绿色地产：远见者的奔跑
文\潘永堂
上世纪90年代，“生活就像高尔夫、运动就在家门口”的口号非常响亮。
彼时，业界很轰动，一房难求的时代，有开发商竟然超前卖“生活方式”了！
彼时，绿色、健康，值得彪炳！
只是，这些早年的“美好生活”，如今看来更像是营销噱头。回首过去20年，在“好行情”诱惑下，中国开发商做绿色、健康的“践行者”，路上的行者并不多！
或许曲高和寡，或许过于超前，或许叫好不叫座，或许技术难度过高……原因是多方面的，但在中国房地产这样一个超级舞台，总有一些有情怀、有责任、有担当的少数企业，他们选择了“绿色地产”！
这些年，以万科、金茂、葛洲坝地产、朗诗、当代、招商蛇口等为代表的“少数派”已经在绿色建筑、绿色价值观的牵引下走了很多步！
地产，是巨无霸，更是商业的超级战场！
绿色地产，是民生需求，更是社会责任！
狭义的看房企践行社会责任，大概有两条路径。
其一，做大做好企业就是最大的社会责任，即看准行业风口，通过加杠杆、高周转、快营销快速滚动做大、放大业绩，而后捐赠小部分钱来保持自身的社会责任。
其二，从企业成立之初，就强调直接在产品基因中“注入”社会责任，好比做绿色房子的“自律”，也许因为做真正绿色，他们需要付出更多代价，发展速度也不会太疯狂，但企业本身却能实现经济效益、社会效益的中长期统一，实现企业更长远的发展……
两个路径，前者聪明，后者智慧！
在这个路径选择上，葛洲坝地产，显然选择了后者。
当然，更多数房企在“好产品”和“冲规模”两者之间摇摆；
还有少数企业，头也不回地冲向“规模战场”！
事实上，一定程度上，“做好房子”就是有良心的房企，做好产品，做绿色的房子，做健康的房子，做节能、少浪费社会资源的房子、做经得起时间考验，经得起“阳光透视”的房子……本身就一种“社会责任”。
对土地的责任、对城市的责任，对资源的责任、对整个社会的责任，绿色地产，已经超越好房子范畴，而富有更广的社会意义！
第二个问题，如何找到自身的社会责任与商业逻辑的结合点——这考验房企掌舵人的智慧和远见。作为企业，任何涉及社会责任的事情，也不能脱离基本商业逻辑，否则这样的社会责任也不能持久。甚至也只有这样的企业，才是“绿色企业”的本色！
事实上，这种社会责任与商业逻辑结合点的拿捏，也直接体现掌舵人对新时代大众生活观、居住观的敏感度和洞见力。
早些年，尽管绿色地产“叫好不叫座”、“费力不讨好”，但这也得辩证的看。
以葛洲坝地产为例，葛洲坝地产客户大部分分布在一、二线城市，客户群较为中高端，且一二线楼市逐步进入“改善时代”，彼时，开阔空间、舒适尺度、完善配套等都已成为改善住宅的标配和基本功，而对“绿色生活、健康生活”开始被“较真”，开始成为“改善需求”一个重要敏感点和诉求点。
光“大”没有，还得真健康，够绿色，更生态！
彼时，葛洲坝地产以“5G科技”切入客户的挑剔内心，在他们关注绿色、健康、智慧的这些年，是恰到好处的产品定位！
相比三、四线城市，相比刚需房、上车盘，客户往往首先关注的是价格、空间合理性、产品质量、售价多个500元/平米，就可能让很多消费者直接Say NO，至于绿色、健康、节能的诉求或者类似这样的卖点，消费者的判断往往是“有则更好”、锦上添花，但却不能成为三、四线刚需消费者决策的首要理由。
显然，葛洲坝地产将一二线城市布局改善风口和绿色5G科技产品做好有效“咬合”，商业逻辑与社会责任得以兼容，真正努力的创出一条绿色地产“叫好又叫座”的融合道路。
怎么建绿色的好房子？葛洲坝地产有自己的逻辑。
传统做法是，房企造房子的决策逻辑多为3大维度：
第一，以市场为中心去判断。通过市调、竞品调研、客户测试，选定适配当地市场的产品。包括户型、园林、精装修等。
