郑州的地产江湖正在经历一场厮杀与淘汰！
01
淘汰与进化
在三道红线、集中供地、房价高增长时代即将结束的大环境下，房企们正在经历着一场进化与淘汰。
一方面，融资端收紧，一方面又搞集中供地，这对房企的资金筹集能力提出了更大挑战。
当你报怨郑州的房贷利率6.X%的时候，多少开发商的融资利率已经普遍在8%~15%之间了。
前几天和业内朋友聊天，他讲道：
你可知道现在房企们最焦虑的事是什么，就是“找地”。到处找地，实在找不到的，就找合作开发。对于开发商来说，没有后续地块就活不下去，地就是命啊！
一时间，多少房企面临着拿不到地的处境，又有多少房企面临着一夜陨落的败局。
最让人意想不到的是碧桂园。
碧桂园一度因为“高周转”而被诟病，被大家调侃为“五星期的家”。可谁能想到，如今碧桂园的项目个个占据着黄金位置！？谁能想到，如今碧桂园的楼盘依然热销！？
高铁东广场的天琴湾收尾价格高层已达2.6万、洋房3.3万，西区的天悦湾堪称2021上半年最火楼盘……
为什么，人们一边骂着碧桂园，却还一边买它的房子？
难道人都这么贱吗？
02
工业化生产与情怀匠心，谁是先进生产力
因为在我有限的认知之中，一直认为“小而美”、高品质的公司，才经得起风浪。但为何在地产界，这一法则失效了？
毫无疑问，像滨江、永威这样坚持高品质的开发商，值得人们尊敬和铭记。但一个不可忽视的问题是：死磕品质必然带来成本的急剧攀升。
这就是为什么很多人纠结：
我认可永威的品质，想买永威的房子，可是为什么偏偏它的地段都稍逊一筹？偶有好地段的，那就是天价了，与我等凡人无缘。
很多人不明白，滨江在杭州名气这么响，为什么无法把业务拓展到全国？
背后都是同一个原因：小而美的房企一旦扩张，它就不再是它了。
高企的成本会急剧失控，品控能力也会急剧下降，这是企业的生存模式决定的。
在当前环境下，小而美的企业面临的现实挑战就是：由于利润率太低，难以拿到好地块了。
滨江在杭州那是首屈一指、口碑爆棚。但一看净利润率，只有2%左右！
所以，我们致敬的同时，也难免捏一把汗。
而市场的另一面，却发生着另一种故事。
仍以碧桂园为例。在人们的固有印象中，碧桂园是以规模和效率取胜，但谁能想到，如今它不仅有资金实力拿到好地块，品质也一步步赶上来了。
东边的天琴湾、西边的凤凰城，都有不错的口碑。而定位大平层的云顶项目，“翻身”的目标也非常明确。
天琴湾，东站东广场的唯一住宅；
凤凰城，三环内，紧邻西流湖和地铁口；
天玺湾，挨着东三环和贾鲁河；
碧桂园西湖、天悦湾、云顶，也都集中在西三环和西流湖附近。
郑州的金三环，快被碧桂园占完了。
写到这里，不免有灵魂一问：有钱真的可以为所欲为？
是碧桂园糟蹋了好地段，还是郑州人辜负了永威的情怀？
03
劣势在消失，优势在滋长
在过去的粗放时代，人们的消费水平有限，永威的产品并没有卖出与其品质相当的溢价。所以像永威这样的企业是吃亏的、不讨巧的。
而碧桂园的聪明之处在于，它走的是“农村包围城市”、从低端走向高端的路线。
当我们抛除成见，竟然发现了一些让人惊讶的地方。
网上流传这样的调侃，说小区的保安会从刚交房时的帅小伙，慢慢变成老大爷：
看似不起眼的一件事，背后却折射出“物业服务水平逐年下降”的现实。当树木的修葺、硬件的维护等等各方面都下滑之后，必然会直接影响居住体验和房产价值。
在这方面，像碧桂园这样的房企反而有了优势。
