家事无小事，房产是大事
主持人：家事无小事，房产是大事。在很多人的观念里，一套属于自己的房产，就是安全感的来源，也是自己生活的保障，在我们生活中，父母愿意将自己毕生的积蓄为子女换一套房产，以表达对子女的爱，同样的，也有很多人为了争夺一套房屋，夫妻反目、亲人反目。在上海这样的大城市，一套房屋的价值，动辄百万、千万，对房产的保护和争夺也频频发生。
近日，有一个新闻在网络上引起了热议，上海一对小夫妻，在离婚时分割市值330万的房产，而男方仅分得2.8万。事实究竟是怎么样？背后又有什么样的法律问题？今天我们邀请到了北京天驰君泰律师事务所上海分所的梁钰琦律师和卞亚梅律师助理，跟我们来一同探讨关于房产分割的相关问题。让我们先欢迎两位律师。
梁钰琦、卞亚梅：主持人好，听众朋友们好！
板块一：法理财经
主持人：上海一套房，现在价值真的是几百万上千万，我看到之前有个新闻，说上海一对小夫妻，在离婚时分割市值330万的房产，而男方仅分得2.8万，这个事件到底是怎么回事啊？因为大家都知道，离婚的时候，夫妻共同财产原则上是平均分配的，那么为什么这个案件里面会有这么大的差异呢？梁律师，您能给我们介绍一下这个情况么？
梁钰琦：这个案子，我记得是上海法院判的一个案件，大概是这么个事情：
有一对夫妻呢，在2015年的时候，刚结婚不久，在婚内购买了一个房产，作为婚房，当时房屋总价是170万元，其中首付100余万元由女方的母亲出资，剩下70余万元则由女方和男方共同申请公积金贷款进行支付。办理房屋登记时，产权登记在了女方和男方两人名下，之后便是两人共同偿还贷款。
婚后三年左右，女方和男方的感情渐渐出现了状况，两人常常因为家庭琐事发生矛盾，2018年男方搬离了这套房屋，两人自此开始分居生活。
2020年，女方向法院提起诉讼，要求判两人离婚，并对夫妻共同财产依法进行分割。
这其实是女方第二次提起诉讼，在这次起诉前，女方曾向法院提起诉讼要求离婚，当时法院判决不予离婚。后续两人关系并没有得到改善，女方再次起诉离婚。一审法院觉得夫妻感情确已破裂，再无和好可能，就判决支持了女方的离婚诉求。
对于两人共有的这套房产，经查实，现市值330万元，剩余贷款金额50余万元。且当年两人将产权登记为按份共有，女方占99%的份额，男方占1%的份额。
一审法院认为这套房屋的房款由100余万元首付款和70余万元贷款组成，在女方母亲出资占一半多比例情况下，男方仅分割房屋1%，与其对房屋贡献严重不符，有失公允，遂以房屋产权登记为基础，综合考虑女方、男方对房屋的贡献，照顾女方原则等因素，判令这套房屋归女方所有。
在扣除目前剩余贷款后，女方支付男方房屋折价款共计50万元。女方不服，向上海一中院提出上诉。
最终，上海市一中院判决女方和男方离婚，房屋归女方所有。在扣除目前剩余贷款后，改判女方支付男方房屋折价款2.8万余元，剩余贷款由女方归还。
那说到这里，大家应该就知道为什么男方分的这么少了，就是因为男方和女方对房屋的权属份额做了约定，房产证上明确写了，男方只占有产权的1%，因此折价下来，也就是女方再给男方2.8万余元。
卞亚梅：这个故事，我也有关注，其实现在随着社会的发展，离婚率越来越高。由于房价的上涨，在离婚纠纷中，房产的分割显得尤为重要。
这个案子二审中女方认为：房屋产权登记为夫妻二人按份共有，是我们对共同财产的约定，离婚分割财产应当依约定按份处置。这份约定是两人真实意思表示，是合法有效的，按约分割不应认定为有失公允。
男方则认为：当时两人按份共有是以婚姻关系维系为前提的，是为了安抚女方的父母，并不是自己的真实意思表示，不动产登记簿不是夫妻财产约定协议，故要求维持一审判决。
上海一中院经审理后认为：这套房屋是女方和男方婚后购买的，且作了按份共有的产权登记，由此可见，二人对这套房屋的产权归属达成了按各自比例共同共有的协议。
上述房产登记是双方真实意思表示，符合有关夫妻财产分别制的规定，对双方均具有约束力，应按照此项约定执行。且民事主体遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，才属公允。
因此，这套房的分割，不应当违背二人产权登记时自愿达成的共同协议，应当以按份共有比例依法进行分割。
板块二：律师说法
主持人：刚才提到的这个“夫妻财产约定协议”和“房屋按份共有”、“房屋共同共有”，指的是什么意思？
梁钰琦：男方提到的“夫妻财产约定协议”，这个也是近年来非常热门的一个话题了。
《民法典》第一千零六十五条规定，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。