第二，以利润为中心评价。在控规内，调整地上地下车位比，调整配套，税筹等。
第三，以成本为中心的审视。在成本优化过程中，进行敏感性成本增减，对应的是产品增减配和溢价度不同程度变化，最终选择一个最优点。
直白地说，经过这三个过程决策出来的产品，是商业意义的好房子，是考虑了市场供需下的“适销”房子，老实说，这种决策逻辑在早期房地产供不应求的时代，一点问题都没有。
但在地产后半场，在房子过剩的时代，还需要真正确立以客户为中心，以客户、用户需求为导向的维度，才是真正的好房子。
有时候，市调、客户访谈并非是好房子的全部！
比如过去，消费者往往以直接观感和体验来看待产品的价值。
家电行业一个经典的营销案例。电视机的分辨率高到消费者站在现场也感受不到，即便有不同产品有分辨率参数上的差别，但这一点已不再影响消费决策，两者销量其实没多大区别。
今天的好房子，其实也存在质量过剩，也存在品质不足的问题。
虽然今天的置业者比较挑剔，但他们的感官体验，他们的感性、碎片化、零星诉求，并不能包揽好房子的一切。任何一个事情本身都有自己不可逾越的“底层代码”和专业底蕴。
地产产品，作为人类居住空间，也有其“底层代码”——与全生命周期戚戚相关的健康、绿色、智慧基础。材料、空气、湿度、光线这些都是回归到人的最基础但却最重要的需求层面。
的确，绿色建筑，很多模块客户难以一眼感知，更多的“呵护、关照”，往往需要在入住之后幸福生活中，去慢慢品味和体验葛洲坝“5G科技”的房子。
于是，为了打磨好房子的“底层代码”，葛洲坝地产在产品决策过程加了第4大维度——“以人本为中心”，填补了以利润、成本、市场为中心传统思维的局限性。
事实上，今天房企绿色建筑，大概有两大流派：
一派是技术派，言必称绿色技术，“技术控”的色彩多一些；
另一派是“用户派”，更强调站在用户视角去整合绿色技术，是“应用控”；
葛洲坝地产多年打造的“5G科技”，当属“用户派”！
对此，在今年的绿建大会上，葛洲坝地产董事长何金钢表示：“2018年搭载“5G科技”的葛洲坝·北京中国府、南京中国府、广州紫郡府等高品质项目相继亮相，在行业的绿色科技项目中“5G科技”产品，可谓把准了行业进步的绿色航向，释放出科技创新的强大力量。”
▲中国葛洲坝地产董事长何金钢先生
同时，葛洲坝地产总经理助理于昌勇在访谈中表示，葛洲坝地产的绿色理念更侧重站在行业前沿，站在客户用户视角去整合新技术、新科技。
比如葛洲坝的“5G科技”系统，若从单独一个系统看，并不新鲜，其他房地产企业甚至也提出过类似概念。不同的是，葛洲坝地产“5G科技”是在不断、持续整合行业先进技术；同时，葛洲坝以人为本是真正绿色产品的打造导向，不是简单把产品与技术堆在其中。
▲以人为本，葛洲坝地产5G科技带来的居住体验
传统房地产产品策略，更多注重产品系梳理，产品标准化，标准的户型库、装修库、园林库，甚至儿童乐园也是标准套餐，优点在于房子能够建得更快，同时也能降成本。
相比之下，绿色建筑的打造却是一条“相对个性、因地制宜、创新迭代、跨界创新”的进化道路，绿色建筑，更需要不断创新！
比如葛洲坝地产的“5G科技”战略，就要求从设计、供应链、运营、工程、物业这一系列业务条线都要做出相应调整，并打造匹配体系，保证质量和可持续性。
比如，葛洲坝地产组建了 “5G科技”专家委员会，行业内专家们汇聚在一起，给企业做直接指导和引领，探索如何走绿色智慧发展之路。并在专家指导基础之上，进行体系的建设，所有的战略落地执行必须有体系保证，包括技术体系、人才体系，形成自己一套打法。
又比如，作为南京“国府系”首秀，葛洲坝南京中国府承袭了“5G科技”体系，获得了中国绿色建筑认证最高级别的——三星级设计标识证书，更是亚洲首个获得德国 （DGNB ）住宅金级预认证的项目。
