【地产研究所】一线城市5类地段千万不要买？
房产在过去20年，发展成了家家户户都能参与的“投资”项目，每个人都能对怎么买房，说上几句话，尤其是大部分人对买房有这么3个标准：
离核心区域越近越好
政府越重视越好
开发商越大越好
看起来很对，但是不够准确
离核心区域越近越好，这不一定，有些新区，刚好处于市中心和新区中心地段的交界处，离市中心比新区中心还近，但是反而一直发展不起来，比如北京的廊坊，广州的番禺，这种地方叫做灯下黑
政府越重视越好，这听起来也没错，但是市面上由于政府换届，导致的烂尾楼非常多
开发商越大越好，虽然大品牌是很安全，但是如果不懂得看地段，也同样会买到烂地段。因为大开发商更能拿到便宜的地段，快速卖出去套现！该地段怎么发展是不需要负责的！
关于这些误区，我们罗列出5大地段不能买，这些地段买了，是有很大可能要重新折腾再买一次房的
一、没有连锁品牌的地段不要买
我们到一个陌生的城市，对于当地人的消费水平、人口就业分布等各种指标都不清楚，我们可以用一个粗暴的方法：看周边的连锁品牌
比如说麦当劳、肯德基，有这么一些连锁品牌，这些连锁品牌进入市场，都有一套完善的指标来审核这个地段是否有商业价值，否则开不了多久就会倒闭了！
以麦当劳为例，可以说把全球大部分好地段都买了下来，在这些好地段做生意，不赚钱才奇怪。所以有一次商业会议，麦当劳的CEO斯金纳问其他人：麦当劳是卖什么的呢？很多人回复：汉堡、薯条等等；但是麦当劳叔叔会心一笑地说：麦当劳是卖地产的！
麦当劳在中国27年，已经有一套成熟的选择好地段的体系，如果你不懂如何选，可以参考这些大的连锁品牌。
我们基本可以把连锁品牌分成三挡：
一档（中产阶级）：星巴克、无印良品、优衣库
二档（普通大众）：肯德基、麦当劳
三档（低收入人群）：沙县小吃、桂林米粉
如果一个地段周边，有星巴克，说明基本上有大量的中产在这里居住和消费
如果没有肯德基或者麦当劳，说明这个地段的消费能力太差，可能是不适合投资的
如果一个地段连沙县小吃和桂林米粉都没有，那么可能基本生存都有问题，怎么可能有投资价值？
二、哪些新区不要买？
在一线城市，由于市中心太贵，所以很多人就会想着往新区去买房，想着政府大力发展，房价总会起来的！
但是，很多人觉得政府的大力发展，都是个人和媒体胡思乱想的，我们必须要有科学的方式，来衡量新区到底有没有发展空间！
衡量新区的发展：政府的投入巨大吗？
一线城市的发展必然伴随着各种新区的并入，被媒体大量宣传的新区有没有投资价值，要看政府愿意在这个新区投入多少，如果投入的是成百上千亿，那么比较大可能是下决心发展的，如果只是投入几十亿小试牛刀，那么千万别拿自己的钱去打水漂
大规模的基础设施，比如机场、港口、高铁、地铁、政府大楼，这些基础设施随随便便要花几百亿，甚至上千亿元！有这么一些设施，才代表政府也决心发展这个新区！
如果这些基础设施一样没有，那么不建议进行投资！
三、灯下黑区域不要买
什么是灯下黑区域？在灯光下却照不到的地方，表示位于一线城市的位置，却没有享受对应的资源
我们以广州的亚运城为例，处于市中心和新区番禺区之间，既享受不到市中心的好资源，也享受不到番禺区中心市桥的资源，处在尴尬的中间位置！
而整个广州番禺区也是处在灯下黑区域，功能单一到房子只有居住的用，但是科技、教育、文化、医疗等基本社会需求，都没有发展起来，处于前不着村，后不着店的尴尬位置！
有的人收入改善后，就会重新折腾一把，买其他地区的学位房
所以，要么买市中心的核心地段，要么要新区的核心地段，千万不要买灯下黑区域
四、交易不活跃的地段不要买
买房的人经常会考虑性价比，笋盘是大家非常关注的。但是笋盘不见得就是好的投资地段，要看交易量！
在政府进行限购后，房产交易量明显下降！
我们要看的交易量指的是二手房的交易量，这代表的是刚需的自住需求，只有刚需的自住需求旺盛，房价才会不断上涨！
如果是一手房的交易量，大部分都是由房产公司炒出来的，没有太大参考价值！
如何看交易量？只需要找三五家中介了解一下，就可以基本了解了！
如果一个小区，居住率都不足20%，那就根本没有投资价值了！
五、二三类工业用地附近不要买房
之前有个朋友去看房，有个地段给出的房价低于市场价的30%，我建议她不要买，再便宜也别买，后来才了解到，那个区域2公里内有一个大型的垃圾焚烧厂，这种大型焚烧厂在广州也就两个。这种焚烧厂就属于三类工业用地，会严重影响居民生活！
政府为了判断工业用地对居民和公共环境干扰的程度，分为一类、二类、三类工业用地和仓储用地，一类对环境干扰不会有太大影响，二类用地至少要离居住区2公里以上，比如养鸡场，或者大型垃圾处理厂，三类用地周边不适合居民居住
有些地方很难获取城市规划的工业用地标注，所以在买之前，需要根据自己在周边进行调查。
我们总结一下：
没有连锁品牌的地段不要买
没有大规模基础设施的新区不要买
灯下黑区域不要买
交易活跃度低的地段不要买
二三类工业用地附近不要买