夫妻约定财产制，是指法律允许夫妻双方用协议的方式，将某项或者某些财产确定为一方所有或双方分别所有的制度。约定一经生效，夫妻双方即应按约定的内容享受权利，承担义务。
本案中就是因为二审法官认为：双方在房屋产权登记时按份共有，此约定合法有效，所以依据民事主体应遵循自愿原则的民法基本原则，改判按产权登记比例分割房屋。
但是说到夫妻约定财产制，我们讲的约定财产制，其实是一个书面协议来约定夫妻的财产归属。
举个例子，比如一对恋人想要结婚，但是女方赚的钱特别多，男方就是普通的工薪阶层，一个月也就是固定工资。那对于女方来说，如果结了婚，自己赚的钱就成了夫妻共同财产，就要分给男方一半，万一将来婚姻出现问题，离婚了，自己婚内的所得就要分给男方一半。
那这个时候，男方和女方可以做一个约定，正常情况下，夫妻在婚内的工资收入是夫妻共同财产，平均分配对吧，但我们可以约定，比如说，双方各自在婚内的工资收入属于个人财产，不作为夫妻共同财产。这也是一种约定，或者说，双方在婚内的工资收入，其中10%作为夫妻共同财产，剩余90%是个人财产，单独所有。这就是比较典型的夫妻约定财产制度。
主持人：那房屋按份共有和房屋共同共有又分别是什么意思呢？
卞亚梅：根据我国《民法典》第二百九十七条规定：“不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”
房屋按份共有是指两个及以上的单位或个人按照各自占有的份额，分别对共同所有的房屋享有权利并承担义务。这个份额并不是指把共有房屋划分为若干份，各自拥有单独部分的所有权，而且共有人对房屋整体按照份额享有权利和义务。
房屋共同共有是指两个及以上的单位或个人对同一房屋平等的，不分份额的享有权利和承担义务，共同共有一般基于一定的关系而产生。如：夫妻、家庭等。各共有人对共有的房屋的权利是平等的，每个共有人都不能排斥其他共有人使用权利。共同共有中，共有房屋是不分份额的，只有在共有关系终止时，才能进行划分。
板块三：高能预警
主持人：相信通过两位律师前面的分析，大家对“夫妻约定财产制”、“房屋按份共有”、“房屋共同共有”都有了一定的了解。由于房屋市场价值较大，房产分割往往成为夫妻离婚时争议的主要焦点，刚才我们讨论的这种按份共有的情况，也是一个特例，大多数的夫妻是不去划分份额的，那我也想跟梁律师探讨一下，就是哪些因素会影响到夫妻房产的归属呢？我们怎么判断这个房子是不是夫妻共同财产呢？
梁钰琦：影响离婚纠纷中房产分割的因素具体包括以下几种，当然具体问题还是要具体分析：第一个就是购房时间，结婚前和结婚后购买房产，在产权的认定上肯定是不一样的，而且我们听到最多的就是，婚前一方买的房子是婚前个人财产，结婚了也不会变为婚后的共同财产。这个对很多人来说都非常好理解；第二个是出资情况，男方出资、女方出资、双方出资、父母出资等都会影响到离婚时的分割。这里最明显的一个例子，就是我们常听到的，一方父母出资，登记在夫妻一方名下的房屋，视为对子女一方的赠与，不视为夫妻共同财产。所以出资形式也会影响到产权的认定；第三个是房产证登记在谁的名下，是登记在男方名下，还是登记在女方名下，亦或是登记在夫妻双方名下，会直接影响分割的结果。
如果我们要去认定这个房子是个人财产，还是夫妻共同财产，也是要根据以上的因素去做分析。
在民法典婚姻家庭编配套的司法解释中，关于房屋的归属也确立了一些原则，比如说：
《民法典婚姻家庭编司法解释一》
第二十九条当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女个人的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,依照约定处理;没有约定或者约定不明确的,按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理（继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外）。
第三十一条民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方的个人财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
第七十六条双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:
