2000亿，是房企2018年进入第一阵营的新门槛
文\潘永堂
千亿二字，应该当属2016年、2017年中国楼市的最热关键词；
但接下来2018年、2019年，地产人可能不会对千亿二字那么“高敏感”了。
在接下来的2、3年，至少2个现象级命题，将值得地产人警醒和改变认知。
其一，千亿热词在未来几年会逐步冷却，而2018年，2000亿，将迅速成为房企进入地产第一阵营的规模门槛；
其二，别说房企破千亿，未来3、5年，大型房企一家区域公司业绩突破“千亿规模”将从过去的“少数现象”变为“常见现象”。千亿区域公司，在未来3、5年将越来越多。
巨头房企1年1个样，是这几年地产人普遍认同的事实！你甚至还会发现，巨头每年改变的速度，远远大于地产人认知改变的速度！
的确，未来中国楼市将是结构性剧烈调整的几年，即行业总量蛋糕不会大变，而内在大小房企的业绩腾挪，特别是大鱼吃大鱼的合并将加速这个行业企业的集中度，最终让房企结构“从分散进入集中”，大型房企的话语权在指数级上升。
首先，行业整体规模而言，房地产行业规模已经进入顶峰或是天花板阶段，按照保利本周刚发布的行业分析白皮书说强调的——未来中国房地产行业进入总量峰值时代，预计未来8-10年内，中国房地产销售额将保持在15万亿元+的规模。
数据来源：国家统计局，保利投顾研究院整理
的确，刚刚过去的2017年，行业已经突破13万亿天量规模，而2018年虽然才开始，但各种高亢的目标已经让地产同行惊恐，巨头们的增长是在是太快了。
比如2018年地产行业或将迎来万亿房企，正如坊间传闻，杨国强给碧桂园2018年定的目标是保底8000亿，冲击10000亿。
比如大黑马融创在从2015年的800多亿到2017年3620亿两个业绩double之后，或许2018年会迎来第3个double增长，也就是融创2018年业绩实现6000亿、7000亿，事实上融创土地货值之高，销售能力之强，这并非是不可能，我们年底自见分晓。
又比如丁祖昱预测的是2018年，前4强3万亿，也就是说行业4强的平均规模，将是7500亿。
又比如同时类似保利地产与保利置业大型央企的收购合并，一旦整合到位，将实现保利业绩和规模的加速飞跃。
所以后千亿时代，甚至万亿新时代，一家房企如果在2018年之后再高调宣扬自己突破千亿，就不再是什么让人兴奋的新闻。或者更冷静的讲，只是对自己或许是个里程碑事件，但对行业而言，已相对平淡，它只是表明，这家房企获得未来还能留在地产行业生存发展的安全规模和刷存在感而已。
的确，还没忘却千亿，你就又发现，2000亿，或将迅速成为2018年进入房企第一阵营的业绩门槛。
首先，回看2017年排名12的金地已突破1400亿，按照第一阵营2018年继续保持平均40%复合增长率来算，1400*140%，正好是2000亿，这也就是说，哪怕2018年房企规模突破2000亿，也只是行业11、12名的事。（40%是否可能？答案是YES，因为大型房企的规模优势在如今已经基本显现，在拿地，资金，集中采购，专业人才，品牌等层面皆是如此）。所以，2018年TOP10突破2000亿，将是大概率事件。
其二，任何行业，企业只有进入第一阵营、第一梯队才有话语权、影响力。就像家电业，手机行业，杂牌，小牌手机，家电已经被严重边缘化，大品牌，强势品牌，个性专业品牌才是市场的王者。
未来房地产同样如此，但房企因为区域、地域属性很强，往往不会像互联网行业等出现一两家独大占据80%行业市占率现象，但进入TOP10，却是一家房企从优秀到卓越真正坐稳第一阵营的前提。
其三，对大多优秀后来者房企而言，1000亿还没尘埃落定，2000亿是2018年的门槛，但可快的变化是，未来3000亿将是2020年TOP10的门槛。
这也是一大批诸如千亿还没到达的旭辉、新城、中南、甚至后来者大发地产，就提前提出3、5年冲击3000亿目标的缘由。
为何是3000亿? 是因为中国地产15万亿盘子，10强占据30%，40%市占率，意味着十强平均4500亿，所以按照中位数逻辑，保守估计，TOP10门槛3000亿也只是“起步价”，未来TOP10的不排除突破4000亿的可能。
事实上，房企规模论的窗口期可能就是最近这3、5年。
因为3、5年之后洗牌整合收并购基本结束，而且城镇化率57%会不断提升至65%、70%，开发蛋糕已经到顶。同时，在未来3、5年大型房企会出现三类房企：
