成都普通资格的绝望，是什么导致成都新盘频频熔断
这篇文章需要大家认真理解思考，读完以后大家就大概清楚为啥一些盘会熔断，可能有些具体数据不准确但不影响你理解我的主旨。
今天这篇文章我的立意不会考虑投资客，全是自住改善需求为前提分析，毕竟加上投资需求人数就更多了。
普通资格大多我相信是为了置换改善，毕竟如今人民群众生活水平提高，二胎的普及，大家都想把房子换大点，最起码搞个套四吧。
普通资格卖了房子置换为多数。
当然也有有钱的刚需，也是为了买个一步到位的套四。
成都楼市最近很热，中海天府里熔断，中海麓湖公馆熔断，保利和光屿湖清盘，竟然万科天府锦绣也熔断。
这些盘曾经也顺销过，我们今天不聊投资，不考虑站岗不，只从改善置换与市场来分析下改善的无奈。
这些盘即使没有剪刀差为啥如此热销，大众认知里，热门盘应该是像川发天府上城，天投未来城这种二手与新盘明显单价倒挂的情况。
加上成都作为二线城市，新盘的市场是主要，新盘的购买力肯定远强于二手，比如万科锦绣天府一次开盘的购买资金可能链家同等二手房半年甚至一年的量。
所以新盘比二手成交的量多，购买心理更丰富。
很多人讨论楼市，总喜欢看着单价，比如某某楼盘6w了，某某楼盘快3w了，没有总价的概念。
今天来给大家讲讲总价剪刀差。
剪刀差不止出现在单价，也在总价，一般有剪刀差就是有利可图，这个东西对于分析新盘是否熔断非常具有参考。
特别在成都出台增值税满5年减免这个政策后，其实就是在凸显新盘的性价比，新盘可以免增值税。
大家喜欢的二手一般还是会去考虑次新二手房，毕竟房龄估计没人不在意吧？
次新二手房购买还增加了增值税中介费成本。
目前成都买卖二手，买家负担增值税，契税，中介费，个人所得税等费用。
买房分贷款，全款这些成本都要承担。
说白了。同样单价面积段的新盘与二手，在以前是一样的，但在现在，增值税就成为了剪刀差。
二手相比新房多出接近10%（增值税，个人所得税，中介费等成本）的成本，这10%现在就成了实实在在的剪刀差。
这里我们忽略同样的契税，以全款客户作为一个前提，先理解下合景泰富榛林为啥这么快熔断。
合景泰富臻林，单价33788打满，总价480-708，全套四设计，刚需熔断。
很多人不得不感慨成都豪刚太多。
高新区还有个特殊在于高新区只能买高新区，购买力锁死部分五城区二圈层土豪。
这个价格单价在大源其实在大源也能掏到同单价房源，比如世豪瑞丽，天府豪庭等。但肯定区别于品质。
所以合景泰富臻林在单价也是有优势，但其实在总价上优势更大。
合景泰富套四150起，480起，看得起大源的购房者。怎么来算这个剪刀差，480w的钱，买二手同成本只能看432w的，买480w的新盘，相当于买了套528w的二手房。
我们来看看大源能买的二手，合景公摊大，我们就搜索130-150的面积段。
这些二手大家可以去看哈，基本集中在大源西，朗基，北辰等。
这些地段并没有合景的品质，也没有合景的学区，也不是2t2。还不说很多并没有装修！
所以大家现在看合景是不是极具性价比？
我们再来看看只能摸合景入门的二手，432以下的，只有九套，全部在大源西。
大多是清水，是不是合景的性价比超级大？
同样480的购买力。
次新二手多出10%的成本，附近相同品质的二手买不到好的。
人不是傻的，剪刀差相当大。房源非常少，所以熔断基本是肯定的。
至于中海天府里就不说了，起步价这么低，熔断是肯定的。
然后我们来分析下万科天府锦绣，万科天府锦绣这里我们要区别于合景泰富榛林，不用全款来极端理解，要用贷款来理解购买力的无奈，同样也可以给麓湖公馆熔断，和光屿湖清盘做个分析。
今天举例的所有盘特点都是全部都是套四，麓湖公馆还有套五。
万科天府锦绣总价500-560，只有230套。150万首付可以买锦绣。
如果150w首付我们去买二手房会存在什么问题？
❶ 如果大家理解了上面合景泰富榛林的情况，大家知道二手有多余的10%成本，相当于首付提高到了多少？
40%多。40%首付实际150w只能看400不到的二手套四。
❷ 其次最近贷款相当难，贷款额度也收紧了，这个影响最大的就是评估价格，如果评估低，那么变相要增加首付，那么150w首付就只有去看350以下的套四了。
好了大家去看下高新天府新350以下的150-170套四啥情况
高新，你能接受么？所以为啥合景泰富榛林会熔断也可以用锦绣的贷款买房思路来理解。
天府新区，位置有锦绣好么？有锦绣有潜力么？品质有锦绣好么？
锦绣套数这次还很少，所以熔断非常正常，同样还有麓湖公馆450-710熔断，为啥天府新区顺销王保利和光屿湖这次200大平层也清盘，首付180w也没得挑了。
还不说成都的新盘开的也不多。
所以大家能理解这种频繁的熔断的原因了吧
1.贷款收紧带来改善的二手购房必须增加首付。
2.二手购房成本带来的隐形剪刀差。
3.二手挂牌价格过高，同等面积新盘总价单价更具优势。
4.新盘供应少带来的集中抢购
当然，总价高于了多少也非常考验购买力，普通也不是没啥机会。毕竟首付提高50w，就能筛选很多客户。
不排除熔断的高价盘也会出现顺销的情况。
只是入门款的产品太多刚需想要了，或者很多普通也想要，普通就给你冲熔断了。
每个区域都有每个区域的价格逻辑，你可不要拿新津新都郫县温江的顺销套四来说性价比。
现在的普通资格想住新房的改善群体太可怜了。求市场多多供应新盘，不捂盘。