港男在英国拥逾100个房间：我们没在炒房 我们买的是荒废物业

对于一众打工仔来说，迈向财务自由可说是人生的重要目标。财务自由，就是被动收入大过日常开支，即使因疫情被裁或不想工作，也不会手停口停，仍然能维持正常生活。然而，究竟要如何实践、月赚多少钱才能做到财务自由呢？

本身在投行工作的港男Tony和经营中小企Amy正是这方面的过来人，拥有丰富经验。Tony曾于英国居住近十年，其后回港加入投行工作，从事财务及地产分析，对宏观经济及数据具敏锐触觉。而Amy曾到英国修读MBA，回港后做市场推广，因热爱欧洲，13年前决心自立门户创立公司及其后的移民指南针。Amy说：「客户常问我，移民后的生计怎么办，我都会告诉他们，要制造被动收入。但他们显得一脸迷惘，于是我发现，原来很多人都没有这方面的意识。」

Amy和Tony十多年前已投资香港的自住物业、工厦及车位，其后到伦敦Zone1及Zone2买楼花，透过楼价升值获利。直至7年前去英国探望Tony的中学同学，才悟出了真正的创富之道。

「他本身家境一般，非含着金钥匙出生，我们发现他竟在英国中部拥有逾100间屋！细问之下，原来他是逐间逐间累积得来的。开始时投资几万英镑，购入家附近的老房子翻新出租，再将房子按揭套现做第二间、第三间，一直储到第一百间。他的被动收入已超越了支出，获得了财务自由。这跟我们以往追求增值的想法很不同，买楼搏升值是做不到正现金流的。」

Amy和Tony受英国朋友的创富故事启发，随即改变沿用多年的投资策略，并报读当地物业投资课程，学习成为专业投资者。只短短几年，他们已拥有逾100个房间，分别位于英国中部（学生公寓及HMO）、苏格兰（服务式公寓及出租物业）和威尔斯（出租物业），每月赚取的总被动收入达港币六位数字。

Tony解释，英国有问题物业多达70万间，部分是荒废多年，屋主没钱去翻新的。由于英国房屋需求大，只要做好市场研究，选对物业，不愁翻新后找不到租客。最初开始时，他们是做Buy to Let (BTL)，即购买一些条件不适合居住、低于市场价值的荒废排屋翻新，然后租给一户家庭。其后累积了一些经验，就翻新作分间单位（HMO），即合法劏房，分租给8至20个住户。「因为HMO的租金回报比BTL可观得多。英国对套房的面积、消防设备、窗户、隔音等条件有规管，符合资格才获发牌照，当中需要专业知识，去跟政府部门沟通，所以上堂进修，装备自己成专业投资者非常重要。」

Tony通常都会挑选距离大城市半小时车程内的小镇，因其交通便利，客源相对充沛。如他们有一物业在英国中部Wakefield，步行10分钟内可到火车站，乘火车到Leeds只需25分钟。它经当地合作伙伴转介，前身是一间百孔千疮、荒废十多年的酒店，6,000多呎只售95,000英镑。物业翻新后，每月净租金收入4,000英镑，同时Tony再去银行估价，翻新后的物业估值为50万英镑，他透过按揭套现全部成本，将资金投资下一个项目。

HMO项目后，他们挑战更高难度的短租服务式公寓及学生公寓。Amy说：「我们做中型的学生公寓，房间约三十多间。要成功，不只选址要邻近大学，经营策略、控制成本及完善管理也是关键，可以说是缺一不可。」

很多人都会问，究竟需要月赚多少才做到财务自由呢？Amy建议，可先以个人基本开支作被动收入目标，其后，去接受训练提升正确财务知识、学习找有潜力的房子及建立自己的团队。如目标是月赚港币20,000可选择做五间BTL或两间HMO。

Amy坦言，有些人不了解他们的投资方式，误以为他们在炒英国楼，事实不然：「我们不是在炒房，我们只购买一些当地人不要、低于市价的荒废物业，改建为它增值，给物业重新赋予生命。也有人质疑，如果那么好做，为什么英国人不去做？事实上，当地有一班本地专业投资者在做同样的事，我们跟他们一样，只是各有各做。」

Amy最后表示，其公司并非物业代理，只因他们已达到目标，遂希望将这套理念分享出去，影响更多决心摆脱打工生涯的朋友。「用英国砖头创富的难度并不是投资入场门槛，而是专业知识。其实大家都可复制这些方程式，跟我们一样实现财务自由的梦想。」Amy与Tony都已经达到自己的目标，把自己的经验和大家分享，希望其他人亦可复制他们的成功方程式，大家一同达到财务自由。