棚改货币化安置取消 三四线房价会走向何方？

10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，要求商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。三四线城市将取消货币化安置，引发各界对后市不同的猜测。

不过，住建部副部长倪虹针对货币化棚改的最新解释是，根据国务院常务会议要求，针对库存比较少、房价上涨压力比较大的城市调整优惠政策，但这次不是取消货币化安置方式，而是因地制宜调整货币化安置的鼓励政策。

对此，有专家表示，货币化安置退出历史舞台的大幕已经拉开，但在货币化安置方面不会搞“一刀切”，不同市县的情况不同，各地的退出节奏会有差异。同时，不会完全取消货币化安置，在商品房库存充足的县市，还应积极推进货币化安置，加快去化住宅的进程。

而一些房企老板则表示出他们的担忧：进入10月后，全国楼市已经出现下行信号。虽然9月房产数据显示三四线房价还在上涨，但如果大幅减少棚改货币化安置，将导致地方政府棚改意愿大幅下降，房地产投资大幅降低，将会影响经济稳增长。

而我们认为，国务院之所以要取消货币化安置政策，主要原因有二个：一方面，棚改货币化去库存的历史任务在2017年已经基本完成，三四线去化周期回归合理水平，而继续大力度推进货币化安置将增加三四线城市房价上涨的压力。

当然，从去年下半年开始，三四线城市房价的大涨，除了棚改货币化安置之外，还有一二线城市受到房地产调控影响，大量的房企和炒房者都转向了三四线城市。因为，三四线城市房价被视为价值的洼地。

另一方面，随着房价上涨，货币化安置成本大幅高于实物安置，继续大力度货币化安置不利于控制棚改的成本。此外，货币化安置资金主要是靠地方政府向国开行借款，也是通过PSL方式投放，这等于向房地产市场直接投放基础货币，是直接导致三四线房价上涨的原因，这显然是不可持续的。

平心而论，棚改货币化安置对于地方政府完成商品房去库存起到了积极的作用。2016年-2017年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平，不仅深刻地改善了民生、改变了城市面貌，也创造出惊人的住房需求、拉动着投资。

但是，随着棚改货币化安置的比例不断提高，也导致了三四线城市房价的不断上涨。我国2014年棚改货币化安置比例为9%，2015年为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%。而到了2017年至2018年上半年，部分地区的棚改货币化安置比例高达80%至90%。

那么，在决策层对于取消货币化安置后，又将使三四线房价走向何方？首先，对于那些前期房价上涨过快，去库存已经基本完成的三四线城市，一旦取消棚改货币化安置红利，房地产市场马上会降温，当地房价将会因投机性需求撤离，而快速下跌。

未来三四线城市房价将出现分化。一些库存现在依然较高，房价上涨压力不大的城市，仍将“精准施策，因城施策”的执行货币化安置政策，这些城市的房价将会走得比较平稳。

再者，在棚改货币化安置取消的三四线城市中，对于那些没有产业导入和人口流入的三四线城市将面临长期的调整格局，因为之前三四线城市的购房需求一定程度上透支了未来。而那些处于大都市圈周边位置，且有产业导入和人口流入的三四线城市，房价调整的空间或比其他三四线城市要小一些。

最后，之前三四线城市房价大涨，货币化安置的推行，主要是地方政府出于要完成去库存目标，现在多数三四线城市的库存降到10个月左右，已远低于目标的12-24个月。

那么，未来不仅是货币化安置将在多数的三四线城市取消，各地方政府也将严格执行房地产调控政策，调控政策也将会把重心逐步移向三四线城市。三四线城市房价出现大调整在所难免，只是不同的城市，会存在着较大的差异。

国务院取消棚改货币化安置，并非要搞一刀切，而是采用“因城施策”的方式。对于去库存需求仍大，房价上涨压力不大的城市，将会继续执行货币化安置。所以，未来三四线房价将呈现分化格局。而多数前期房价上涨过快的三四线城市房价都会出现调整，只是调整的幅度有所区别。如果三四线城市产业结构单一，同质化严重，且人口流出大于流入，那房价的调整幅度将会很大。