个人出租房屋相关个人所得税问题解析
近日，某省税务局发布《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》，明确“个人将自有房屋或者租入房屋出租给承租人，并取得租金收入或者其它经济利益所得的行为，应按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税”。还明确“纳税人出租(转租)房屋不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。”以及“个人出租住房，减按10%的税率征收个人所得税;个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税”。
本来嘛，这是一个很平常的事情，相关政策都是有法有规(如税收征管法及实施细则、个人所得税法及实施条例以及国税发〔1994〕89号、财税〔2008〕24号和国税函〔2009〕639号文件等)可依的，乃至可以说是“老生常谈”的一项应税行为。要说新颖一点的，那就是这个公告明确了房屋租赁所得相关个人所得税核定征收的“应税所得率为5%”。
有些网友对此或有疑惑，或有不解，对于专业的东西一下没看懂，这倒也不奇怪。但也出现了一些比较有意思的说法，如有的说“近日，**省率先实施房屋租赁个人所得税......”;还有的说“要知道，以前获得租金收入，房东是不需要缴纳个人所得税的。这次**开启个人出租房屋个人所得税征收管理，算是首开先河”;更有这样计算应缴个人所得税的“以年租金6万元的住房租金计算，平均分摊到每个月租金是5000元，那么房东每个月需缴纳个人所得税是500元，一年是6000元”。
真是这样吗?那小编就也来说说个人出租房屋的个人所得税相关事项吧。
首先说一个问题，就是个人所得税的税率，省一级税务局是无权制定减低税率政策的，网传的“某省个人出租住房将按10%税率征个人所得税”，其实，这既不是某个省的地方规定，更不是什么现在才开始执行的“新政”。
早在2000年12月财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税〔2000〕125号)就明确：自2001年1月1日起“对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税”。继而是在2008年3月，财政部、国家税务总局发布《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)，第二条“支持住房租赁市场发展的税收政策”的第(一)项，再次：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。
据此，对于个人出租房屋相关的个人所得税税率，全国都是如此，即“个人出租住房，减按10%的税率征收个人所得税;个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税”。
根据税法规定以及税收征管实务需要，对个人出租(转租)房屋取得的租金收入征收个人所得税时有两种征收方式，分别为据实征收和核定征收，税务机关将根据纳税人的实际情况确定征收方式。在此也提示，营改增以后，征收个人所得税时的“租金收入”不含本次出租缴纳的增值税。
个人出租房屋据实征收个人所得税
至于具体计税，按照个人所得税法及实施条例的相关规定：财产租赁所得，是指个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。每次收入不超过4000元的，减除费用800元;4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。
此外，相关税收政策还规定，(1)纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金、教育费附加等允许扣除的税费，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。(2)纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。
在出租房屋的情形中，除了自有房屋出租外，还有一种情形是“转租”。对于个人将承租房屋转租取得的租金收入，同样属于个人所得税应税所得，也应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。针对转租房屋需要支付租入房屋的租金这一实际情况，相关税收政策特此还规定：取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。
对于个人出租房屋等财产，取得财产租赁所得在计算个人所得税前扣除税费的扣除次序为：(1)财产租赁过程中缴纳的税费;(2)向出租方支付的租金;(3)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;(4)税法规定的费用扣除标准。
最后，出租房屋等财产的个人，以取得的租金收入扣除上述税费后的余额作为应纳税所得额，按照适用的税率计算应缴的财产租赁(出租房屋)所得的个人所得税。
个人出租房屋核定征收个人所得税
在实务中，由于出租房屋的财产租赁个人所得税的计算过程还是比较复杂，特别是在扣除相关税费时还须提供合法、准确的成本费用凭证，准确计算房屋租赁成本费用。
大家也知道，作为出租房屋的个人，大多很难妥善保存相关票据(如房屋修缮的费用票据)，如果严格按照规定，不能提供相关税费支付的票据就不得税前扣除，这样对纳税人还是不利的。
为此，很多地方都依法作了另一种规定，即采取核定征收的方式，对于纳税人出租(转租)房屋不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的一定比例(即税务机关确定的应税所得率)核定其应纳税所得额。当然，由于各地经济状况的差异，各地税务机关核定的应税所得率也会有所差异。但不管怎么样，从实务来看，核定征收个人所得税其实是更有利于减轻个人出租房屋的税收负担。
对于核定征收房屋出租个人所得税的，计税过程是这样的：
(1)应纳税所得额=租金收入(不含增值税)×应税所得率
(2)应纳税额=应纳税所得额×税率
(个人出租住房的税率为10%;个人出租非住房的税率为20%)
如题，某省对个人出租房屋核定的应税所得率为5%，那应缴个人所得税就是以租金收入×5%×适用税率。例如，某人这个月出租房屋取得租金10000元(不含增值税)，且不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用，其应缴纳的个人所得税为：
(1)出租的是住房：10000×5%×10%=50元;其个人所得税实际税负为0.5%(50/10000)，也就是0.5%的征收率。
(2)出租的非住房：10000×5%×20%=100元;其个人所得税实际税负为1%(100/10000)，也就是1%的征收率。
综上，对个人出租(转租)房屋取得的租金收入征收个人所得税，实行的是据实征收和核定征收两种征收方式，根据具体情形分别适用。
(一)据实征收。纳税人出租(转租)房屋采取据实征收方式计算应纳税所得额时，可凭合法有效凭证从租金收入中按规定扣除实际支出的相关税费，以及按税法规定的费用扣除标准减除费用。即应缴纳税额=(应税收入-成本费用扣除)×税率。
(二)核定征收。纳税人出租(转租)房屋不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算住房租赁成本费用的，按租金收入和核定的应税所得率计算应纳税所得额。即应缴纳税额=应税收入×应税所得率×税率。
至此，相信大家看后，对于个人出租(转租)房屋相关的个人所得税知识有个基本的了解啦。