在日本，什么样的公寓在升值？看这一篇就懂了
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 栗川柚柚子 编译
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听别人说，日本的房子都在掉价，是真的吗？有这样的观点，看来是被国内的营销号害得不浅哦！
疫情期间，日本首都圈的公寓价格不下跌，反而还上涨了。
根据东日本不动产发布的《首都圈不动产市场动向(2020年)》，日本首都圈公寓每平方米的成交单价连续8年上涨44.5%。公寓的总成交价也连续8年上升，平均价格达到3500万日元（约合人民币207万元）的水平。
虽然受市场影响，很多公寓的价格大幅上涨，有的甚至大大超过了购买时的价格，但也有很多公寓价格下降了。
到底是什么因素决定了公寓的资产质量？今天我们这篇文章，就来探讨这个问题。
前文提示：这篇文章主要针对新房投资买卖，而且主打刚需房的投资，跟我们中国投资的二手单身公寓的投资逻辑差异比较大，需要区别对待。不过，这当中也有一些共性，可供大家投资时参考~
文章的数据，是基于每年约1200万人使用的公寓信息网站，统计的过去15年内日本首都圈升值率前100名的新建公寓。调查通过统计刚需型的公寓，包括70平方米以上的单位，分析了其建成之后资产价值的走势。
到底是怎样的日本公寓在升值呢？想要投资日本房产的朋友们不妨来对号入座一下！
咱们先来看看排名前十的公寓及其所在地区：
排名第一的品川city tower，升值率达到了惊人的125.5%。与排行榜上其余的公寓相比，这个公寓的价格是压倒性地飞涨。
不过，该公寓比较特殊，是以东京都政府拥有的租赁土地上的定期租赁权形式出售的，所以，不是永久产权的房子！而目的，则是为了用这些较低价的借地房让有生育欲望的年轻人口回流东京都心区。
没想到现在居然成了涨幅最高的房，看来金子不论是什么特性，都会发光……
2008年，该公寓以每坪（3.3平方米）约120万日元（约每平方米2.15万人民币）的“不可思议低价”出售。一放出就立即售罄。当时共有14279人申请809套，中签比例为17.65：1。
从第二名开始到第十名，房价的涨幅基本都集中在60%的后半段到60%以下不等。排名100名的公寓涨幅为42.9%。
这意味着，前100名的公寓的资产价值都在大幅上升。
这些涨幅高的公寓都有什么共性呢？
从地区分布来看，涨幅前100的公寓中，有87套位于东京，其次是神奈川县的11套，埼玉县的2套。
东京的升值公寓市场占有率接近90%。
分不同的行政区看，港区是目前最受欢迎的，有29个楼盘排名前100。
其次是中央区和涉谷区，分别有9套位列其中，接着是千代田区，占有8套房产。
此外，距离市中心交通便利的城东地区（江东区、墨田区、台东区、荒川区等）的公寓也排名靠前，墨田区有5套公寓，台东区有4套，江东区有4套。
此外，有5个楼盘排在横滨市西区，3个楼盘排在横滨市神奈川区，最近的车站分别是横滨站和港尾站。位于商业区附近的公寓涨幅也很高。
从以上这些区域来看，虽说各有交通便利、商业设施健全等优势，但整体来看，他们都有一个共同点：人口非常密集。
拿排名第一的港区来看。港区是人口增长非常显著的区域之一。
15年间，港区的总人口从2006年1月1日的176781人增加到2021年1月1日的259036人，增长了46.5%。
这种不断涌入的人口也带来了儿童数量增长。
根据东京都2030年生命统计年报，各区的总生育率中央区为1.38，港区为1.35，比日本整体的生育率0.68高出一倍。
同时，在日本社会，生孩子往往被认为是购买刚需房的主要动机。购房的人多了，也会成为一个地区房价上涨的因素。
一句话总结就是：人口多、出生率高的地方，房价不仅涨得高，还更好卖。
从公寓建筑年限分布来看，升值率前100名的公寓中，在2006年竣工的楼盘数量最多，为27个，其次是2007年竣工的15个楼盘；2008-2011年楼盘数量有所下降，但从东日本大地震后的2012年开始，11、13、10个楼盘连续三年排名前十。
