假“投资人 EPC”项目的三个特征
来源：信贷白话
作者：工隆建通 薄著
2019年《政府投资条例》出台，把“政府投资项目不得由施工企业垫资建设”这一合规要求上升到国务院条例的高度，使得“F+EPC”模式难以玩儿下去，从而出现了“投资人+EPC'模式，随后又出现了“投资合作+EPC”等模式。
项目位于某地级市，合作区域包括中心区和东部生态城两大片区。东部生态城片区滨河，规划面积20.3平方公里；中心区规划面积约2.9平方公里。
项目前期主要建设中心区和东部生态新城的市政道路与公用设施工程、安置房工程、公共服务设施工程（包括会展中心、文化馆、学校、医院、消防站等），绿化景观、河道生态提升等、水环境工程等。
市政道路与公用设施工程、安置房工程、会展中心、文化馆、学校、医院、消防站、绿化景观工程、水环境工程等等，这些工程基本是没有商业效益的，那么，项目的投资如何回收呢？
我们看项目资料，项目合作区域包括东部生态城和中心区两大片区，合作期20年，建设期15年，其中中心区建设期3年，东部生态城建设期15年。这种项目，只能考虑以东部生态城的房地产开发收入来平衡项目投资资金平衡，以15年的房地产开发收入回收整个项目的投资、归还融资。
2020年末，中建在青岛中标193亿“投资人+EPC”大单， 这个大单能不能做成真的投资项目呢？
我们看，该项目是由四个项目组成的项目组团：
1、上合中央公园基础设施及公共服务开发建设项目：
项目包含公共设施、市政基础设施、地下空间三部分。
公共设施主要是中央公园---公园的地上空间没有收入，地下空间可以有部分收入的，比如建成停车场。
法务大厦、央企综合体、上合国际能化中心、上合商务休闲酒店的地下空间工程（地下三层），以及长江路地下街及步行连通通道工程（地下一层）。---这部分是有收入的，其中前面部分是四个写字楼的地下空间，是有收入的，后面的地下街和步行连通通道工程，也是可以有收入的。
市政基础设施则没有收入。
总体看，第1个项目收入比较少，但仍有一些收入。
2、上合国际能化中心建设项目：
本项目是 6 栋塔楼及其裙房构成的商业综合体，可以销售、出租，也可以自持经营，都是可以有收入的。
3、上合商务休闲酒店建设项目：
这是一个酒店，当然可以有经营收入。
4、上合央企综合体建设项目：
该项目共建五栋超高层顶级商务写字楼及相应裙房---无论是销售、租赁、还是经营，都可以是有收入的。
可见，本项目组团的4个项目多数都可以有收入，其中第1个项目“上合中央公园基础设施及公共服务项目“不产生收入的面积多，收入较少，但它可以作为后3个项目的配套，比较容易将其收入内部化，或将其成本分摊。
并且，从上述情况看，项目已经完成了土地征收拆迁。项目要做的是基础设施配套（土地的前期基建）和二级开发。
另外，中建中标的这4个项目位于中国—上合组织地方经贸合作示范区的核心区，处于胶州湾海边，与青岛主城区隔海相望，与青岛国家高新技术产业开发区接壤，总体位置较好，项目的租售前景有一定保证。
这样的项目，就有可能做成真的“投资人+EPC'项目。
以前述匡算总投资566亿元的四川省达州“双城一线”项目为例，其开发范围包括：
1、空铁新城（高铁片区)北至斌郎乡，东至雷音铺山,南至石板镇，西至州河，规划面积约37.5平方公里;
2、亭子新城北至明月江，东至明月江，南至青柑梁，西至陈家梁与刘家岩，规划面积31.9平方公里;
3、金河大道项目，西起秦巴物流园，东至麻柳，全长约35公里。
项目的建设范围和规模很大，有大量的征收拆迁任务，涉及农转用、土地规划、用地指标等问题，牵扯到不同的规划和产权主体，必须是多个项目或项目组团的组合，不应该也不可能是一个项目。
1、没有经营性或经营性收入很少；
2、是由政府决策上马的公益性项目，不能形成投资人的资产；
前述某地级市中心区和东部生态城片区项目合作期长达20年。以往建筑企业3、5年收回工程款就完了，而现在却要做一个20年的投资项目，在这20年期间，建筑企业投入的项目资本金如何回收、能不能退出是一个值得考虑的问题。
以中建在青岛的193亿大单为例，如果项目全部用于销售，则情况比较简单，只要销售收入大于总投资支出，而且项目可以在3、5年销售出去，则销售资金回笼后就已经收回了资本金。
如果项目是以租赁或自持经营为主的，则资本金需要依靠每年的利润积累来得到偿还，这样回收的周期就比较长了。期间，建筑企业作为项目股东，能不能提前退出股份是一个值得考虑的问题。这一问题，在以产业收入和税收收入为主的产业园区项目中尤为突出，因其投资回报期更长。
而那些没有经营性收入、实际资金来源于政府财政资金（主要是土地出让金）的假“投资人项目”，当然会更关心其”投资“ 的退出问题。
要做真的片区'投资人+EPC'项目\真做片区投资人，还需要关注下列重要问题：
1、项目资本金应该出多少？
2、项目资本金如何筹集？
3、施工企业有无投资和风险管理能力？
4、怎样根据不同的政策组合项目？
5、如何完成土地征收拆迁？
6、如何解决土地一二级开发的联动问题？
7、如何解决投资人的负债约束问题？
