深圳只租不售土地出让 小心在税上吃亏

深圳只租不售土地出让  税可要算清啊

据深圳市土地交易中心官网公告信息，龙华民治街道将在11月出售一宗二类居住用地，2万平方米、最高限价10.1亿，要求开发商70年内自持经营、不得转让。其建筑面积为90,180平方米，其中人才性住房（保障房）最低配建27,060平方米，开发商无偿交付政府，由市人才安居集团代政府管理。

不说这宗土地出让所贯彻的“房子是用来住的”思想。

只说说这宗土地涉税的几个注意点。

首先，无偿交付政府的人才性保障房，是否应该视同销售呢？

《营改增试点实施办法》

第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

也就是说，这个向政府无偿移交的房产，增值税要不要视同销售，要根据属不属于“公益事业”来进行判断。

结论当然是否定的，因为对政府来说，这是地方政府的人才竞争事业；对企业来说，这不过是取得土地所支付的一项“代价”而已。严格说，就算要你把保障房价计入地价再征契税，都是合法的。

（注意，保障房虽名为配建，但却并非为房产项目配套，所以不能算公配。就算硬作为公配，因为所有权转移，增值税也要视同销售。）

视同销售的话，其视同销售价格按《营改增试点实施办法》第44条的顺序进行确认：近期自售同类均价→近期他人同类均价→组成计税价格。

由于限地价、限自持，所以不太可能有同类可比产品销售价格，一般应按组成计税价格视同销售。

简单假设一下。

假设最终确认的视同销售单价为3万元，则视同销售收入=27,060×3万÷1.11=7.3亿。销项=7.3亿×11%=0.8亿。

考虑到开商的买地热情，假定土地价格最终拍成10亿，配建保障房总建筑面积占总可售建筑面积比为35%，不算其它其它拆迁赔偿金额，其抵减的增值税销项=10亿×35%÷1.11×11%≈0.35亿。

向政府移交时，人才性保障房确认销项。

（蓝敏说税 原创稿）

由于自持项目只租不售，其销项在未来数十年间通过租金实现，再考虑到深圳作为房地产排头兵，动辄1∶600、700、800的租售比，所以，自持房产经营，前期会积压大量的进项税金。保障房视同销售时，几乎不会产生增值税应纳税额。

但是，仅靠人才性保障房视同销售的销项，是抵不完整体项目进项税金的。所以，外地开发商成立项目公司、分公司去专门做这个项目，是很亏的，巨额进项所积压的资金压力很大，这个融资成本必须要考虑清楚。

必须要让公司、项目公司、分公司同时拥有其它房地产项目或者其它经营项目，确保有足够多的增值税销项来抵扣，才能消除或减轻进项税金积压带来的资金压力。

一些地方规定必须在当地成立项目公司做当地的房地产项目，如果这样操作这个项目就麻烦了。

除了人才性保障房的视同销售问题、进项积压风险外，另一个要看见的坑是：由于自持部分不能转让，所以，自持部分的土地价款及拆迁补偿费，不能抵减销项税金，这将导致成本上升。

按《营改增试点实施办法》的规定，地价只能抵减销售开发项目产生的销项，而租赁、或其它经营收入的销项，不能抵减。

就上例来说，如果自持部分可售面积占总可售面积的比例是65%，则无法抵减的销项=10亿×65%÷1.11×11%≈0.6亿，相当于还没有开始做生意，与可以转让相比，成本已经上升了0.6亿。

为什么增值税会导致成本上升？

看看抵减销项的分录就知道：

借  应交税费-应交增（销项税额抵减）  0.6亿

贷 相关成本 0.6亿

这是一笔降成本的分录，如果没有这笔抵减处理，成本就少降0.6亿。

（蓝敏说税 原创稿）

再有，在土地增值税上，保障房同时要视同销项，但其视同销售的收入，同样构成土地成本。亦即，如果保障房土地增值税视同销售时，也按27,060×3万÷1.11=7.3亿来确认，则其自营部分的“土地征用及拆迁补偿费“也增加7.3亿，通过加计扣除，对于保障房缴纳的土地增值税，可以做到基本不吃亏、或少吃一点亏。

现在，自营部分一旦不能转让，则不存在土地增值税这个东西，这个7.3亿的可加计扣除就掉在地上摔碎了，保障房视同销售的土地增值税纯粹白交。

虽然自持部分不征土地增值税，但出租时房产税却是要征的。相当于用低税负的土地增值税，换取了高税负的房产税。

虽说土地出让规定“只租不售”是调控一个大招，对房地产开发企业来说，其中的坑却是有的。所以，企业参拍时，除了估算机会、利润、融资等因素外，还必须要把税的账算清楚，规避其中冷不防的风险。

同时，也呼吁一下，税收政策应该对“只租不售”这类做法，进行调整和支持。

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