日本房产投资-单户投资和一栋投资的优缺点分析!

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单户投资和一栋投资的优缺点

单户投资的优点:

1、投资成本低,流动性强

房产价格相对便宜,投资成本低,也容易脱手。

2、分散投资风险

购买不同区域的数套不同房产,可以分散投资风险。

3、日常管理和维护较省心

公寓由管理组合和管理公司统一管理,管理和修缮制度完善,使房产不容易老化折旧,日常维护较省心。

单户投资的缺点:

1、资产价值低,银行的评估价值低

建筑物下面的土地不是全部属于自己的,因此有资产性的只有建筑物,一旦贬值就很难恢复其价值,尤其是房龄旧,地理位置差的公寓更是如此。

2、房产独立性较差,装修自由度低

对于室内装修的自由度较低,重要部分改装需要经过管理组合的同意。

3、每个月有固定支出

即使房屋是空室,每个月也需要缴纳管理费和修缮基金,这部分固定支出会直接降低净收益。

4、实际回报率并不高

因为单户公寓的租金有限,每个月的租金收入里扣掉管理费,修缮基金,装修费,各项税金后,净收入并不高。若是贷款购买的情况下,更是所剩无几。

5、租金收入变0的风险高

比起户数多的一栋,单户公寓的投资,一旦空室,租金收入就为0。

若仅投资一套公寓的情况下,空室风险是0%或100%。

一栋投资的优点:

1、资产价值高,容易得到银行融资

土地和建筑物归自己所有,即使建筑物老化折旧,土地的价值还是存在的,在法律允许的范围内可以考虑改建,增建,重建,尤其是位置好的一栋,担保价值高,比起小户型公寓,更容易得到银行融资,还可以期待资产升值

2、房产独立性强,装修自由度高

一整栋都归房东所有,在室内外装修设计方面自由度较强,房东可根据目标租客群体的喜好,进行装修和翻新,使自己的房产在众多房产中脱颖而出。

3、租金收入多,经营效率高

一栋楼里有若干个房间,因此租金收入就多,另外,一栋楼集中管理和修缮,可以批量操作,提高经营效率。

4、租金收入变0的风险低

因为户数多,如果没有特别重大的事件发生,则不会有因为空室导致租金收入变0的风险。

一栋投资的缺点:

1、房产金额较大,流动性低

房产金额大,初期投资成本较高,需要投资者有足够的资金实力,这也导致投资者急需现金时,出售房产,资金变现的周期较长。

2、获得较高收益的同时,也面临较大的风险

房产规模大,金额大,户数多,租金收入也多,根据收益与风险对称的原理,遇到自然灾害,不可抗力时房产面临的风险也就越大。投资者可能获取较高收益的同时也面临较大的风险。遇到自然灾害,不可抗力时比起公寓是所有业主一起承担相比,一栋楼的业主只能是自己承担风险。

3、修缮维护成本高

房产老化和自然灾害等因素使建筑物贬值时,修缮和装新需要较高的费用。

4、租金下跌,房产贬值的风险

房子老化等问题引起招租能力下降的话,租金也随着下降,就达不到预期的租金收入,房产价值也随之降低。

END
小白聊日房
日本宅建士-小白

对于同一个房产,张三有他的说法,李四有他的侧重,

作为一个在日本从事多年房产投资行业的经验者,

我想把我所知道的知识传递给大家,希望海外的投资者在投资的道路上,

多一点收获,少走一些弯路。

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