棚改之后房价就一定会大跌吗？

众所周知，棚改计划的宗旨是解决低收入人群的居住环境和城市环境配套，这是一项民生工程。最开始的棚改，是指在城市中简易结构房屋较多、房屋密度大、基础设施简陋、房屋年限长、功能不全、安全隐患突出的区域进行集中规划改造，其安置方式为实物安置。

但是后来很多城市面临商品房严重过剩现象，甚至到了即使没有增量新房入市，仅靠消化存量房产也要5年以上。如此高的商品房库存，让决策层十分头痛。正巧赶上了棚改计划的出炉，高层就决定推出棚改货币化安置。在这种情况下，三四线城市房价才被快速推高。如果仅是棚改实物安置，房价恐怕根本涨不起来。

所谓棚改货币化安置，就是发改委要求国开行通过PSL的方式直接放款给地方政府，而地方政府拿了棚改地块作为抵押品，向国开行借了大量的资金，用于发给棚改拆迁居民。当棚改拆迁居民手里有大量现金后，于是到周边的楼市去大量购置房产。鉴于三四线城市房地产市场本来就小，大量购房需求突然涌入，再加上PLS就是直接向市场投放基础货币，房价不涨才是怪事。

而由于去年三四线城市房价上涨过猛，同时各地商品房去库存已经接近尾声，一些城市的商品房库存降了到10月至24个月的合理水平。于是10月初国务院就规定，前期房价上涨过快的三四线城市棚改将逐步转为实物安置。而到了2020年则是三年棚改收官之年，届时曾经气势宏伟的棚改计划，将正式拉下大幕。

现在问题是，棚改结束之后一些大中城市的房价究竟是涨还是跌？对此，我们认为，棚改结束后三四线城市房价将会大幅下跌，因为之前的政策红利已经释放完毕，投机性购房需求在退出，当三四线城市结束棚改后，房价将回归理性：

第一，棚改如果是实物安置，并不会造成房价的上涨，反而对当地房价起到下拉的作用。你想，棚户区多数为低矮平房，拆迁后转身成为20几层高楼，本来一块地就只能住几千个居民，现在能安置人数几何级上升。

第二，棚改计划正在收紧，棚改货币化安置逐步取消中。2019年，全国超过20多个省市，都在悄悄地下调计划和目标。据统计，其中山东、山西和河南降幅最大，超过70%，堪称断崖式。

曾经的棚改第一大省山东，2019年棚改计划仅为21万套；山西仅为4万套，河南的计划也只有15万套。棚改收紧，拆迁刚需就远不会像过去那么多。更何况，货币化安置改成实物了，这也降低了棚改的成本。

第三，棚改逐步取消，货币化安置也快寿终正寝。那些跟着棚改货币化安置的投机资金和开发商也要退出三四线房地产市场，因为这些城市本身人口流出大于流入，经过短期大肆炒作，房地产需求已经饱和，而当地人的购买力又无法支撑起如此高的房价，于是一旦棚改结束，当地房价很可能从哪里来回哪里去。

棚改本身不会引发房价大涨，而棚改货币化安置肯定是导致三四线城市房价上涨的主因。如今棚改也已经接近尾声，货币化安置也逐步终结，看好三四线城市的各路资金也在撤出。未来三四线城市房价不是上涨的问题，而很有可能泡沫被快速挤净的过程。