其一，一大批后来者，黑马者，拼搏者、优秀者等第二阵营房企都纷纷提出2018年乃至未来不远的2、3年内迅速突破千亿，进入规模安全边界；
其二，一大批卓越者房企进入第一阵营，即TOP10，他们的目标就是3000亿。
其三，极少数个别房企进入万亿级房地产金字塔塔尖，1万多亿将可能中国开发房企的规模高点，核心是因为1万多亿意味着全行业，全中国市占率10%左右的制高点。毕竟，社会主义房地产的民生性属性不会极致垄断和过度集中。
所以，差不多每隔两年
2016年的1000亿，
2018年的2000亿、
2020年的3000亿，
或将是中国房企TOP10门槛的三级跳。
而且这个门槛的快速拉升，会在最近这5年窗口期迅速完成集中。
其次，一家区域公司也要突破千亿，这是什么概念？
也就是不久前2、3年，房企一家地区公司，城市公司做到100亿，200亿都是一件荣耀的事。但未来2、3年，区域公司突破千亿，将会越来越多。
其一，万科四大区域，2017年上海区域1500亿左右，广深区域1500亿左右（数字待核查），而同时融创目前是8大区域，如果不是最严调控，融创天津区域2017年已经突破千亿，但2018年基本铁定破千亿；又比如这3年大力调整，修炼内功的世茂内部福建区域公司，也提出未来几年提出做到千亿福建世茂区域的行动目标。
其二，上述区域公司可能涉及多个省和城市，那么一个省了？中国省份因为差异化很大，楼市容量也从几百亿到几千亿不等，但大型房企最近几年都在提出，在一个省的重点城市，重点区域，点线面结合，最终实现一个省突破千亿的口号。
比如作为长三角富裕的江浙两个省，
2017年仅仅600亿量级的祥生就提出祥生一个浙江2018年就要做到600亿、700亿；
又比如2017年千亿量级中南提出未来一个江苏也要做到1000亿。
其三，一个省做到千亿，那么一个城市了？城市规模的天护板在哪里？未来一线城市逐步进入存量市场，开发主战场将是核心二线城市，在诸如杭州、南京、重庆、武汉等核心二线城市（特别是中国刚确定11个中心城市）而言，整个城市楼市蛋糕大约在3000亿到5000亿，未来洗牌后巨头房企做到核心二线城市15%甚至20%市占率是有可能的，即也可能做到500亿到1000亿规模。
事实上，就在刚刚过去的2017年，万科一个深圳城市不说销售规模破500亿，仅回款就突破500亿。典型一个城市公司业绩比2017年一家40强集团化房企规模还多。
所以，后千亿时代，已经不单单是房企做大的问题，而是区域房企也要快速做大的问题。
区域公司快速做大，已经成为一种2018年乃至今后大型房企一个重要战略命题。
以2018年1月30日龙湖集团经营会上，CEO邵明晓就提出龙湖未来新房开发销售业务将推行“5、3、2、1、5”战略。即未来三年，要出现1-3个500亿元级地区公司，3-5个300亿元级地区公司，5-8个200亿元级的地区公司，8-15个100亿元级的地区公司。
更值得关注的是，龙湖未来将消除或合并三年以上仍在50亿元以下的地区公司。
区域公司做大，这些大型房企该怎么玩了？
其一，放权，放权，激励、激励。让一线地区公司，区域公司成为公司化和利润中心，区域直接担负公司业绩，必然也要求责权利对等，所以，放权，高激励，给一线更大的经营自主权，发挥一线最大的积极性和能动性就是必然。的确，收放权只是企业发展过程中的一种中短期策略，一线区域加速扩张时期，更多是不失控的授权，放权。
其二，竞合，赛马，裂变。首先，未来一个区域公司规模就相当于今天集团的规模，这两年，你会发现一个叫法，即类似小碧桂园，小万科，小中南、小祥生、小世茂这样的区域公司的提法在大型房企中屡见不鲜。其次，不同区域公司之间没有划地盘的属地保护概念，尤其是几大相邻区域公司，几个小碧桂园，小中南、小融创、小旭辉之间可以相互抢地盘，谁先抢到，拿到地，这个城市，这个地盘就是哪个区域公司的。此举加强了房企作为整体的拿地能力和成绩，任何区域公司不敢怠慢拿地，否则很可能被战友后院起火。而且，不同区域公司如果规模越做越小，或者相对更小，就可能被解散或合并。
其三，深耕，深耕，全业态，全区域，全方式拿地，目前要做大一个区域公司，大型房企过去还精选城市，精选板块，但如今规模继续加速放大，就不能挑肥拣瘦，全地域，全业态，全方式拿地就成为必然。
……
诚然，2018年是楼市的小小年，加上最近银行首套贷款利率的上浮的收紧信号，楼市的政策面2018年依旧不乐观，但有趣的是，巨头房企对自身江湖地位的自信，对业绩高增长的预期……却没有丝毫的悲观。