周二市场说 | 流标不是坏事——近期一线城市土地市场分析
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结合2018年7月份以来的土地市场走势，可以看到一线城市土地成交频次明显加快，下半年土地成交幅数与2017年持平，平均楼板价也出现同比增长，较2017年同期上涨11%。但是从细分城市来看，北上广深四个城市还是存在着显著的差异。
一、上海供地力度最强
近三年上海土地成交量持续增加，地方政府对房地产市场“增供给”的举措得到了良好执行，就7-10月的土地成交建筑来看，2017、2018年同比增幅分别达到了30%和22%，在寸土寸金的一线城市实属不易。深圳在经历了2017年下半年的低谷之后，2018年下半年土地成交量反弹，但是较2016年的高点还是有较大差距。北京、广州均在近三年出现了土地成交量的“过山车”，在2017年大幅增加土地供应之后，2018年出现了大幅下滑，其中北京2018年下半年以来土地成交量更是只有130万平方米，似乎再次迎来了2016年的“土地荒“。
近三年一线城市7-10月土地成交建筑面积对比
（万平方米）
注：分别为2016、2017、2018年的7-10月
数据来源：CRIC
二、政策性住房用地成为左右平均楼板价的关键因素
自2017年以来，随着溢价率持续走低，限价房、拆迁安置房、租赁住房成为了影响土地交易平均价格的关键性因素。具体来看，北京所有宅地都设置了最高销售价格，2017、2018年下半年成交建面占比分别达到了93.5%和91.3%，土地平均楼板价也相对稳定。上海和广州政策性住房用地成交建面占比有所减少，上海从49%下降至37%，广州从15%下降至7%，相应土地成交平均楼板价则有所上升，上海和广州分别同比上涨了49%和38%。
近三年一线城市7-10月土地成交平均楼板价对比
数据来源：CRIC
三、高单价地块愈发鲜见
2018年下半年以来，一线城市名义楼板价“天花板”从高到低依次是上海5.6万、北京4万、深圳2.6万和广州2.4万，其中北京、上海下降均较为显著，如上海2016年8月的闸北中兴地块楼板价达到了10万元/平方米，北京2017年9月的丰台地块也拍出过6万元/平方米的价格。不过近年来一线城市地价、尤其是住宅用地价格的“天花板”的大幅下降，主要还是受售价限制或附加开发条件影响，实际楼板价仍没有真正降下来。以上海红旗村地块为例，虽然最终是由中海联合本地国企以住宅5.2万/平方米底价竞得，但开发商还必须负责地块范围内所有的租赁房、保障房、广场配套等设施建设，后续投入相当可观。
四、高总价高单价地块集中在上海、北京
在限价、优质宅地开发难度提升等条件的限制下，商办用地在重点地块中扮演了更重要的角色，在2018年下半年成交总价、单价TOP10中，纯商办地块均占据了3席位置。双榜榜首均为上海的新天地商办地块，土地成交总价为136亿元，由瑞安联合太保寿险和永业集团竞得，此地块是新天地太平桥重建地块的收官商办之一，但政府要求开发企业要有世界500强企业实力、具有同类项目开发经验、以持有物业为主要运作模式等资质，且135.8亿的起拍价和全自持的高门槛已将大部分企业拒之门外，最终溢价率仅为0.22%，但也已经是上海历史总价第三高的地块。
在总价、单价双榜中，名义溢价率最高的地块来自北京，该地块位于位于顺义区后沙峪镇，地块容积率1.8，建筑面积6.5万平方米，由北京建工以44.44%溢价率竞得。地块成交楼板价达到39720元/平方米，地块销售限价为55583元/平方米，尚有一定的盈利空间。
在榜单之外，9月份成交的广州番禺石楼镇胜洲村的村集体留用地也较为值得关注，该地块总建筑面积73万平方米，由珠江投资以“0元”挂牌竞得，这也是广州首次出现的“竞返还面积”拍地模式，珠江投资需要返还村民15万平方米的地上建筑面积，支付3.5亿元的补偿金，并在土地建设期间每年支付1300万元的土地租金。
2018年7-10月一线城市土地成交单价TOP10
2018年7-10月一线城市土地成交总价TOP10
数据来源：CRIC
五、监测企业收并购拿地规模达到招拍挂市场5.6倍
据CRIC研究中心监测数据，2018年下半年在一线城市拿地最多的企业当属碧桂园，合计新增土地建筑面积达到了567万平方米，其中主要部分来自于广物地产的资产包，该资产包本在今年3月16日由卓越竞得，但碧桂园通过对广物地产母公司的资本运作，还是最终确认在7月竞得了这一大体量的资产包，归属权益金额为58.58亿元，总占地面积达到了307万平方米。
在土地市场交易金额最大的则是万科，据公开披露数据，7-10月万科共在一线城市投入了183亿元，并且集中在上海。下半年以来万科共在上海获取了5块土地，其中面积最大的为虹梅街道综合用地，由万科+华鑫置业+徐汇土储联合竞得，成交总价为98.63亿元，建筑面积35.7万平方米。
值得注意的是，重点监测企业虽然不是土地一级市场中的主角，按建筑面积计算，期间招拍挂市场成交建筑面积1137万平方米，重点监测企业仅获取了其中14.6%的土地，但通过收并购等方式，这些企业7-10月份合计获取的土地建筑面积达到了1091万平方米，非公开市场获得的土地规模达到了公开市场的5.6倍。这一方面说明这些领军企业强大的拿地能力，另一方面也说明一线城市依旧是企业所信任的关键增长点。
2018年7-10月重点监测企业一线城市拿地情况（含收并购）
数据来源：CRIC
六、上海广州土地流标、撤牌成为常见现象，但不一定是坏事
2018年下半年只有上海和广州有土地流标，其中上海7次，广州11次；按建筑面积统计，上海流标撤牌土地占同期内可成交土地的9%，广州更高一些，可以占到23%。一般而言，土地流标率（含撤牌）的上升是土地市场转冷的直接表现，但对于亟需补库存、缓解房价上涨冲动的城市而言，流标率的上升也是地方政府加大土地供应过程中，与市场加快磨合的相应表现，典型如广州火界地块，在8次挂牌降价后终于成交，此类磨合的过程反而更有助于市场长期稳定发展。反观北京和深圳，下半年虽然没有土地流标，但土地成交规模也明显较低，供不应求的矛盾仍难好转。
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