每日房地产简报 | 澳期房市场亮红灯！“楼花接盘侠” 能否全身而退？

悉尼北岸豪宅交易记录即将刷新

据报道，位于悉尼北岸Cremorne地区的一处海景豪宅以2500万澳元的价格出售。如果交易达成，将刷新该地区的豪宅成交价格记录。据了解，这处海景豪宅目前的主人是悉尼商人Carl Peterson。豪宅生活面积多达1000平方米，拥有六个卧室，配置有游泳池等多处设施。目前，悉尼北岸地区豪宅的最高售价记录保持者为投资银行Moelis首席执行官、墨尔本大通投资银行前负责人Andrew Pridham。他曾于2018年以接近2500万澳元的价格购下了Mosman地区一处名为“Hopetoun”的豪宅。前Woolworths的老板Bill Wavish去年将自己可以俯瞰悉尼歌剧院和海港大桥的豪宅挂牌出售，要价3500万澳元，但是迄今尚未找到买家。

游客减少而客房大增，澳洲酒店业风险加剧

过去几年，在旅游业蓬勃发展的推动下，澳洲酒店业迎来开发热潮。近日，德勤（Deloitte）发布的一份报告显示，伴随大量酒店项目的集中开工/上市，而境外游客增速出现放缓，澳洲酒店开发行业或面临供需失衡的风险。相关数据显示，仅墨尔本就有32家新酒店正在建设中，今明两年新增客房数量达到6500间。德勤合伙人Adele Labine-Romain表示，悉尼市场由于需求强劲而新增供应相对较少，该地酒店入住率受影响最小。与此相反，墨尔本和珀斯的酒店入住率在2020年可能会分别降至80%和70%下方。在存量客房被市场所消化之前，两地的平均房价将受到影响。最新的数据显示，2018年，除印度和日本外，澳大利亚接待的其他国家游客数量增速放缓。值得一提的是，尽管中国依旧是澳大利亚境外游客的十大来源国之一，但是增速出现显著放缓。2018年，澳大利亚接待的境外游客增速仅为5.5％，低于过去五年平均14.7％的增速。

澳洲期房客户亏损达20%，结算风险加剧

瑞银分析师指出，对于很多期房购买客户而言，目前的市价较他们当初购买价相比跌幅已经高达20%。因此，未来几个月到期的期房结算量预计会出现显著下滑，推升违约风险。其中，那些在2016年和2017年左右签约购买期房项目的买家违约风险最大。瑞银指出，由于房价下跌，又遇上银行收紧针对借款买房人的审查表标准，期房结算买家面临的麻烦着实不小。很多房产必须重新进行评估，评估价值可能较最初的合约价跌幅在20%，买家必须补交其中的差价。如果融资遇到问题，则只能被迫出售或出现违约。分析师James Druce说道：“从目前了解的情况来看，公寓项目融资难度加大，结算风险明显加剧。”上市地产公司中，Mirvac等公司面临的冲击表现最为显著。因为这些公司在市场高点时期集中推出了大量项目，包括Waterloo地区的Finery项目、St Leonards地区和Olympic Park地区的塔楼等。

ING银行禁止住房用作商业贷款抵押

伴随房价下跌，越来越多的人开始陷入负资产状态。同时，批发融资环境出现恶化，银行等借贷机构开始新一轮的信贷收紧政策。其中，ING银行宣布禁止客户采用自己的住房作为抵押品，进行商业贷款。新规将于3月18日（周一）正式生效。去年年底，ING银行住房贷款业务增长约9%，高于5%的行业水平。ING银行发言人表示称：“银行的政策调整可能会对小生意主产生影响，例如，那些希望拿房子作抵押贷款开加盟店的客户等。”据其透露，受影响业务仅占银行整体贷款业务的一小部分。同时，银行还会持续向企业客户提供“定制类”贷款服务。随着市场条件的变化和房地产价格下跌，贷款机构正在收紧小企业的借贷政策，降低其抵押品估值。尤其是建筑，农业和零售业客户。

中国住房销售放缓，但住房投资增长加速

尽管中国政府加强了对主要大城市住房市场投机行为的打击，但是迫于这些地区的住房刚需，今年前两个月，中国住房投资出现加速增长。中国国家统计局于3月14日（周四）发布的最新数据显示，2019年1-2月份，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中，住宅投资8711亿元，增长18.0%，增速提高4.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.1%。但是，同期住房交易活动出现放缓，1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%。住房是中国经济增长的关键驱动因素。但是，近几个月来，面对政府对投机性投资的限制，房地产市场已出现增长乏力的迹象，增加了市场对已放缓经济的担忧。