文丰研究 | 房屋转租合同效力认定及救济途径
伴随着市场经济的发展，物的流转速度愈来愈快，转租房屋是其中一种表现方式。转租是出租人将租赁房屋租给承租人，承租人又把承租房屋租给次承租人的租赁法律关系。“转租”和“被转租”已是生活中面临的常事，甚至“第三房东”、“第四房东”等称谓也是屡见不鲜。出于维护市场交易安全、保护出租人利益考虑，我国法律限制承租人自由转租权，因此，在未经出租人同意转租的情况下，转租行为不仅将租赁各方当事人置身于不稳定的法律关系中，亦会引发不少法律纠纷。笔者结合相关法条，对房屋转租中几个纠纷点进行梳理和阐释，希望能为读者提供参考和帮助。
一转租合同的效力分析
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。从该法律规定可知，在经过出租人同意的转租，出租人与承租人签订的租赁合同继续有效，转租的合同也有效。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条规定： 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。从上述条文可知，在未取得出租人同意的情况下，承租人与次承租人之间订立转租合同属于效力待定的合同，出租人有权在法律规定的期间内行使撤销权。可见，法律对于这种效力处于不明确状态的合同，设定了一定的除斥期限以督促真正权利人及时行使权利。出租人在这期间内怠于行使权利，即推定解释为同意，那么转租合同将被认定为自始有效；当然，出租人在此期间明确表示不同意转租，则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，那么转租合同将被撤销，自始无效。因此，在承租人擅自转租情形下，出租人的不作为默示将推定积极的意思表示。但是承租人转租的期限超过原来承租的期限的部分约定，是无效的，不存在追认为有效的情形。
二出租人的司法救济途径
（一）解除合同
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。以及租赁合同中约定的可以解除合同的具体情形，此时，出租人为了维护自身权益，可以解除与承租人的租赁合同。
解除合同的方式主要有两种：一种是催告解除，即在承租人欠付租金的行为尚未构成根本违约的情况下，出租人要先对承租人进行催告，敦促其缴纳房租。如果承租人在收到催告后的合理时间内仍不缴纳房租，出租人才可通知承租人解除租赁合同；另一种是通知解除，即在承租人欠付租金的行为构成根本违约的情况下，出租人可以直接通知承租人解除合同。
（二）主张损害赔偿责任
实践中，出租人在行使合同解除权时，次承租人已实际占有、使用房屋，甚至对房屋造成了一定损害。此时，如何确定责任人以及责任范围？根据我国《合同法》第224条的规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。因此，对于次承租人无权占有之行为，出租人有权要求次承租人搬离房屋，次承租人因转租行为遭受的损失仅可向承租人主张违约责任；对于房屋损害责任，出租人既可以基于租赁合同主张承租人违约责任，又可以因次承租人侵权行为主张第三方侵权责任，但不能就损害赔偿这部分权利双重救济。
（三）承租人多次转租，出租人可就每次转租提出异议
根据我国《城市房地产管理法》第53条的规定，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。然而，租赁关系实质上转移的是合法占有、使用的权利，而不是所有权。很显然，承租人基于租赁合同对租赁物享有合法占有和使用权，而转租行为只是再次转让对租赁物的占有和使用权，并没有超出承租人的权利范围，那么承租人享有转租权。但是，租赁权属于用益物权，是所有权派生出来的他物权，权利的行使受限于所有权。根据我国《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条的规定，出租人自知道或应当知道承租人转租的六个月内提出异议。否则转租合同有效，若是法律规定的六个月除斥期间届满，出租人未行使的撤销权作为形成权已消灭，承租人又一次转租的，系承租人新的违约行为，出租人可自知道或应当知道承租人再次转租的六个月内要求解除合同，并要求承租人承担违约责任赔偿损失。
三次承租人的司法救济途径
（一）次承租人可以参加本租发生的诉讼
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条第二款规定：因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。次承租人在本租当事人之间发生争议时，可以参加诉讼。因为本租双方当事人发生纠纷提起诉讼时，或者争议合同效力，或者争议租金，其后果可能影响到次承租人的利益，因此，次承租人有权要求参加诉讼。在参加诉讼时，次承租人的身份是无独立请求权的第三人。
（二）承租人拖欠租金次承租人的抗辩权
承租人拖欠租金，属于根本违约，出租人起诉要求解除合同，涉及次承租人的转租合同利益。对此，次承租人可以代承租人缴纳拖欠的租金和违约金，可以作为抗辩理由进行抗辩，主张不得解除合同。这是一个合理的抗辩。次承租人享有解除合同的抗辩权。对此，出租人不能解除租赁合同。至于次承租人交纳的租金和违约金，是替承租人交的，因此，超出次承租人应付的租金数额，可以抵作转租的租金，或者向承租人追偿。
四结语
在实践中，转租的方式和形式多样，仅依据现有的法律规定，有时候不足以完全解决矛盾。但根据现有的法律依据，出租人、承租人及次承租人都应在合同约定及法律规定的范围内行使权利，保障权益，以此降低自身的损失。
本文作者：刘玲，文丰诉讼仲裁部专职律师，洛阳师范学院法学学士。