城市更新丨经济测算
城市更新中的投资测算分享
一、什么是投资测算？
城市更新项目的开发周期一般有5阶段：
1、 项目立项前的投资测算及可行性方案研究。
2、 动迁等前期开发工作。
3、 房地产开发建设阶段。
4、 项目销售与运营。
5、 资金回笼，进入下一个项目的开发周期
投资测算作为项目立项阶段重要的环节，需要对项目的全周期进行模拟，从前期动迁、开发建设、项目销售到资金回笼进行整体全面的分析，并预估项目的盈利情况，为领导决策提供数据支撑。
二、如何做好投资测算
投资测算有3大要素：投资、收入、利润
只要掌握了“利润=收入-投资”的基本公式，就能轻松的做好投资测算。
01
投资
房地产开发的投资主要由土地成本、建设成本、期间费用以及税费4个部分组成：
l 土地成本包含前期动迁成本、土地出让金及契税等
l 开发成本包含前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费
l 期间费用包含财务费用、管理费用、销售费用
l 税费主要包含增值税、土地增值税以及企业所得税
02
收入
房地产的收入预测可以用“三步走”的形式概括：
l 第一步：确定租售模式。对项目的销售面积、租赁面积等基础数据进行确认，。
l 第二步：租售价格预估。根据目前市场的情况，预测未来项目进入销售运营阶段的价格。
l 第三步：制定租售计划。对项目的销售分期、销售去化速度、回款情况、租赁运营时间、出租率等条件进行预测
最后根据这三方面的条件，通过简单的数学运算就可以得到项目总体的收入情况。
03
利润
当我们得到投资以及收入的数据后，利润就可以通过简单的运算得到。地产集团对于项目利润一般有4个指标要求：
（1） 项目毛利率：（项目总收入-土地成本-开发成本）/项目总收入
（2） 项目净利率：（项目总收入-项目总投资）/项目总收入
（3） 现金流回正周期：根据动态现金流，项目收回投资成本并实现盈利的时间周期
（4） 内部收益率：资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率
三、投资测算的难点
投资测算的条件涉及到整个开发的全过程，某一个条件的变化都会对测算结果造成影响，而城市更新项目的特点就在于不确定性，所以城市更新中投资测算的关键就是对所有不确定的内容进行合理的假设。
针对项目前期阶段，投资部门需要与政府沟通，共同找出一条可行的土地盘活路径，然后根据项目自身的条件对前期动迁成本、动迁周期、动迁资金投入与返还等关键要素进行预估。
针对项目开发阶段，投资部门需要与设计部门、成本部门等相关业务部门共同明确项目设计方案，并针对该方案对土地成本、建设成本等相关投资进行梳理和假设。
针对项目销售阶段，投资部门需要与市场部门、销售部门合作梳理市场信息，对未来市场走向做出合理假设，并推测出销售均价、去化速率等条件
投资测算工作涉及内容多，时间跨度长，需要联合公司各业务部门的力量，在项目自身条件的基础上，以合理假设代替项目的不确定性，尽可能提高投资测算的准确度，为领导的决策与谈判提供数据支撑，也为公司后续城市更新项目打好坚实的基础。
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