这个代表着世界最高水平的第二代可持续发展建筑评估认证体系，以其最为严苛的考核标准，让很多建筑方、开发商望而却步！
反过来，葛洲坝南京中国府能取得世界最高水准的认证，本身就意味绿色产品力绝对过硬，而且也不仅仅是几个产品技术的累计，而本身意味着背后有一套严格的、缜密的、完整的体系在支撑！
▲葛洲坝南京中国府实景图
对此，葛洲坝地产“5G科技”标准就在不断迭代优化！
过去，葛洲坝地产第一个体系是标准体系建设推出了1.0版本的“5G科技”标准。这个标准在企业中作为配置的基本纲要，随后经过这2年左右的实践落地和检验，2018年年底葛洲坝升级了企业内部标准2.0版本，这个版本在实践基础之上把很多技术、成本以及客户反馈的相关内容，做了全面梳理，形成一个标准同时附带若干个落地指导文件。
比如在葛洲坝北京中国府项目亮相的第一款自主知识产权的产品——5G科技智能屏，全面集成智能家居，智慧社区，可视对讲等模块，就是一个很好的创新。
▲葛洲坝地产5G科技智能屏
的确，未来消费者不仅需要绿色，更需要不同气候下的因地制宜，个性化和场景化的“本地版”绿色。
好比一个案例，之前许多建筑采用的都是“一键开关”般的统一设置标准，无法满足客户对住宅科技系统个性化及多样化的实际需求；而今天绿色科技已不仅进入到了分户控制，更是可根据产品的节能属性及客户需求而进行个性化场景的细化。
这一点，葛洲坝地产强调在中国4个气候区，4大产品线、多业态产品组合、选择、细化落地，就是一个因地制宜的实践。
葛洲坝地产“5G科技”共有百余项技术集成，在4个气候区，即华北的寒冷气侯地区、在长三角的夏热冬冷地区、在珠三角的夏热冬暖地区以及长江中上游地区会分区域选择性覆盖和落地。
同样，在葛洲坝地产4条产品线即国府系、府系、公馆系、蘭园系，全部结合项目定义，因地制宜地进行差异化、组合化的产品配置。
截止目前，以“5G科技”为代表的葛洲坝地产绿色建筑，已在其所布局的一线和核心二线城市实现了全覆盖，是葛洲坝地产“5G科技”的一个特征。
▲北京中国府 葛洲坝地产顶级配置的中国府系列
于昌勇表示，近年来，葛洲坝地产充分利用“平台+创新实验室”的方式，与中国建筑研究院、腾讯、华为等研究机构及互联网行业进行跨界合作，尝试从绿色健康建筑的不同维度提高人们的生活品质。
比如2018年腾讯与葛洲坝地产达成战略合作，腾讯就称赞葛洲坝地产5G科技项目在落地过程中，高度重视数据价值挖掘，这也是双方合作的契机，未来腾讯将在大数据统计、对比、分析等多个维度提供定制化解决方案，助力葛洲坝地产“5G科技”项目更好的落地。
客观的说，绿色地产，目前在中国房地产还是一部分房企在看好和坚守！
一位绿色地产大佬就表示：“我们的竞争对手不是绿色房企，而更多是非绿色地产商，是整个行业对绿色建筑的理解，认知和态度。客户教育成本，往往是绿建房企最大的成本。”
但用发展思维看问题，未来房地产在绿色建筑上也将出现2大“利好”。
其一，过去绿色建筑只是政府倡导、建议、推荐，未来可能会“强制约束”。比如类似2020年绿色建筑占新建建筑比重达50%，新开工全装修成品住宅面积达30%，装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%……基于绿色建筑的“硬约束”正在加速到来；
其二、在房企下半场，同质化的产品将失去竞争力，而基于绿色健康人居相关的体系、科学技术，发力改善型住房，将成为未来竞争重要的趋势。
从这个角度看，走在行业前面且卓有建树的葛洲坝地产“5G科技”，或将迎来一个加速发展期！
END
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