房地产：公司配建人才公寓的税务处理应如何？
Preface
前言
近年来， “限地价+竞配建”作为相当火爆的土地出让方式，在一定程度上限制了土地成交最高价格，有利于当地基础设施的完善，如成都比较火热的配建“人才公寓”，对于成都新区建设具有重要意义，充分发挥了住房在吸引聚集人才方面的积极作用。
但由于各地对于“限地价+竞配建”模式下的配建设施税务处理并未统一明确，其中的税收问题也是层出不穷。
小必近日收到“甲方爸爸”的提问：
Q
我公司以5亿元取得一块土地，并应政府“限地价+竞配建”的要求，在红线内配建1万方的“人才公寓”，建成后移交政府，增值税、企业所得税、土地增值税是否需要视同销售，若需要视同销售，土增、所得税是否可以将视同销售收入确认为拿地成本？
BRSINTC
小必分析
小必就配建“人才公寓”增值税、土地增值税、企业所得税的主要疑问分析如下。
Analysis
增值税
01
是否视同销售？
根据36号文的规定，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务应视同销售缴纳增值税，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。又根据《中华人民共和国公益事业捐赠法》第三条的规定，本法所称公益事业是指非营利的下列事项：（一）救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动；（二）教育、科学、文化、卫生、体育事业；（三）环境保护、社会公共设施建设；（四）促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业。
💡 故房开公司向政府无偿配建的“人才公寓”，是政府为了引进人才向符合条件的人才，给予购房款一定比例的优惠，不属于公益事业或者是以社会公众为对象，增值税应视同销售。以政府接收单位名义立项报建，建成后初始确权给相关政府单位，则房开公司提供的是代建服务，应按照“建筑服务”缴纳增值税。如果以房开企业名义报建，建成后由房开企业过户给政府接收单位，则应按照“无偿转让不动产”视同销售缴纳增值税。
计税依据各地未完全统一明确，厦门市税务局12366答疑应不低于建安成本。
02
是否可以作为允许扣除的
土地价款计算销项抵减？
由于36号文、2016年18号公告和财税〔2016〕140号的规定，土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等、以及在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用允许在计算销售额时扣除。
💡 所以房开公司向政府无偿配建的“人才公寓”虽然实质是“限地价+竞配建”模式少交的土地出让金对应履行的配建义务，增值税应视同销售，但是无法取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，也不属于拆迁补偿费，故不能作为土地价款计算销项抵减。
Analysis
土地增值税
💡 小必认为红线内建造的“人才公寓”较为合理的土增税处理方式是： 视同销售缴纳土地增值税，且视同销售收入作为取得土地使用权的成本，在计算土地增值税时予以加计扣除。
国税发〔2006〕187号，房地产开发企业将开发产品用于换取其他单位和个人的非货币性资产，发生所有权转移时应视同销售房地产。小必认为“人才公寓”是“限地价+竞配建”模式下少交的土地出让金，实质上房开企业与政府之间的“以物易物”，所以应该视同销售，视同销售确认收入的同时“人才公寓”的建造成本可以作为土增税的扣除项目。
💡 另由于房开企业易得之物是“土地”，视同销售收入应作为土地的部分对价，故小必认为“人才公寓”视同销售收入应作为取得土地使用权的成本，在计算土地增值税时予以加计扣除。但是由于扣除取得土地使用权所支付的金额须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 目前各地并未就配建协议是否属于合法有效凭证予以明确，故土增税前扣除具有一定的票据风险。
Analysis
企业所得税
💡 小必认为红线内建造的“人才公寓”较为合理的所得税处理方式是： 视同销售缴纳企业所得税，发生的合理支出可以税前扣除，并按照视同销售收入确认为土地成本。
国税发〔2009〕31号，企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
💡 小必认为“人才公寓”是“限地价+竞配建”模式下少交的土地出让金，实质上房开企业与政府之间的“以物易物”，所以 应该视同销售，视同销售确认收入的同时“人才公寓”的建造成本可以在企业所得税税前扣除。同时作为取得土地使用权的企业，应根据换出开发产品（人才公寓）的市场公允价值（视同销售收入）确认该项土地使用权的成本。
本文转自:税律风云