说说长租公寓的盈利模式

说说长租公寓的盈利模式

按照资料,从2017年到2020年,至少有80家长租公寓公司“阵亡”,其中2020年就有44家公司。尤其是,最近处于风口浪尖的蛋壳公寓,更是人们纷纷议论的焦点。甚至于,跑路、资金链断裂、破产等等流言四起。

为此,就有了11月16日,蛋壳公寓新浪官微表示,蛋壳公寓没有破产,也没有跑路,只是陷入了资金链紧张危机,并不会倒闭。可问题是,当蛋壳公寓的实际控制人,兼CEO高某被控制之后,再加上新冠疫情的影响,蛋壳公寓的运营举步维艰,这可是事实。

何况,媒体上不断有爆料,蛋壳公寓的租客、房东、工程商等等陷入了僵局。房东收不到房租,要收房时,与租客发生冲突;而租客呢?交了一年的租金,可居住的时间很短;或者更为悲催的是,有的租客是使用租金贷的,这下不能居住不说,还得继续承担还款;至于,翻修房屋工程款,或者部分员工的工资等,都等着蛋壳公寓结账。如此以来,众多的“受害者”纷纷在网络上吐槽,以致于人们开始担忧起这蛋壳公寓的未来。

毕竟,没有破产,没有跑路,这可不是说说而已,关键的是,需要蛋壳公寓能够确保各种协议继续执行。

不过,蛋壳公寓还能继续运营吗?我以为,很难。其一实际控制人,兼高某被控制;其二累计亏损63亿多;其三运营模式太粗放。到此,只有蛋壳公寓的众股东,特别是各风投资金,尽快重新选择CEO及其运营团队,继续投注足额的资金,如此,蛋壳公寓或许能够满血复活吧。

满血复活,其实无非就是有了资金,能够确保蛋壳公寓继续运营而已。至于复活,能够持续运营多久?若是蛋壳公寓运营不进行改变的话,恐怕也就是时间长短而已罢了。显而易见,这长租公寓的盈利模式是清楚的,问题就出在了蛋壳公寓等企业急功近利的运营模式上。

为啥说长租公寓的盈利模式清楚呢?长租公寓克服了租户和房东之间的信息不对称问题。对房东来说,有房子出租,想租价格高点,长期租的话,可以优惠;同时,租赁期间,少些麻烦,按时收到租金;还有,减少空置期等等。而对租户来说,希望租到合适的房子,包括价格要合理、房间设施齐备且完好、卫生干净、关键的是个人居住安全等等。如此以来,房屋中介就出现了。

传统的房屋中介,只是撮合租赁,然后啥都不管了。在租赁期间,因为房子出现的问题,每每让房东与租户纠结,甚至冲突。而租金、押金,对房屋的维修或者损坏,都让房东与租户矛盾多发。因此,房东麻烦多,而租户也是住的不舒服。网络上每每曝光的租赁难题,多与房东租户的冲突有关。

而长租公寓的出现,恰好解决了房东与租户之间的种种难题。在政府“租购同权”的政策春风下,长租公寓纷纷成立。长租公寓,一方面收取房东的房屋,订长期合同,按季准时支付租金,省却了房东的麻烦。另外一方面,有大量的出租房,经过有针对性的改造后,营造出适合租户的环境,租户居住安心。因为克服了房东与租户之间的信息不对称,所谓的总有一款房屋适合租户。再说,房屋多了,改造管理等成本也就能够控制。

显然,以蛋壳公寓为例,成立以来,能够获得多次风投资金,这本身就说明长租公寓的盈利模式获得了各类资本的认可。可惜的是,在实际运营中,国内有的长租公寓有点急功近利,指望着大步快进、一口想吃个胖子,运营粗放,没有控制好成本,结果形成了资金黑洞。

如蛋壳公寓样的,营收年年大增长,可是亏损额也是更多的扩大,这样以来,资金链不断裂吧,起码也是资金链极度紧张。比如说吧,为了以量取胜,如蛋壳公寓样的,以高于市场价的租金,取得了大量的出租房。有个数据,说是蛋壳公寓的每个出租房,需要12-20个月才能回本。收房成本高不说,又要改造,又要安排打扫卫生。毕竟,营造合适的出租条件,有利于租赁嘛。
  
    只是,在租赁时,为了减少空置期,提高竞争优势,在租金上并不比市场高。如此以来,这租赁的房屋越多,这蛋壳公寓的亏损更多。按照资料,2017年,蛋壳公寓营收6.57亿,净亏损2.72亿;2018年营收26.75亿,亏损13.7亿;2019年营收71.29亿,亏损34.47亿;2020年第一季度亏损12.31亿。这不就是资金黑洞吗?蛋壳公寓的股东再有钱,风投再多,哪怕是老美证券市场上市,可是也架不住这样的亏损。

不能持续运营,那就意味着很多合约不能继续。与房东的租赁协议,与租户的租赁协议一旦不能执行,房东好说,收房就好,无非是少几个月房租,可是对租户就也很悲催了。多交租金,却不能居住,甚至,有的还得承担租赁贷的还款责任。

退一部说,如果长租公寓能够稳扎稳打,尤其是精细化运营,把控好成本的话,咋会出现入不敷出的情况呢?一句话,如蛋壳公寓这样的“财大器组”的公司,大跃进的结果就是当下的尴尬境地。不好说,不会破产吧,恐怕也不会太久。而还有更多的长租公寓企业在正常运营着。大浪淘沙,当各种运营乱象纷纷出现后,总会有运营好的企业,从激烈的市场竞争中,脱颖而出。

总之,克服了房东与租户之间的信息不对称,充分满足双方需求的长租公寓模式,我以为,并不会因为蛋壳公寓的“爆雷”而受到影响,只会让其它的企业吸取蛋壳公寓的教训,从而有更好的发展。

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