刚需买房，请不要迷茫！
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在中国，有一类买房群体，叫丈母娘刚需，这跟有一种冷，叫你妈觉得你冷一样，存在的真切且强烈。
刚需一族，作为中国楼市最真实的购买群体，源源不断的为房地产市场贡献经济，但往往也会因为刚而单纯的特质，成为买房案例中的填坑炮灰，着实令人心疼。
所以，今天想跟大家聊一聊刚需买房。
什么是刚需？
刚性需求是指在商品供求关系中受价格影响较小的需求。
通俗来说就是，当你感到饥饿，食物就是你的刚需，当下影响你购买食物的，更多的是你的饥饿感，而非价格。
之前在选楼层的文章中，有过简单的关于刚需群体的选房讨论，根据马斯洛需求层次的理论，一个能满足稳定生活的房子就是我们的刚性需求。
因此，房产中的刚需人群，就是指为了解决基本居住问题，需要购买自己的首套住房的人。比如：即将结婚的年轻人，准备异地工作且定居的毕业生，城市长期租房的外来务工人员，生活所在地属于自己的一套房，就是他们的刚需。
你该考虑什么？
虽然我们把刚需的标准定义的很低，但这并不意味着：刚需买房=买哪都行。
我想很多人都有过这样的想法，在一线城市工作，却买不起一线城市的房子，就考虑着回老家的四五线小城买一套，然后一边背起老家的房贷，一边在工作的城市付着房租，努力想留在一线，可看了看二套高额的首付比例，最终望而却步。
也有人辛辛苦苦在工作的城市买了套房子，却每天回来要在高速上开3个小时的车，精神高度紧张，穿越一座又一座的高山，每天生活两点一线：床—公司—床。
还有刚需买在郊区的，只想着能上车就好，却没料到交通不便，配套也一般，最终落个这也不好那也不好。
可能你会说，生活就是这样，那能事事如你所愿、行你方便？话虽如此，可生活这道开放性的解答题，我还不能做个最优解吗？
一套房子于我们而言有多重意义，它是一个安全的资金沉淀池，也是家庭幸福感的来源之一，更是我们便利生活的保障。
由此，上面所涉及的城市、交通、配套、贷款、户型等桩桩件件如你所需，你就都该考虑。
人们各有所需，所以每个人的最适配也并不一致，刚需买房根据需求的轻重主次，选择最适合你的就好。
而面对各项需求，怎样才算则中最优，我们接下来分别探讨。
◈ 1、关于城市
房地产投资逻辑中，对于全国范围的城市比较是这样的：一线>强二线>二线>三线及以下，首选一线城市的房产，而范围缩小到单个省份，城市的选择排序是这样的：省会>省内陆级市>下属县市，优先选择省会城市。
刚需对于城市的选择，是可以套用这个逻辑的。
但这并不意味着让你抛弃所在城市，刚需的置业首选还是你本身生活和长期发展的城市，这个逻辑的套用，是当你承担不起所在城市的房价，并且有计划未来回到家乡的情况，否则不要退而求其次直接选择买在老家县城，而是尽可能去选择能承受的最优城市，比如家乡省会或者家乡县城所属的地级市。
中国的城市化还在发展过程中，人口在不断往高能级的城市迁移，即使不能留在一线，相信你未来也会选择资源环境还不错的城市，而不是直接返乡，并且最优城市的房产，在保值升值的程度上，也一定大于他之下可选择的城市。
更高阶的城市，意味着城市资源的丰富上升，有更好的医疗、教育、城市生活服务等，流向更好的城市，不仅是你享受这种资源，你的下一代也将拥有享受更好的资源的机会。
◈ 2、关于大小
挑完城市挑房屋大小，在不同的城市面前，刚需房产的大小你也要面临不同的选择。
一线城市房价高，功能间最重要，同片区，89平三房显然比89平两房更能卖得上价。而在二线城市120平做三房都是很正常的。
现代人的居住理念在不断升级，对于房屋的需求，不仅仅是只要有卧室就好，而是需要有书房等功能性房间的配搭。
虽然刚需的住房需求不至于上升到此，但这并不影响我们一步到位，选择可以多功能配置的大房子。
可这样的选择仅存在于理想状态下，最终决定我们购买的还是家里的钱包。
中小型城市与一线城市高企的房价不同，房产价格相对便宜可承受，并且在中小城市大家不会受限于寸土寸金的价格，都会选择面积宽敞的大房子，大面积或者三房的户型在这类城市较为主流。