8、如何解决投资人与地方政府的信任问题？
9、银行如何把握“投资人+EPC'项目的风险？
/相关阅读/
工 隆 建 通 智 库
博主讲堂（审贷方向）
4月1日安徽徽州
主讲人：薄著
第1天，上午 9：00~12：00，下午2：00~5：00
一、银行信贷审批的系统思维与方法
1、我们凭什么同意贷款？[案例1]
2、审批人的“三个底线” [案例2]
3、信贷审批的系统思维 [案例3]
4、影响信贷决策的12个因素及其相互关系 [案例4]
5、还款来源的秘密 [案例5]
二、政府投融资合规体系
1、政府投资管理
2、政府预算管理
3、政府债务管理
4、政府采购管理
5、PPP管理
6、政府融资平台管理
7、土地片区开发管理
8、政府投资基金管理
9、政府存量资产盘活管理
10、基建重点行业管理
三、政信业务负面清单
1、银行政信业务红线50条
2、地方政府举债融资负面清单55条
四、隐性债务甄别与化解
（一）隐性债务的概念 [案例6]
（二）隐债甄别方法 [案例7，8，9]
（三）不同类型隐债甄别
1、交通项目隐债甄别 [案例10]
2、土地开发业务隐债甄别 [案例11、12]
3、棚改业务隐债甄别 [案例13]
4、水务项目隐债甄别 [案例14]
5、医院学校贷款隐债甄别 [案例15]
6、政府补贴业务隐债甄别 [案例16、17]
（四）隐性债务化解路径及操作要点 [案例18]
（五）隐性债务置换化解难点分析 [案例19]
（六）从银行审批角度看隐债置换业务 [案例20]
（七）隐性债务置换案例 [案例21、22、23]
第2天，上午 9：00~12：00，下午2：00~5：00
五、政信业务常见合规问题
（一）土地开发和基建融资中的合规问题
1.土地一级开发各阶段的合规要求是什么？[案例24]
2.什么是土地储备业务？有哪些合规要求？
3.城投如何合规介入土储业务？[案例25]
4.政府可否委托国企进行土地开发？[案例26]
5.委托代建与授权开发的合规要求有什么不同？[案例27]
6.政府购买拆迁安置服务是否包括购买资金？
7.委托代建以及政府购买服务、政府采购工程能不能融资？[案例28]
8.土地出让金返还模式还可行吗？[案例29]
9.土地出让金如何合规用于项目？[案例30]
10.如何理解“平台公司不得以财政性资金作为偿债来源进行融资”？
11.什么算来自政府的收入？[案例31]
12.政府如何合规地把资金给到城投？
13.财政怎样给城投合法合规注资？[案例32]
14.由政府设立的开发主体进行融资是否违反“政府投资项目不得由施工企业垫资”？[案例33]
15.由施工企业为城投垫资违规吗？[案例34]
16.如何定性政府投资项目？[案例35]
17.政府以补助补贴支持的项目该如何定性？[案例36]
18.政府把钱给到上级公司，上级公司再投到项目，算不算政府投资项目？[案例37]
19.如何定义垫资？[案例38]
20.建筑企业供应链融资可以做吗？[案例39]
21.什么是土地增减挂钩业务？
22.土地增减挂钩指标交易能做融资吗？[案例40]
23.地票业务为什么可以贷款？[案例41]
24.耕地占补平衡指标能做融资吗？
（二）预算和债务管理问题
1.政府如何安排资金用于项目？
2.什么是政府预算？政府预算分哪几类？
3.政府预算的编制流程是什么？
4.怎样判断项目的资金已列入政府预算？[案例42]
5.政府的预算只有1年，但资金支付期需要十年，这个问题如何解决？
6.能否签订超过三年的政府支付合同？
7.专项债与市场化融资项目的合规要求有哪些？[案例43]
8.专项债做资本金应注意哪些问题？
9.专项债项目可以做流贷和供应链融资吗？[案例44]
六、政信热点业务授信审批要点
1、开发性PPP项目审批要点 [案例45]
2、政府存量资产盘活融资业务审批要点 [案例46]
3、旧改城市更新项目审批要点 [案例47]
4、安置房保障房项目审批要点 [案例48]
5、ABO模式审批要点 [案例49、50]
6、”F+EPC“模式审批要点 [案例51]
7、”投资人+EPC“审批要点 [案例52、53]
8、”投资合作+EPC“审批要点 [案例54、案例55]
9、城市合伙人模式审批要点 [案例56]
七、城投流动资金贷款合规性分析
1、城投流贷监管规定
2、城投流贷用途合理性
3、城投流贷还款来源合规性
4、城投流贷需求测算要点 [案例57]
八、学校医院基建融资合规分析
（一）义务教育和公立医院融资合规要求
（二）目前学校医院基建融资模式
（三）学校医院融资案例分析 [案例58、59]
（四）“以租代建”及“建办分离”模式分析 [案例60]
（五）医院学校基建融资展望
九、新形势下政信业务审批的核心逻辑
逻辑一：区分政府投资项目和非政府投资项目
案例61
逻辑二：区分隐性债务和市场化融资
案例62
逻辑三：以经营收入作为还款来源
案例63
逻辑四：做大做强城投
案例64
逻辑五：合规使用政府资金
案例65
逻辑六：以土地的最终产出规划项目
案例66
十、以审批的智慧指导营销项目
十一、现场对话交流