从2008年到2011年，上榜的房产数量却有所减少。
为什么建筑年限也会对公寓的价值有影响呢？
其实，公寓价格会受市场行情的影响，选到合适的入手时机非常重要。
下图是日本首都圈二手公寓的成交动向：
从每平方米的单价来看，2007年的涨幅最大，达到了11.4%。也在这时，被称为基金泡沫的房地产证券化市场开始活跃，房地产价格也随之飙升。
但其实在日本，新建的公寓一般都是卖楼花的，取得建筑许可证后再建样板间。
就是说，2006年、2007年竣工的楼盘中，有不少是在2005年、2006年，也就是竣工前一年销售的。简而言之，就是在市场价格上涨之前，公寓就售罄了。
这一时期，市场上的公寓供应量也很大，2005年约有8.4万户，2006年约有7.4万户。供应单位的数量多，意味着好的品相、地段、吸引人的公寓也多。
在投资时，我们也需要看准供应量大、优质房源多、成交价适中的时期，迅速入手。
另外，地价的走势也是造成公寓涨幅较大的因素之一。
雷曼兄弟破产后，日本中心商业区的地价大幅下跌，对新建公寓的供应价格也产生了影响。
日本国土交通省发布“主要城市高层使用地区地价趋势报告”显示，在日本首都圈，2008年第二季度，地价呈下降的地区数量超过了上升的数量。
之后，下行趋势仍在继续，直到2012年第四季度，地价才开始上涨。
另外这里有个小知识点：地价下跌和新房交房时间，是有时间差的。在日本，从拿到土地到建设完成需要一定的时间，如果2012年获得土地，规划建设需要两年左右的时间，那么到2014年才会建设完成。
也就是说，即使成本低，但如果房地产市场转好，售价也会很高。2013年升值率最高的楼盘数量如此之多，就是因为市场正处于从下跌到上升的转折点。
此外，为了应对2011年3月11日发生的东日本大地震，2012年以后竣工的公寓都配备了应急电源，临时停电也能迅速恢复，并采取了更加周密的地震对策。
比如排在升值第10位的Park Court千代田富士见大厦（2014年竣工），在每一层楼，都设置有各种共享设施以及水、食物等应急物资的储备，还有应急厕所等设置。
在这个时候购买公寓，可以说无论从价格还是产品规划上都是好时机。
对于投资者来说，新房投资的时机往往决定了升值的空间。地价、供应量、整个市场交易水平都得纳入考虑。
掌握好了投资的时机，才能“捡漏”。
距离车站的距离也被认为是影响资产质量的主要因素。从上图来看，排名前100的升值公寓基本都靠近车站。
其中，距离车站3-4分钟的升值公寓最多。从车站步行4分钟的公寓有18个，其次是从车站步行3分钟即可到达的公寓，有17个。
从车站步行6分钟以内的公寓数占前一百升值公寓数量的57%。步行10分钟以内的公寓则占76%，而最远也不超过12分钟。
可以说，离车站近是资产价值的加分项。毕竟，距离车站的远近，代表着交通的便利程度，还意味着周围设施的丰富以及地段的好坏。
综上所述，归纳起来，价格上涨的新建公寓投资，特点有以下三点：
首先，从地区来看，要选择人口增长趋势持续的地区。比如在东京中心区，港区的地位非常突出。
其次，投资要注意时机。最好的目标时机是地价从下跌转为上涨的时候。二手公寓价格的走势也值得关注。
另外，离车站近对房产价值也是个加分项。
房地产投资是个“技术活”，更别说投资海外房产了。
虽说不是买了资产价值高的公寓就一劳永逸，但如果投资的公寓在未来的“不确定”中有资产价值，那就能帮你在“坏的时候”抵御风险。
Reference：
「マンション上昇率トップ100」を分析して分かった「価値が上がる物件」の共通点
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/81271?page=1
街とマンションのトレンド情報局 首都圏マンション上昇率トップ100
https://mansiontrend.com/?p=5728
……
万物皆涨的时代真的来了。
吃的在涨，穿的在涨，喝的在涨。就连房价，也都在涨。
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