年末将至，苏州不少买房人看了一年的房子，依旧没能下定决心买哪个楼盘！
有粉丝哭诉，手握50万首付，去年在甪直还有不少选择，如今只有个别项目可选了！晚买一年，总房款要多付50万！
的确，随着高价地入市、倒挂盘清盘，想在交通便捷、总价便宜、靠近核心区的位置买房，选择是越来越少了。
此前我们聊过了运东、胥口等刚需板块，今天就来说说有“园区东”称号的甪直板块！
晚买1年总价多付50万！买房人：懊悔，1年又白干！有不少刚需客，买房预算不够，首要条件不是交通、学区、商业，而是靠近园区！吴中区甪直板块，因为距离工业园区近、房价较低，成了园区的外溢选择，“园区东”“湖东后花园”等称号相继出现。虽然公共交通不便，但板块内的新盘凭借强大的价格优势出圈，吸引了不少刚需买房人和投资客入场。今天我盘点了甪直在售/待售的所有楼盘，目前在售均价1.9万-2.5万/㎡，且最小户型约90㎡，对于刚需来说置业成本不低。粉丝称去年就想购入90㎡左右的房子，总价控制在170万以内，折合单价约1.89万/㎡。放在今年的苏州市场确实是很难挑了，但去年，他们还有不少选择。在湖东工作，甪直成了他们看房的第一站。（黄色区域为住宅用地，咖色区域为工业用地）去年8月，位于甪直的南山维拉处于清盘时期，推出最后180套房源，均价1.6万/㎡，93㎡户型约149万就可以入手。但当时，家里并不看好甪直的发展，出行不便、教育资源稀缺，斟酌之后放弃了抢房。来来回回看了一年的房，却发现越看越偏远，能选择的楼盘稀少，回看甪直，南山维拉早已清盘，甪直板块的房价基本成功迈入2字头。想要入手新房，中介直言，没有200万根本没有挑的余地！相差一年，想买差不多楼层、建面的房源，总房款要多付50万！甪直的房价是什么时候上去的？大概得从板块的地价变迁说起。回看甪直的发展，土拍市场有较大的转折点是在2014年和2016年。在2014年以前，甪直挂出的地块以批发零售和商务金融用地居多，不少地块以个人名义拍下。住宅用地被苏州一些本地房企拿下，楼面地价仅2000-3000元/㎡，拿地成本低。2014年以后，园区湖东的房价开始稳步上涨，作为湖东的外溢版块，一些大型的房地产公司把目光看向甪直。2014年4月，江苏中昂竞得苏地2014-G-3号地块，溢价率高达73.41%；同一天开拍的苏地2014-G-4号地块，历经南山与金科的激烈竞争，溢价率43.78%。这一时期，开始有更多大型房地产开发商了解甪直，但成交楼面价3333元/㎡、2831元/㎡，整体没有上涨很多。甪直的地价暴涨开始在2016年春天，历经222轮厮杀、溢价率240.59%，弘阳拿下苏地2016-WG-7号地块，成交楼面价14191元/㎡，一举破万，直接将甪直地价送上顶峰！这个时期得益于园区房价的高涨，甪直这些外溢版块被看好，开发商、恐慌的刚需、投资客大量进驻。去年清盘的南山维拉刚入市时均价约7500元/㎡，但销量并不好。等到各大开发商盯紧甪直纷纷入驻时，南山维拉的价格优势得以凸显，成了抢手的香饽饽。项目清盘后，区域内新盘地价相近，万元地的房价自然也低不了，自此以后，甪直群雄割据，“房子随便买”的时代一去不复返。总说今年以来留给苏州刚需的买房机会不多了，就连甪直这些刚需板块，也在逐渐向改善靠拢。首先是公共交通方面，目前甪直板块内缺失轨交，规划的6号线延长线也还需要较长的时间去落实。不过甪直大道、东方大道20分钟左右直通园区中环东线，另外还有绕城高速和沪常高速在甪直交汇，自驾出行比较便捷。现存的商业综合体主要有甪直中翔广场、万嘉生活广场、麦稻星光商业广场、南山维乐城等，缺少一个大型、知名的商业体。根据6月出炉的规划，甪直将新增一个邻里中心，位于甪直镇甫澄路东侧，对于板块内的居民来说也是利好。另一个比较大的问题在于教育资源，目前板块内学校不多，住宅交付入住后肯定不能满足所有群体的上学需求。甪直板块规划中的学校不少，但真正到建成、完善，不知道需要花费多久。最有利的一点可能就是紧挨湖东的桑田岛，汇聚了华为研发基地、纳米城、苹果研发中心等尖端企业，可以受到人才溢出的辐射。整体来看，甪直板块内大型商业、地铁配套严重缺乏，在售项目的销售情况也是好坏不一。但今年拍下的两块地地价回归稳定，9月份碧桂园拿下的地块预计明年上半年入市，未来价格不知道能否有惊喜。但可以确定的是，甪直已经走过了纯刚需时代，地价、房价迈入全新的起点，置业成本大涨。对我个人而言，不是自住买房首选。
