十年改造之路，实探广州首个城改
城市更新立法之后，随着“双95”的提出，广州城改也将加速。
广州启动首个城市更新立法！95%签约率，可申请向留守户行政裁决
今天，我们来聊一聊，广州首个城改——鱼珠旧城改造。
位于第二CBD的鱼珠旧城，坐拥一线江景，可以说是老黄埔众多旧改项目中，位置最好的。
|鱼珠旧城改造鸟瞰效果图（来源@广州黄埔发布）
不过，作为广州首个旧城改造项目，鱼珠旧城，无论是意愿表决，还是补偿方案，都得走在改造办法的前面。
所以，这个项目的重要性不言而喻。
北至黄埔大道东、南至规划路、西至鱼珠河涌中线、东至广州港物资仓，这就是地理上的鱼珠旧城。
根据规划，地铁5号线、13号线、25号线、30号线都将在项目周边经过。
“地铁一响，黄金万两”，密如蛛网的地铁，能够为鱼珠CBD带来亿万人流与财富。
｜鱼珠旧城改造范围
从黄埔鱼珠控规图来看，这片土地，被大面积的红色覆盖着，未来将崛起密密麻麻的写字楼，住宅则极为稀缺。
｜鱼珠片区控规
其实，自2017年广州第二CBD规划横空出世，五年磨一剑，鱼珠的规划利好早有兑现。
保利鱼珠港、港航中心新媒体文化总部、南方智媒大厦、黄埔国际邮轮城、鱼珠海丝创新中心、中俄金融中心······星光熠熠的进驻名单，就足以见其分量。
片区的的配套设施，也不断完善：有山姆会员店、美林M·LIVE天地购物中心、居然之家、宜家等百家商业齐聚于此。
而置身于其中的鱼珠旧城，正在经历一场蝶变。
｜鱼珠旧城现状
鱼珠旧城，作为鱼珠片区的重要配套，即将补齐第二CBD最后的梦幻拼图。
然而，在这片流淌着牛奶与蜜糖的土地上，城改很难，没有先例可循的城改更难。
｜鱼珠旧城改造项目
鱼珠旧城改造，从完成第一轮居民征询工作（同意改造的户数占征询总户数的98.35%）到首期安置房动工建设、展厅开放，整整用了10年时间。
中间很长一段时间，都是处于停滞状态的。
直到今年3月底，科学城集团正式摘牌鱼珠旧城更新改造项目，才正式为鱼珠城改按下快进键。
作为项目改造主体，科城鱼珠公司担负着整个区域1040户居民签约搬迁及后期规划建设工作。
用时三个月，科城集团就完成了项目回迁安置户型意向征询、临迁费发放等工作。
从现场情况来看，改造范围内不少建筑都已经搬空，但仍有一部分居民仍在里面居住，破旧的理发店里甚至还有两三个顾客。
｜鱼珠旧城现状
和旧村改造相比，鱼珠城改有其特殊性。
其一，在改造意愿和拆补方案表决环节，需要一家一家的去谈，取得同意，不像旧村改造，还有村集体力量的影响。
并且，旧城改造意愿需达到90%以上；旧村改造意愿的标准则是80%。
｜鱼珠旧城现状
其二，居民预期更高，改造成本高。
与村民的集体土体不一样，要进行改造的房屋，拿的是国有产权的房产证，可以上市交易的，居民的心理预期自然更高。
而作为广州第一个获得批复的城改项目，鱼珠旧城改造补偿标准，对于其他城改项目，比如鱼木小区，具有重要的参考意义。
从2014年公布的方案来看，居民有原址产权调换（证载套内面积1:1）、异地产权调换（按照证载套内面积1:1.1置换瑞东花园），和弃产补偿（最高19500元/平）三种选择。
回迁的住宅，自然是红本商品房，产权70年，可抵押贷款，上市交易。
难度大，周期长，成本高，是鱼珠旧城改造项目给出的一道难题。
科学城投资集团在这里的角色，更像“开路先锋”，作为前期服务公司，提供托底保障。
但就算是国企，改造资金压力也大，也不能无限兜底，后续或会引入实力企业合作开发。
比如，永和贤江旧改项目，就引进了星河湾操盘。
