房太子：买了土地不开发的开发商，究竟是靠什么赚钱？

（1）

· 2006年，香港某公司在北京花5.1亿元，拿下工体北路地块。

· 直到2008年项目原定竣工日期后，项目把地块以9.1亿元卖给了另一开发商。

（2）

· 北京誉某别墅项目，1993年拿地，房价2000元/㎡。

· 2018年开发完成，房价涨至40000元/㎡。

（3）

· 成都美某花园，2004年开盘价为2950元/㎡。

· 2019年，该项目已开发15年，在售新房均价为20000元/㎡。

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这些年，开发商到底捂了多少地？

2018年初的统计，国土部的数据是违约率20%。也就是出让的土地中，有20%没有开发。

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为什么会出现高达20%的出让土地没有开发呢？国土部表示，除了个别不可控因素外，其实主要原因就是受让方的资金短缺、利益驱动、规划调整问题，以及出让方的不按约定交付土地、行政审批环节多、审批周期长等问题导致的。

简单来说，不是资金短缺，就是利益驱动。这两个问题，文章后面房太子会给大家分析。

在地价的低位时，开发商延迟开工竣工；而在楼市火爆的时候，开发商则将项目拖延入市，目的是谋求后期楼市走高，更高的价格出售资产，就可以获取更高的利润。

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2005年，上海一块地皮公开竞标，这里是上海市中心唯一的4线交汇换乘站的上盖地块，未来繁荣景象可想而知。而这块地，被和记黄埔以45.6亿元拿下。

被捂了6年后，2011年这块地才开始正式开发。

又建设了5年后，这个地块还是一片工地。此时已经距离拿地11年了。

2016年，项目终于竣工。而随即就以200亿的价格出售给人寿保险。在11年间，45.6亿迅速膨胀到了200亿。

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刚刚说到延期开发，不是资金短缺就是利益驱动，这片地块拖了11年才竣工，是开发商和记黄埔资金短缺、无力承担开发费用吗？

作为李嘉诚家族数一数二的公司，是《财富》全球500大企业，也是香港交易所最大上市公司之一。作为地产界的老油条，李嘉诚断不会常犯这种低级错误，在资金没有落实的情况下，便贸然买地或收购。

事实上，李嘉诚这种“长周期、慢开发”的赚钱模式，第一个拿地、最后一个开发，用时间换取高额利润的方法，多年来已是百试不爽。

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为什么他们能越过规定、淡定捂地？为什么拿地两年内未动工，国家不收回使用权？

（在这里，房太子给大家补充相关法律规定——如果地块超过一年未动工开发，就要按照土地出让价（或划拨价）支付20%的征缴土地闲置费；超过两年的，直接无偿收回作为国有建设用地）

开发商的规避手段五花八门，比如先进行打桩、然后直接停工，让项目长久保持“建设中”状态；比如开发商提出地块规划修改申请，利用政府部门冗长的审核周期来拖延时间；更厉害的操作是开发商甚至通过其他途径，鼓动拆迁户闹事、鼓励钉子户延迟拆迁，从而达到捂地目的。

在延迟开发的时间里，不管是规避手段导致花费的金钱，还是囤地受到处罚的金额，都不是一笔小数目。

但即便支付了20%的土地闲置费，被判了违约，这赔付的金额和土地增值的利润相比，仍然不值一提。

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长达10~20年的超长开发模式，减少资金投入、坐等土地增值再抛售的方法，实际上受益者只有开发商。

换过来说，无论是对城市发展、未来购房者，都是百害无一利。

对于城市发展来说，政府的规定实际上是希望开发商在开发项目的过程中，能够加快推进城市基础建设配套的进程，严格按照当时的地块规划，去配建学校、住宅、商业，从而达到区域共同发展、相辅相成的结果。

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而囤地行为无疑是拖累这一过程，在周边区域发展之时捂地停工，在区域发展腾飞后享受土地增值红利，显然是“空手套白狼”。

这种开发模式只会让开发商得利，对于这个板块来说，也许意味着永远错过黄金发展期。

捂地的一大后果，也是显而易见的，政府为增加土地供应做了十分的努力，但市场房源的实际供给却只有八分回报。

在房源实际供给大幅减少的过程中，会导致一二线城市的供需矛盾推向尖锐化，通过杠杆的刺激，需求源源不断被制造出来，需求更多、供应却更少，这种情况下，假如“缺货”成了常态，房价就容易进一步走高。

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对于消费者来说，捂地之后再交付的项目一般不会特别优质。

为什么这样说？因为拍地的时候，项目的设计和规划已经被确定了，捂地几年、十几年后，项目的外观、户型等等设计一言难尽，早已被更新换代甚至严重过气，占着最红利的繁华地段，出售被市场淘汰的旧产品。

比如，20年前流行塔楼设计，后来塔楼设计因户型朝向、高密度、公摊面积过大而被市场逐渐淘汰，而20年后，开发商却只能沿用这样的被淘汰的设计继续建造。

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在开发商的角度，他们改变规划需要经过重重审核不容易，因为拿地的时候就是这样的设计去申报。

但是在消费者的角度，项目拖了若干年才开发出售，这期间区域价值翻倍，已越过房价上涨空间，购房成本可能需要多付几十倍，但到手的却是鸡肋产品。

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低买高卖本就符合资本原始属性，但是对于一个城市、一个板块的发展来说，这几乎是致命的。

那么，在市场日渐成熟的今天，捂地游戏还能玩下去么？

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一直以来，开发商通过跨周期式操作赚的盘满钵满，如今随着房地产盈利模式的改变，赚钱逻辑恐怕也会失灵。

在过去，房子短缺是房地产市场的主要问题，如今房子够了，但好房子并不多。人们对房子的功能定位在不断提升和变化，房子承载了人们更多精神层面的东西，这将引发房地产价值链和产业链的裂变。

差异化、分化都是一个成熟市场应有的表现，作为大宗资产，房子的定价逻辑也许发生改变，房子的价值也许更加取决于区域、作用、附加价值等。在这几年分化的大背景下，开发商们也拿地不少。

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也许，市场一直在“去库存、高热、储备过量、再去库存”的恶性循环中。符合市场商业逻辑的房价增长，才是具备可持续性的。

要解决囤地问题，最彻底的方法就是制定相关法律条文，编织密牢法网，做到有法可依。只有和时间做朋友，做到有规模的整体规划，关注到项目运营本身，才是发展的正确方向。