但一线和强二线城市却不一样。在国家统计局公布的数据当中显示，这类城市当中90平米以下的户型价格上涨最快。
大城市房价高，小户型的价格更容易被接受。即使是单间、一室一厅、两房一厅都有其客群，当然要是面积紧凑再加上一个名校学区，那更是“硬通货”了。
为什么一定要让大家搞明白不同城市的房屋大小选择呢？
要知道刚需房产并不意味着永远不换不卖，理想状态是直接一步到位买到大三房，而在大城市，更多的是未来需要换房的改善群体，买不起大户型先买小户型上车，未来置换手中的小房子也更容易出手。
而且重点买得房率高的项目。像深圳宝中的天健时尚空间，遍地小户型，3梯8户，可以说不算很优质的产品，但由于地段好、得房率高，47.4平的小户型，挂盘价可以飙到720万，单价151899元/㎡。
◈ 3、关于配套
房屋的配套分为内部配套和外部配套两部分。
内部配套：物业 绿化 停车场 容积率 运动设施
外部配套：商业 医院 学校 交通 公园
对于刚需买房的人群来说，外部配套相对更为重要，因为内部配套存在的关键，主要在于提升居住舒适度，刚需在这个阶段对住房的的选择，受内部配套的影响非常小。
而外部配套对刚需的影响就比较大。你居住的交通是否便利、上班通勤时间的长短以及你孩子未来的教育问题，总有你非常在乎的因素。
便捷的交通和丰富的商业是我们生活的基础保障，在不能选择公司步行范围内的住房时，便捷的交通直接影响通勤时间，因此一二线城市沿地铁线买房、无地铁城市在公共交通密集区域买房是刚需的最优解。
一线城市优质的教育资源紧缺，多少家长为了让孩子不输在起跑线，不惜花费重金购置学区房，如果是有小孩的家庭，教育是无法忽视的重要因素，你以为只要买了有配套学位的房子，孩子有学上就够了吗？你有没有想过为什么名校的学区房为何能一路高歌？
学区房的背后对应了不同水平的教育资源和圈层，一所重点学校和普通学校孩子的升学率可能会有数十倍之差。
读名校的孩子背后更是一群有能力有资源的精英购房群体，圈层和环境也将影响小孩未来的人脉、格局。
学区的重要性不言而喻，刚需购房即使条件有限不能选在最好的学区，但也别小看了学区任意而为，尽可能的选择优质的学区的房子，或者选在优质学校分布较多的区域，为孩子搏一份好机会。
而且地段差不多的两个小区，未来学区的溢价也是千差万别。
例如，同样是前海南板块的网红盘，中海阳光玫瑰园和佳兆业前海广场。
兴海大道以北的中海阳光玫瑰园带南山实验集团荔湾小学学位，以南的佳兆业前海广场带月亮湾小学学位，小学肯定是荔湾小学更好，月亮湾小学相对一般，初中都是深大附中学位。
虽然这两个项目价差现在只是2万/㎡，未来会更大的。
中海阳光玫瑰园
◈ 4、关于贷款
首先，请记住一点，不要全款买房。
不久前有粉丝咨询，问是把自己的商业贷款转为公积金贷款合适，还是提前还贷合适。我们的建议是不要提前还贷，转成公积金贷款。原因很简单，公积金贷款的利率要比商业贷款的利率低很多。
贷款的问题，我们这篇文章有详细讲过《没想到，还有那么多的人，完全不懂贷款！》（点击查看）。这里要告诉大家的是，房贷是我们普通人唯一可以借到的大额低息贷款，能向银行借到这笔钱，请你狠狠地用。
未来我们的收入会随着时间的推移不断的上涨，还款能力提升，房贷压力也会逐渐减小，但未来人民币却会因为通胀逐渐贬值，未来的钱越来越不值钱，此刻贷款买房，尽可能保留住当下更值钱的现金流，当作杠杆去撬动更多的资源。
因此，买房能贷款就贷款，并且能贷多久贷多久。
在贷款方式的选择上：公积金贷款>组合贷（公积金+商业贷款）>商业贷款，优先选择公积金贷款，且等额本息比等额本金更有优势。
但这里需要注意，如果公积金贷款跟总贷款额度差很多 ，不建议为了公积金而提高首付比例。为了享受公积金的低利率牺牲大宗的现金流并不是一笔划算的买卖。例如在深圳，家庭公积金最高可贷100万，这对于高企的房价来说可谓杯水车薪，还是得用组合贷。
以上，献给在刚需买房路上的你。