【实务】房企预收款项税会处理及案例分析
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房企各税种预收款项税务处理
2、房地产土地增值税的预缴
金融贷款和预收款是房地产企业开发产品的重要资金来源。预收款是卖方向买方提前收取的定金或者一部分货款。预收款保障了房地产企业开发项目的后期资金。房地产企业对于预收款的会计处理和税务处理是规范企业的重要行为， 只有当经济业务和收入确认的条件相符合时，房地产企业才能确认收入预收款，这样的做法体现了会计制度的稳定性和规范性。向企业征税是为了规范企业的经营活动，征税的内容包括了企业生产、管理、销售等各个方面， 企业需要对有纳税义务的所有环节进行申报并且纳税， 税务部门也会根据企业的纳税情况来评判企业是否规范经营。基于此，房地产开发企业预收款的会计和税务处理对于房地产企业有着重要的作用。
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国家税务机关对房地产开发产品预收收入的规定
国税发〔2009〕31 号文件第六条明确规定：企业在销售商品房时需要正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》， 在签订合同后取得的收入，才能确认为取得销售收入。同时该文件中格外重视《预售合同》和《销售合同》的签订，房地产开发商在开发商品房时取得的一切销售收入，包括开发过程中的现金和现金等价物等其他经济收益，都必须在签订《预售合同》或《销售合同》后确认收入。在购房者与房地产开发商签订《预售合同》或《销售合同》的前提下，房地产开发商取得的收益应该计入后期需要缴纳的所得税；反之，如果房地产开发商取得收益时没有与购买者签订合同，其所收取的款项就不需要归入企业缴纳所得税之中。
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房地产企业预收款在会计方面的处理方式
房地产开发企业具有高负债、 高资本、开发产品周期长的特点，预收款就为房地产开发企业开发项目提供了后期资金的保障。房地产开发企业负债较多，因此为了减轻房地产开发企业的资金负担， 政府规定房地产企业开发的商品可以在满足预售条件时进行销售，购房者需要与房地产企业签订《商品房预售合同》，购房者虽然支付了一定数额的房款，但是却不能取得商品房的控制权。根据《企业会计准则第 14 号—收入（ 财会[2017]22 号）》第四条规定：“企业要想将获取的预收款项确认收入， 就必须履行合约中的义务， 同时第六条规定：企业只有在理清自身与客户的剩余业务，并且收取无需退回的对价时，才能将对价进行确认收入。如果没有履行合约中的义务，就必须对收取的对价进行会计处理。现阶段，房地产企业将“交房”作为确认收入的标准，交房后就可以确认业务收入。所以房地产开发企业在预售阶段收到的预收款项就不能在会计上确认收入，而是要设置单独的预收账款科目对预收款项进行核算，账务处理时借方登记货币资金，贷方登记预收账款。
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房开企业预收款项在税务方面的处理方式
房地产开发企业在对预收款项进行确认收入的过程中主要涉及到三个税种需要申报缴纳，分别是增值税、土地增值税、企业所得税。
首先是增值税对于未完工商品房预收款项的处理方式。国家税务总局公告2016 年第 18 号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》对未完工商品的增值税作出如下规定：房地产开发企业通过预售商品房取得的预售收入， 在计算预缴增值税时，应该按照 3%的预征税率对预收款项进行计算，应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1 适用税率或征收率）×3%，适用简易计税方法计税的，按照 5% 的征收率计算；适用一般计税方法计税的，按照 11%的适用税率计算。实际业务中，适用一般计税方法的项目需要根据国家制定的现行税率计算。
其次是土地增值税对于未完工商品房的预收款作出的相关规定。国家税务总局公告 2016 年第 70 号《国家税务局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》规定房地产开发企业通过预售商品房取得的预收款项的项目应该在缴纳税款时对土地增值税这一项税务进行缴纳。土地增值税的预缴税额计算方法如下：土地增值税预缴税额=（ 预收款-应预缴增值税税款）* 预征率， 不同地域间不同业态的预征率不太相同，例如哈尔滨市规定各区普通住宅预征率为 3%， 非普通住宅预征率为 3.5%， 非住宅预征率为 5%；而县（市）普通住宅预征率为 2%。各地预征率的规定，我们也有收集汇总，点击《各地土增预征率集锦》了解。
最后是企业所得税对未完工商品房预收款的相关规定。依据国税发[2009]31 号 国家税务总局关于印发 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 的规定， 房地产在确认收到预收款项时，首先应该按照计税毛利率采取分季或分月的方式计算预计毛利额，并归入当期应纳税所得额中；商品开发工程结束后，企业要计算成本和收入的实际毛利额，将实际毛利额和预计毛利额之差计算出来，在计算企业本项目的年度纳税所得额中加入这项毛利差额。计算应交所得税并依法纳税。在计算预计毛利润的时候会产生当期应纳税时间差异， 但这种差异是可抵减的，所以在以后实现销售时，要将所得税费用在递延税款科目从借方转出。