第七十七条离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。
第七十八条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归登记一方,尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则（离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。）,由不动产登记一方对另一方进行补偿。
主持人：刚才我们聊到婚前买房，是一方的婚前个人财产，那我有一个问题有些好奇，因为很多房屋啊，并不是现房，大部分一手房都是期房，从买房到交房，短的可能一年多，长一点的两三年的都有，那万一在等交房的这段期间，结婚了，产证也是婚内办的，那到底算不算夫妻共同财产呢？
卞亚梅：我此前听到这么一个新闻，说有一对恋人，相恋多年，二人在2010年登记结婚。男方一直收入殷实，2009年男方就在北京昌平区以个人积蓄出资全款购买了一套商品房，
签订合同和缴纳购房款项后直到2012年才交房入住并办理产权证。女方用自己婚后的积蓄对房屋进行了装修，并购买了家具家电。2013年双方孩子出生后一直由男方母亲帮忙照顾，后因婆媳矛盾，女方向法院起诉要求和男方离婚，并要求按照夫妻共同财产依法分割房屋。男方对离婚和子女抚养问题都没有异议，但坚持认为房屋是自己用婚前个人财产购买，不同意按照夫妻共同财产分割。
我们法律上规定，夫妻一方的个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。婚前财产属于一方个人财产。本案中，男方在与女方登记结婚前已经用自己的婚前财产支付了购买房屋的全部价款，也就是已经完成了房屋买卖合同中己方的全部义务。虽然该房屋实际交付和办理产权登记发生在结婚后，这只是权属的一个登记行为推迟而已。男方婚前支付的购房款只是在婚后发生了形式上的变化，变成了房屋产权。该房屋仍应当为男方的个人财产，不因男方与女方的结婚而发生转化。同时，女方对房屋的装修符合不动产添附的规则，装修费用和家具家电应当作为夫妻共同财产予以分割。故法院判决房屋归男方所有，由男方补偿女方装修和家具家电费用中属于女方的部分。
主持人：随着房价的上升，其实我们生活中更多的并不是全款买房，都是贷款买房了，所以一方在婚前买房，可能仅仅是付一个首付，婚后还要还贷款的，那这种情况下，房产的归属是如何划分的呢？
梁钰琦：其实刚才我们也聊到了民法典婚姻家庭编司法解释的一个规定，
第七十八条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归登记一方,尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则（离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决），由不动产登记一方对另一方进行补偿。
我们还是分享个案例大家比较容易感同身受，有这么一个案例，
男方在婚前购买了上海市浦东新区的一套住房，婚前也已经支付了首付款，贷款本金180万元，贷款期限是30年，购买之后，房屋登记在男方一人名下。
这套房屋购买之后大概两三年，男方就相识了一个女孩，登记结婚了，婚后大概两年多，因感情不和，女方提起离婚诉讼，诉讼中，女方主张婚姻存续期间夫妻共同偿还房屋的贷款，故请求法院对该房屋在婚姻存续期间由夫妻双方共同还贷及对应的增值部分依法分割。法院经审理认为，房屋为男方婚前购买，且登记在男方名下，因双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，属夫妻共同财产，故判房屋归男方所有，男方给付女方房屋折价款30余万元。
所以我们说，婚后共同还贷，也仅仅是分割房屋增值的部分。
板块四：你问我答
主持人：对于继承来的房屋，到底属不属于夫妻共同财产呢？
梁钰琦：这个问题我们还是要回到民法典关于夫妻共同财产的认定问题，其实此前我们也分享过，民法典中规定，“继承或赠与所得的财产”是夫妻共同财产，但有一个除外情形，除外情形就是关于夫妻一方个人财产的认定，就是“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”。也就是说，婚内继承或赠与所得的财产，如果遗嘱或者赠与合同确定只赠与夫妻一方，那么该财产不能视为夫妻共同财产，应视为夫妻一方的财产。
