中介为高评高贷做出“阴阳合同”，其后合同因故解除，中介费还要照付吗？ / 开普饭

案情简介 ·

2019年4月15日，黄小鸭从中介公司处得知王美丽名下有一套房屋出售，价格为100万元，黄小鸭表示其首付款只有9万元，经纪人告知黄小鸭可以“做高”房价贷款，首付只要9万元就能购买房屋。

2019年5月22日，经中介公司促成，黄小鸭与王美丽签订《房屋买卖合同》，约定由王美丽将名下房屋出售给黄小鸭，成交价为100万元，其中定金10万元，首付款20万元（含定金），余款80万元以银行贷款的形式支付。

双方还与中介公司签订《居间合同》，约定：黄小鸭与王美丽签订《房屋买卖合同》时，居间行为完成，由黄小鸭向中介方支付中介费3万元。

2019年5月30日，为办理银行贷款，中介公司、黄小鸭及王美丽签订《存量房买卖合同》，约定：房屋成交价为130万元，其中定金26万元、首付款13万、尾款91万元。由中介公司协助买卖双方向银行申请贷款91万元。

后贷款预审批仅批准80万元，如要履行《房屋买卖合同》，黄小鸭需支付20万元首付，因黄小鸭无力支付，黄小鸭与王美丽协商一致解除《房屋买卖合同》。中介公司多次向黄小鸭索要中介费未果，于是向法院提起诉讼要求黄小鸭支付中介费3万元。

争议焦点 ·

中介告知买方可以通过做高房价来达到低首付购房的目的，促成签订《房屋买卖合同》，后因银行贷款额度与预期不一致导致《房屋买卖合同》解除，买方是否应支付中介费？

图片来自unsplash.com

律师观点 ·

中介公司作为专业的房地产中介机构，除了负有提供媒介服务、协助交易的义务，还应当尽专业职责保证交易的合法性、安全性。

本案中，中介公司明知黄小鸭资金短缺，不仅不如实告知交易流程和贷款政策，反而为了促成交易，积极协助买卖双方以做高房价、套取贷款的违法方式弥补资金不足，其行为不仅扰乱了国家金融秩序，同时还增加了买卖双方的交易风险和税费负担。

在中介公司居间下，黄小鸭与王美丽先后签订了《房屋买卖合同》与《存量房买卖合同》，但《房屋买卖合同》中对房屋价款的支付方式并非当事人真实意思表示，超出了黄小鸭的实际支付能力无法履行，而《存量房买卖合同》签约的目的在于抬高房价套取高额度贷款，有关房价款的内容及支付的约定属于以合法形式掩盖非法目的。因此，《房屋买卖合同》《存量房买卖合同》关于房款的支付方式条款属于无效条款。

因此，中介公司虽然促成了交易，但其居间行为违反中介机构的基本执业规范和行业操守，存在重大过错。

考虑到黄小鸭不顾自身资金和交易风险签约购房并接受中介公司违规操作，自身亦存在过错，因此，对《房屋买卖合同》的解除三方均存在过错，中介公司应承担其过错范围内的责任，主张佣金的请求将无法得到全部支持。

但黄小鸭仍然应支付部分中介费。

律师建议 ·

1.买方应当充分考量自己的经济实力，选择购买自己能力范围内的房屋；

2.签订《房屋买卖合同》后，如因无法足额贷款导致买方需提高首付，而此时买方无力支付高额首付导致合同解除，买方可能会面临高额的违约金，故可在合同中约定，如无法足额贷款，买方可解除合同，双方互不承担责任。