数据解读：2018年，将成为房企命运分野的起点
昨天，国家统计局官方公布《2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况》。
数据帮我们还原了2018年真实的市场，也让我们有机会去反思这一年的得失。
信息量很大，涛哥给大家做个数据解读，结论很震撼。
一、房地产开发投资完成情况
1、2018年，全国房地产开发投资12万亿，比上年增长9.5%。其中，住宅投资增长13.4%，住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。
2、2018年，房地产开发企业房屋施工面积比上年增长5.2%。其中，住宅施工面积增长6.3%，房屋新开工面积增长17.2%。
3、2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%；土地成交价款16102亿元，增长18.0%。
涛哥解读：
1、虽然我们感觉2018年很难，尤其下半年开发商投资意愿明显下降，土地流拍较为普遍。
但从全年数据看，整体投资规模、开发商土地购置面积、成交金额等，都较上一年有大幅增长。
2、这说明我们认为悲观的市场，其实并没有那么悲观。
整个行业呈现鲜明的冰火两重天，一批民营企业完全不敢拿地，而一批国企和龙头还在大量投资。
3、实际投资规模与市场情绪间的矛盾，恰恰说明2018年将成为房企命运的转折点，行业排序的洗牌，房企的弯道超车，2018将成为分野的起点。
二、商品房销售和待售情况
1、2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比上年回落6.4个百分点。
其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。
2、2018年，商品房销售额149973亿元，增长12.2%，增速比上年回落1.5个百分点。
其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额下降2.6%，商业营业用房销售额增长0.7%。
3、2018年，东部地区商品房销售面积下降5.0%，销售额增长6.5%；
中部地区商品房销售面积增长6.8%，销售额增长18.1%；
西部地区商品房销售面积增长6.9%，销售额增长23.4%；
东北地区商品房销售面积下降4.4%，销售额增长7.0%。
4、2018年末，商品房待售面积52414万平方米，比上年末减少6510万平方米。
涛哥解读：
1、商品房销售额15万亿，增长12%，再创历史新高！
这应该说是可喜可贺的大事，但是市场这么好，为啥很多房企感觉这么难呢？有两个原因：
首先，房地产行业已经陷入白热化竞争。市场从蓝海变成红海，龙头房企增速普遍达到50%左右，大鱼吃小鱼，集中度快速提升，就像一个贴身肉搏的斗兽场。
其次，房地产行业的天花板越来越近了。销售面积仅增长1.3%，增速回落6.4个百分点，销售额增速回落1.5个百分点。
2019年销售面积会不会负增长？这将成为整个行业共同的焦虑。
2、销售额增长12.2%，销售面积增长1.3%，说明单方价格依然在提升。
从分区域数据来看，西部、中部地区成为2018年房价增长的大赢家，在这些地方投资的朋友，大概率赚了一笔。
3、国家“房住不炒”政策成果显著。
最为热门的东部地区，包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省，整体销售面积下降5.0%，可以说成功打压了市场，重仓东部地区的房企也必然很难受。
4、整体库存进一步减少。
国家“去库存”的大方向依然正确，我们要坚信政府对房地产行业的智慧和把控力，地产虽不好过，但国家的战略没错，对行业长远发展有益。
三、写字楼与商业地产全面寒冬
这一部分，统计局没有文字体现，但是从公布的数据报表中，我们能够看到，写字楼与商业地产的各项指标几乎全是负数！
涛哥解读：
1、写字楼和商业地产在投资端和销售端全面下滑，充分体现了这一市场很不好、很难做，商业能力的培养需要极高的成本投入。
2、虽然很难，但我们都知道，商业地产投资与运营将成为房企未来发展的重要能力，困难的环境成为房企做商业的门槛，也将决定他们未来命运。
四、2018房企命运分野的起点
去年8月，涛哥发表文章《一半是寒潮，一半是火焰》。这个题目，其实也可以说是房企当前境遇的真实写照。
2018年，在同样的市场环境下，房企的发展和对未来的预期出现了明显的分化。
这将成为行业格局颠覆的开始，也将成为房企命运分野的起点。
1、投资预期分野，拿地太少的将掉队
2018整体投资规模依然上升，如果你拿地少了，那必然会在2019年落后于竞争对手，一步错，步步错。
2、销售规模分野，30强以外成重灾区
2018年30强房企已经占据市场的半壁江山，规模淘汰赛愈演愈烈，没有规模，融资、投资、回款、利润、风险平衡等处处都是问题，竞争白热化，留给中小房企的时间和空间越来越少。
3、融资能力分野
2018毫无疑问是最难融资年，仅融资成本国企比民企就能少5个点以上，这也直接导致投资、销售、利润等各方面的差距，民企偃旗息鼓，而国企却开始大跃进。
4、商业能力分野，无运营能力无未来
2018年有十多家房企扔掉了“地产的帽子”，开始广泛的多元化，如今政府的需求越来越复杂，对综合体开发能力的要求越来越高，没有运营能力必将逐步淡出一二线市场。
处在这个颠覆与变革的时代，行业的命运、企业的命运、个人的命运，往往我们感觉看不清，但却都有其必然的因果。
2018年已经结束，我们看了一个依然精彩的结果，但也看到了市场转折的显现。
房企的命运，在2018年埋下了种子，而在2019及更长远的未来，我们会看到，
一切的因果，都将兑换为现实。