根据《中华人民共和国城市维护建设税法》、《征收教育费附加的暂行规定》有关规定， 房地产企业在预缴增值税的同时，还需要依据预缴的增值税金额缴纳一定的城市建设维护税和教育费附加，如果地方有规定，房地产开发企业还要缴纳一定的地方附加教育费用。房地产开发企业在对缴纳增值税进行申报的时候，也要对城市建设维护税、教育附加费以及地方教育附加进行申报。
除此之外， 房地产开发企业预缴的城市维护建设税、土地增值税、教育费附加、地方教育附加是否要记入到当期的税金与附加科目，在无特殊情况下一般有以下两种处理方式：
第一种是不计入当期损益，也就说当收到预收款时，缴纳的土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加都不需要计入税金与附加科目中，在缴纳税收时候，只需要将实际应交税费所对应的科目一一进行税款缴费即可，会计账目贷方填写科目为银行存款；
第二种是计入当期损益， 也就说当收到预收款时， 缴纳的土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加都需要计入税金与附加科目中，计提税金时在会计账目的借方填写项目为税金与附加，在会计账目的贷方填写项目为应交税费对应的科目；在实际缴纳税金时，将借方项目直接填写应交税费所对应的科目，贷方和上面一样记银行存款。虽然在理论上有这两种记账方式，但是在实际中处理此类问题时，更倾向于第二种方式，这种方式较第一种处理形式来说所具有的优势就是能够将每月应交的税费记录清晰，避免漏税，便于企业进行资金预算和核算。除此之外，通过第二种记录方式能够将每个季度应交的税费提前进行核算与扣除，不需要等到企业所得税汇算清缴时再额外对未计入损益的税费进行相应扣除， 避免资金的额外支出，帮助企业减少财务资金压力。
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案例分析
A 房地产开发企业 2016 年 9 月开始开发甲房地产项目， 2017 年 5 月，甲房地产项目均处于预售阶段，当月甲项目取得预收款 1050 万元， 假设 A 企业按月申报，当月除期间费用 100 万元外没有其他可以在税前扣除的项目。2017 年 5 月 A 公司的增值税、 土地增值税预征率均为1%、企业所得税预计毛利率 15%，甲项目适用简易计税方法（ 税率 5%）， 城市建设维护税税率 7%、 教育费附加税率 3%、地方教育附加税率 2%， 相关税金计算及会计处理如下（以万元为单位）：
增值税、城建税及教育费附加
甲项目预缴增值税：1050÷（1 5%）×3%=30
甲项目应交城建税=30×7%=2.1
甲项目应交教育费附加=30×3%=0.9
甲项目应交地方教育费附加=30×2%=0.6
土地增值税
预征土地增值税的计征依据=1050- 30=1020
预征土地增值税额：1020×1%=10.2
企业所得税
当月企业所得税应当确认的预计毛利为：1050×15%=157.5
当月应纳所得税额=（157.5 -100 - 10.2-2.1-0.9-0.6）×25%=10.93
会计处理
收到预收款
借：银行存款1050
贷：预收账款1050
预缴增值税
借：应交税费—预交增值税 30
贷：银行存款 30
缴纳城建税及教育费附加
借：税金及附加 3.6
贷：应交税费—应交城建税 2.1
应交税费—应交教育费附加 0.9
应交税费—应交地方教育费附加 0.6
借：应交税费—应交城建税 2.1
应交税费—应交教育费附加 0.9
应交税费—应交地方教育费附加 0.6
贷：银行存款3.6
预缴土地增值税
借：税金及附加10.2
贷：应交税费—应交土地增值 10.2
借：应交税费—应交土地增值税 10.2
贷：银行存款10.2
预缴企业所得税
借：所得税费用10.93
贷：应交税费—应交所得税10.93
借：应交税费—应交所得税 10.93
贷：银行存款10.93
需要注意的是， 与其他企业不同，房地产开发企业在填写申报表时要对《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》这一表中的第三部分进行填写， 这项表中的房地产企业特定业务的纳税调整明细是专门针对预收款项进行设定的， 包括两个方面的内容， 分别是未完工产品的纳税调整额和未完工产品转完工产品的纳税调整额， 与之相关的调整环节主要有税金和附加、毛利额、土地增值税等资金的调整。国税发颁布的相关文件规定，房地产开发企业收到的预售收入可以作为手续费和佣金扣除限额的计算基数， 依照签订的业务合同收入的 5%限额内进行税前扣除， 这是房地产开发企业在对与预收账款进行会计处理和税务处理需要重视的部分。
综上所述，正确的预收款的会计和税务处理对于房地产开发企业具有重要作用， 不仅帮助房地产开发企业明晰业务， 反映经营状况，还能对房地产开发企业的纳税行为作出规范，促进房地产企业合法经营。房地产企业预收款的会计处理和税务处理要根据国家税务局的政策文件和当地税务局的要求进行仔细计算和审查， 不能为了一时的企业经济利益而不顾国家利益。房地产开发企业依法收款，依法纳税，是促进企业长远发展重要前提。
作者：张桃