由于它开发的楼盘规模大，所以物业公司也就做大了，并已独立上市。截至2021年7月12日收盘，“碧桂园服务”的总市值已经高达2500亿，在上市的物业管理公司中排名第一。今年上半年，碧桂园服务归母净利润增长超六成。
上周我去洞林湖玩，路过郑州碧桂园小区，专门留意观察了一下保安，果然，交房五年了依然年轻帅气~
郑碧四年前交房时，可是因为绿化太差而被维权啊，当时被嘲讽为“大草原”的绿化是这样的：
而现在变成了这样：
只能说：一个靠谱的物业公司真的太重要。
04
不是人贱，而是市场在用脚投票
风口浪尖之上，碧桂园思考的是，怎样把人工的不可靠性降到最低，怎样在保证效率的同时保证质量？
结论是，减少工人、增加机器人。
既然生产汽车的车间里都看不到工人了，为什么盖房子的工地就不行呢？
随后，碧桂园成立了全资子公司“广东博智林机器人有限公司”，专门生产工地机器人。现在，外墙喷涂、混凝土施工、混凝土修整、砌砖抹灰等等岗位，都已经被机器人替代了。
日本大师几十年如一日地做一个寿司，讲的是故事和情怀。但碧桂园走的是大众路线，是靠管理、靠工业精神走到了今天。这是一个不被颂扬却比较实在的路径。
同样的价格，它能做到更可靠的品质。
同样的品质，它能做到更低的成本。
从这个角度看，碧桂园项目的热卖也就可以理解了。
碧桂园天悦湾6月11日首开推出约853套房源，去化率高达95％左右。凤凰城也卖得很快，一期早已售罄。旁边的大平层项目云顶，还没有开盘就颇受关注。而4月底的开盘的西湖，去化率也高达80%左右。
不是人贱，而是市场在用脚投票。
05
从量变到质变，可以产生正反馈
这个项目比较清奇。整个东杨金片区都是大改善、大户型，更不用提北龙湖了，而天玺湾却大幅压低上车门槛，最小的户型做到了76平。
我曾问他们负责人：
天玺湾贵为TOP天字系产品，在精装和品质上下了很大功夫，却为何设计了76平的户型，会不会显得掉份？
他回道：
我们给一个项目做设计和定位的时候，是很少从“我”的角度来思考的，比如“我想要做成一个怎样的效果、我想达到一个怎样的目标”，不是的。我们考虑更多的是市场的需要、多数人的需要。
杨金这里大部分项目定位都比较高，那么其实市场一定还需要不那么高的、对普通人更友好的产品。我说天玺湾对普通人友好，是指的面积段。在品质上、尤其是精装标准上，我们一点也不含糊，你看我们明确指定了建材品牌，方太的灶具、老板洗碗机、科勒水龙头，严格按照天字系的档次来。只是在面积上降低了一点门槛。
所以，你说我们是错位竞争也好，是聪明也好，其实我们最关注的是人们的需求。比如西区的云顶，全是140平~243平大平层产品，这是因为西区没有像样的大平层，改善置业的需求得不到满足，那我们就来做一个这样的产品。
这件事我想了很久才明白：
从量变到质变，是可以产生正反馈的！
未来，在保证品质的情况下，叠加资金实力和地段优势，碧桂园能否给郑州带来更多的惊喜，而不是惊吓？
远观云顶，近观天玺湾，似乎答案越来越明确。即将于7月下旬开盘的天玺湾，一边是北龙湖的中原科技城，一边是贾鲁河自然生态景观，2.5的容积率，总共12栋小高层和洋房，不大不小的规模，可谓天资优异。
我看着楼盘的效果图，半开玩笑地对他们负责人说：
这样的项目，没打响就算失败。你们应该奔着这样的目标：十年后，碧桂园其它项目的置业顾问都会自然而然地说：我们这个项目是对标天玺湾的……
他笑道：
这一点我们可能做不到。
我们只能做到，让其它开发商的项目对标天玺湾。
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