卞亚梅：这个我可以跟大家分享一个案例：
王先生因父母去世较早，由爷爷奶奶抚养长大，一直与爷爷奶奶共同居住，双方感情深厚。2014年王先生与刘女士结婚，婚姻存续期间两位老人相继去世，老人去世前曾在公证处立下公证遗嘱，将夫妻两人共同所有的位于大兴区某小区201室房屋赠与王先生。现刘女士以感情破裂为由诉至法院要求离婚，请求法院判令依法分割王先生继承的201室房屋。王先生认为继承所得的201室房屋应为其个人财产，不同意作为夫妻共同财产进行分割。法院经审理认为，由于王先生爷爷奶奶通过公证遗嘱的方式明确将房屋赠与王先生一人，应视为王先生一方的财产，不属于夫妻共同财产。故判决201室房屋归王先生所有。
主持人：这个其实也呼应了我们上一期的节目，就是如果遗嘱中明确指定这个继承财产给王先生，那么这个就是王先生一方的个人财产，不属于夫妻共同财产。
但是人们法律意识已经提升了，对婚前财产、个人财产的认识也增强了，所以很多夫妻，可能在感情好的时候，会说，这个房子虽然是我婚前买的，但是我愿意赠予一半的产权给另一方，那如果双方达成这样的一个协议约定，是不是在结婚的时候另一半就可以主张这个房屋是夫妻共同财产了呢？
梁钰琦：这个问题特别现实，我身边都有人咨询过我这样的问题。
就是说，男方可能在婚前已经有房子了，甚至有些人可能有2套或者2套以上的房产，那么女方在跟男方缔结婚姻关系的时候，也会考虑，我在你的房屋里居住，作为你的妻子，照顾你的生活，但是万一将来两个人的感情出现了问题，女方可能什么也拿不到，尤其是全职太太啊，这对女方来说是非常没有安全感的事情，所以，就会出现，男方女方在婚内做一个约定，就是男方说，将某套房屋中50%的产权赠与给女方，归女方所有。但是实践中，我相信当时既然签这个协议，那也就说明男方当时就是有诚意的，是非常愿意将自己的房产给女方一半，作为共同的资产，共同生活。但是，由于房产证加名是需要一些费用的，很多家庭可能觉得，我有这个协议在就行了，不用去花那个钱办产权的变更，尤其是女性，在生活中有勤俭节约的习惯，从家庭考虑，没必要增加开支，所以就没有去做产权变更。但是，不变更产权登记的后果是什么？
第三十二条婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理（赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与）。
也就是说，房产的赠与，是需要过户登记，在财产权利转移之前，赠与人是可以撤销的，所以，除非是在离婚的过程中，男方还是承认这个50%的份额给女方，否则，男方就是可以撤销，我们不能说这个协议无效，但是这个协议的稳定性很差，如果不去过户，这个协议就无法保护到女方的权益。
主持人：生活中，个人住房的来源，除了前面我们谈到的，买来的、通过继承所得的，或者接受赠与所得的房屋之外，我还想到一个情形，就是公房在遇到动迁的时候，这种特殊情况，房屋的权属是怎么划分的呢？配偶一方有没有动迁份额呢？
梁钰琦：我们先说公房，其实上期节目我们也聊到了公房的问题，而且我们也谈到了，公房是使用权房屋，没有产权，是很特殊的。那么公房所衍生出来的房屋权属问题是什么样子的？
首先，我们说公房可能是老一辈的人单位福利分配的，在没有产权的情况下，老年人福利分配来的房屋，那我们简单来说，比如这个房屋还是公房，没有购买产权，户籍在册的人都很少，可能就是父母和孩子，三个人的户籍，然后这个时候，孩子要结婚了，这时候我们要区分结婚之后，配偶的户籍是不是迁入到了公房里面，迁入了多长时间，这个会影响到配偶在这套房屋中是否具有同住人资格，也就是说是否有权利取得动迁份额的问题。
根据《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》
五、除前述条款列举的以外，还有哪些人员可被视为同住人?
(二)有下列情况之一的人，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：1、将本来享有的他处公有住房权利(本解答第二条所列的住房困难的情况除外)予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。
所以，根据上述规定，我们要从婚姻关系中去分析对公房的动迁款有没有权利，主要还是看居住情况、户口情况，也就是同住人资格。在公房没有产权的情况下，我们单纯谈有没有权利是没有意义的，也是个伪命题，反而我们探讨在公房动迁的时候，因结婚是否享受动迁份额是比较实际的一个话题。