｜鱼珠旧城展示中心
公开资料显示，鱼珠旧城改造项目总规划用地面积约7.68万㎡，规划计容建筑面积约30.22万㎡。
其中回迁安置面积（含九沙安置房）约14.6万㎡，融资区面积约15.6万㎡。
|鱼珠旧城改造项目安置区和融资区划分示意图
项目规划4栋百米高住宅，5栋办公&商业楼，最高建筑181米。
|鱼珠旧城天际线分析图（来源@广州黄埔发布）
从规划图可以看到，和融资区居住区相比，复建安置居住区更靠近珠江。
按照目前的计划，首期安置房建设将在3年内完成。
如果未来不受前面的地块建筑遮挡，那么项目将释放一小批极为稀缺的临港CBD江景房。
这么靓的位置，留给了回迁房，相信到时候业主们也舍不得出售。
｜鱼珠旧城改造项目鸟瞰效果图（来源@广州黄埔发布）
另外，在去年5月正式启动搬迁工作的九沙社区，也将安置在鱼珠旧城改造区域范围内，安置住宅约3万㎡。
｜九沙村回迁安置地块示意
至于体量约15.6万㎡的融资区，若扣除掉公建配套、商办建筑面积等，剩余可售住宅面积非常少。
既然体量小巧，那就要在产品上花功夫，对于开发商而言也会是一个不小的挑战。
毕竟，目前在鱼珠片区，还没有一个标杆性楼盘。
｜鱼珠旧城改造项目效果图（来源@广州黄埔发布）
周边的住宅项目，有富颐华庭、五矿招商·鹭山府，均已售罄；
最近加推的万科城市之光，价格在5.4-5.7万/㎡之间，中鼎珺合府则在5.2-5.7万/㎡之间。
至于二手项目，紧挨着鱼珠旧城的908号大院，没有业主挂牌；
完成了改造意愿征询的鱼木小区，则有两套房源挂牌，均价4.95-5.6万/元；
热门的次新房保利学府里，对口港湾小学，挂牌均价6.08-7.61万/平，最新成交价达到6.63万/平！
不得不说，这个盘是老黄埔一二手倒挂的典型。
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鱼珠片区二手挂牌情况（万元/平） 数据参考：贝壳 |
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| 项目 | 楼龄 | 挂牌套数 | 挂牌均价 |
| 保利学府里 | 6年 | 18 | 6.08-7.61 |
| 鱼木小区 | 28年 | 2 | 4.95-5.60 |
| 天虹花园 | 25年 | 14 | 2.99-4.30 |
| 港湾四村 | 37年 | 2 | 4.36-5.33 |
| 益庭阁 | 25年 | 4 | 3.51-3.74 |
| 黄埔卫检宿舍区 | 20年+ | 1 | 3.61 |
蟹山远洋宿舍 |
20年 | 1 | 5.09 |
｜鱼木小区
此前有媒体爆料，鱼珠旧城改造项目融资区的户型，为350-700平的大平层住宅以及160-300平的融资公寓。（以最终批复为准）
700平的大平层（5房8卫），放眼整个广州也寥寥无几，无疑是顶豪项目。
｜鱼珠旧城改造项目效果图（来源@广州黄埔发布）
无论是地段价值还是缺货的大平层户型，可以说都是老黄埔独一份的。
稀缺性摆在这里，未来入市，你觉得会卖到多少？
与城改关系密切的，是不久前获得审批通过的《广州市老旧小区改造工作实施方案》。
｜来源：广州市人民政府
《方案》明确，将重点改造2000年底前建成的484个老旧小区，改造内容包括基础类、完善类、提升类、统筹类。
｜来源：《广州市老旧小区改造工作实施方案》
从工作计划来看，到2025年底，基本完成改造任务。
一大批老破旧，即将迎来价值重估。
————旧改秘密，偷偷说给你听————