海南实行「现房销售」，卖楼花的时代终结?
就在昨天，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，传遍了朋友圈。
政策主要内容有2点：
1：本地户籍限购第三套房。
2：未来新出让的住宅土地，取消预售制度，必须现房。
海南的这次调控为什么会炒得如此之热呢？我简单分析了主要有以下两个原因：
1、疫情之下，在全国各地都在对房地产松绑的时候，海南独树一帜，反倒收紧了调控政策，大部分自媒体将其解读为“海南不要房地产了！”
2、这次政策当中有一点“全面实施现房销售”，可谓话题性十足。一是“卖楼花”的预售政策在老百姓心中愤闷不少，此次取消预售，实施现房销售，可以极大地博取大家的眼球，让本身对就开发商“恨之入骨”的老百姓，大快人心，直呼叫好！
更有很多业内的朋友变得异常紧张了，感觉自己的饭碗就快被丢了。不少朋友私信问我如何看待海南的此次调控。
但稍微了解房地产的人，稍加分析，便可知道政策力度其实有限！非常有限！此次调控并未“伤筋动骨”，也更不是广大自媒体所宣传的“海南不要房地产了”！
我们逐一分析下：
针对第一条，本地户籍限购第三套房。众所周知，海南当地人大部分自建房，城镇户籍永远第三套房的比例非常少。何况如果家里有成年子女或者夫妻离异的，起码可以买6套房。也就是说，海南的限购政策对市场造成根本性的影响。
针对第二条，现房销售解读，也是让很多开发商朋友十分焦虑的一点。
1、首先应该明确一点，实行现房销售，不完全等同于取消预售。按照《通知》的文件表述，是“新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制”。
因此，在一定时间内，海南省范围以内，是现房销售制和期房销售制共存的，这不是一个一刀切的政策。更具体来说，是3月7日《通知》发布以后，出让用于建设商品住房的土地，才要实行现房销售制度。
而我们知道，海南是一个全国住宅土地存量比例最高的城市，那么到底还有多少存量住宅土地？我这里有一个数据，仅2019年就发布过政策将存量3万亩住宅土地闲置开发。
也就是说，这次新政压根不会影响这3万亩存量土地（甚至更多）的正常预售！
2、理解自贸港建设与本次新政的关系，通读政策全文，我们依稀可以发现这次新政的政策意图非常明显。
我们都知道，海南“自由贸易港”纳入了国家战略，跟京津冀协同发展、粤港澳大湾区、长三角一体化发展、长江经济带等，都处于区域发展战略的最高规格。
搞自贸区、自贸港，意味着海南将走上一条崭新的发展之路。为了避免重蹈历史覆辙，提前调控房地产市场，就顺利成章了。
通过对新出让商品住房用地实施“现房销售制度”的方式，提高房地产业在海南的准入门槛，从而控制房地产对全海南社会公共资源的占用，留出更多的空间给自贸港相关的社会经济和产业，这应该是政策的初衷。理解这一点非常重要。
换句话说，这个政策最严重的解读，可能是——海南不再那么需要房地产了。对当地楼市而言，这是一个划时代的变化。恰恰相反的是，自贸港的建设将很有可能将对现有房地产市场产生利好，可能进一步催生海南房价的上涨。
最后谈谈这次海南新政对开发商有何影响？
1、不可否认，新政之后，海南的拿地将变得异常地艰难，现房销售将导致现金流算账极其困难。
小开发商将难以承受由预售制度转变为现房销售之后的“现金流之痛”，融资成本大幅增加，未来海南市场的马太效应将更加明显，小开发商逐步退出海南房地产市场舞台。
2、自贸港将给海南带来增量人口、增量资金，是重大利好。即便不能像马云说的那样超过香港，仍然可以让海南迈出一大步，这也有利于提升海南房价。
海南楼市将呈现双轨制—政策性住房增量会比较大，主要给人才和当地中低收入居民；而商品房，则面向中高收入阶层、新移民。
3、而对于全国的开发商可以不必过于担心。海南“取消预售”新政是基于自由港建设这一国家战略背景下提出来的，其它城市复制跟进的可能性不大。
其次，从全国各城市的土地依赖度来看，直接实行预售制，全面打压房地产，地方经济难以承受，即使要跟进，也还有较长的时间。
因此，各位朋友们，该干嘛干嘛吧，不用过于焦虑~