周二市场说 | 地方政策那么多，还会不会有“金九银十”？

当前行政手段还在继续大行其道，这实际是政府对市场调节的不自信，我们还是要相信市场、特别是成熟市场的调节能力。

眼看“金九银十”又在眼前，面对一年一度的传统旺季，不仅企业做好了“备货”准备，地方政府下半年以来也出台了多项调控政策，各项政策林林总总，大致可分为以下四类：

• 第一类：去库存，多见于省级政府和中西部地市发布，秉承去年以来的调控思路，形式上多为购房落户或控制土地供应。典型如浙江省在7月11日发布的新政，要求对于高库存县市暂停土地供应。

• 第二类：调结构，短期内对市场影响不大，典型如广州，响应国家“增加居民现金收入“的号召，将公积金缴存比例由20%下调至12%。

• 第三类：市场规范，对市场中的不规范行为或过热现象进行纠偏。此类政策常见于热点城市，大多数政策中规中矩，多为规范一二手房上市交易流程，但也有些显得“不近人情“，如“廊七条”要求开发商未获取预售证不得发布广告。

• 第四类：行政调控，常见为收紧限贷。媒体口中的“房价四小龙“均在这两个月有所动作，继合肥“限贷“政策在7月初落地之后，厦门、南京、苏州也相继出台了限贷政策，其中厦门限贷虽只是三日游，但也反映了房管局行政调控的态度。而合肥和南京，更是在8月下半月出现了重启限购的传闻。 

而其中最引人关注的，还是热点城市的行政调控，对此我主要有以下几项观点：

• 行政手段有用，但在当前市场当中作用有限。

对于部分城市来说，目前市场的供求矛盾已经根深蒂固，不是单纯的行政手段可以达到调控目的的。以南京市为例，8月11日出台新规提高二套房首付比例并宣布次日执行，但当日并没有出现“末班车“现象，其后的市场成交也保持稳定，在刚刚过去的第33周（8.15-8.21），商品住宅成交2066套维持高位，成交均价更环比上涨22%，达到了21385元/平方米，中高端项目热度不减反增。

• 部分城市面临政策效用递减。

对于市场已经发生变化城市而言，再用行政调控效果可能不会特别理想。典型如苏州，自地方政府接连出台房价“限涨令“与地价“熔断令“以来，商品住宅成交量即逐月下滑，由3月份的峰值129万平方米，骤降至7月份的51万平方米。而成交量的下滑，实际更大程度是市场自身调整的结果，在这种情况下继续追加政策，政策的有效性和敏感性也在降低。在 8月11日”限购“与”限贷“组合拳正式落地之后，苏州商品住宅交易均价为21385元/平方米，反而比8月上旬的19875元/平方米高出了8%。

• 出“新招”还需谨慎。

如北京调整商住房供应，还是有些操之过急，未来或许会牵一发而动全身。从政府出发点来说，“不再新增商住房，暂停商办用地上市”应该是主要基于控制人口考虑，商住房的低价优势导入了过多“计划外”的外来人口，另外可能也顾虑商办类土地上过多的兴建商住房，导致产业和人口结构背离规划预期。但实际运作还是要谨慎，不可简单地“一刀切”式解决问题。商住房其实目前是“过剩”商办去化的首选，首都同样也面临部分区域商办供大于求的问题；另外由于北京严格的限购政策，也使得商住房是解决外来客户群体置业需求的唯一途径，为何要阻止市场的自我调节！

当前行政手段还在继续大行其道，这实际是政府对市场调节的不自信，我们还是要相信市场、特别是成熟市场的调节能力，政府做好自己该做的那些工作，能够在供应端不掉链子那就行了。