把没住过的新房子拿去置换学区房，其实是置换“学区”这个邻居
这是干嘛播客第2622篇原创，共2460字，阅读需7分钟
买房的关键在买邻居。
大多数购房者，关注的是好地段和好配套，其中有孩子的家庭，对配套教育的重视尤为强烈。居住区住的都是高素质人群，品质好，整个区域的房价也会渐长。一味地用“性价比”作噱头，笼络人心的小区，可能连物业都不完善。所以，买房的关键逻辑，首先要领悟“宁为凤尾，不为鸡头”。
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今天我跟大家讲的事情，是关于“个人财富”的。
看到一则以新换旧的消息：现在的小朋友上学，都住学区房，为了就近读书，只能把没住过的新房产，用来置换二手学区房。近年杭州版图的不断扩张，划分了10个区域118个板块。如果晚上住郊区别墅，白天奔市区上班，那简直是要了人命了。
记得10年前，杭州绿城某老总住名爵公寓，位于西湖边苹果旗舰店的隔壁；其实他另外在九溪玫瑰园还有一栋别墅。大别墅的装修的确好，但终没抵过现实居住的需求：公寓虽小，但更方便。
我曾经讲过一个逻辑是关于房地产的：“如果你住在西湖边，那么你家里的客厅就是西湖。”
有一次，乡下的朋友进城，跟我打趣的时候讲：“你家里房子怎么那么小啊？想聊点事情，不是到饭馆就是去茶馆。要是谈生意，还得找个办公室搬个茶桌。真不明白为什么不在家里谈？咱们农村不都是家里面聊的吗？”
一城一地一事，进城得有进城的逻辑。乡下人一辈子面朝黄土背朝天，三代以内的人普遍有个梦想：住大房子。
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但首要问题是小孩读书。如果是年轻人，还没置业，我送您句话当作福利：要买房首先考虑两个因素，其一是住得要离单位近。其二是小朋友读书要住学区房。
有人可能觉得难度大，工作性质让自己四处奔波，落脚地并不固定。这种情况我建议找市中心的位置居住。一哥们儿在杭州的中山中路有个小房子，虽然小，但他觉得特别方便，不亦乐乎。至于学区房，可能又有人会讲太贵了，那也至少得离学校近。
我和我的儿子都是在学校隔壁长大，身在主场所以我一直都有着心理优势，觉得自己比住得远的同学有底气。最不济的情况是，我在学校跟人打架了，附近的同学和邻里街坊都可以来帮忙。
可是住得远的孩子，难道真会等着爸妈和邻居赶过来吗？掂量掂量之后自信心受挫，样子也就没那么横气了。
我家在学校隔壁住，高中两三个年级的同学都是跟我一块玩儿的，一呼百应。同班里面也有人通风报信，大家知道我受欺负，肯定分分钟就来帮我。
住得近，最大的好处是节省时间，省下了时间生活质量也高了。住西湖边上，可以去西湖边慢跑一小时，然后再散着步悠哉着到市中心跟朋友吃个饭。如果每天都花几个小时在通勤上，就谈不上好的生活质量了。
十年前一哥们儿的房子在萧山区闻堰，我和这位朋友离得远碰不着面，也就断了联系。所以，生活上跟我们有关系的人基本都在身边或社区周围。
我老婆有段时间，喜欢早上坐地铁去上班。地铁虽然时间固定，但有个坏处就是需要转线，除非沿着地铁站买房。有人就很精明，拿着杭州地铁图去买房，住到离地铁很近的地方，出了站口就到单位了。
很多的商业办公楼都是TOD模式，到家楼下坐一个转接线就到单位。所以如果你的钱，不够在好地段买房，那么地铁直达也是一个考虑的范围。最好是从楼盘走两步就到地铁站，一下坐几站再上来就到单位了。
但我个人可能太古板，感觉那样就跟东京的地下田鼠一样。东京人通常早起就往地下钻地铁，晚上下班出了地铁再爬上来。我受不了那种日子，更愿意就近买房。
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那么问题来了：到底是买鸡头还是买凤尾呢？我的建议是：买凤尾。
有年轻人问我，学区周围的楼盘，差点的价格低，好的又贵，该怎么选。当然是在相同预算的情况下买最小那个。房子小点没关系，好的地段意味着基础设施和配套更高级，自古也有“孟母三迁择邻而居”，由此可见“好邻居”的确重要。
如果邻居是回迁户，花钱时算计“性价比”，在同样的区域他们会选择最便宜的房子住。回迁户又是小市民习性，很难有良好的教育，下一代存在各种各样的问题也就不奇怪了。“人以群分”，“近朱者赤”，所以建议要经常带小朋友和周边的小伙伴玩，也算是一种优质资源共享，而且对教育资源的协调发展也出了力。
早些年的杭州，就出现过很极端的现象，小区的电梯里有尿味、公共绿化带里还被种了菜，养了鸡且非鲜见。更有甚者，在老旧社区或回迁户聚集的社区里，支旗搭棚婚丧嫁娶的事儿也不新鲜。从乡下进城定居，新环境里的交往最好清清淡淡，如同君子之交。小孩尽量在相对简单的环境里学习，工作和成长。
总结一下买房的逻辑：离工作地点近、学区的开发商好，就够了。究其根本是在强调地段。
很多人思考的方位是错的，认为买房最要注重发展潜力。如果看发展潜力，最大的是卫星城，那你咋买？有个真实案例，讲的是杭州十年前有两个楼盘，分别在下沙和城西申花板块。下沙十年内均价三万从未变过，而申花板块从当时的三万涨到十万了，关键这还是我反复强调的地段。
下半集跟大家讲，买增值潜力高的地段是最重要的。而增值潜力在哪？学区、区位、发展，投资；其实买房买的是邻居，基础配套的完善增强了区域对人口的吸引力，优质人口的流入推动优质资源的共享，也加速楼市的价格增长。
写在最后：
在房产投资中，我们经常能听到这样的说法，买房买的是预期。预期指的就是房价上涨的预期，还有对自己收入的预期。
一二线大城市房产一般包含两种属性，一个是居住属性，另一个是金融属性。只要未来房价上涨的预期存在，人们就会选择买房。
地段才是根本，项目本身的地块条件、产品、物业服务等是锦上添花。不重视地段选楼盘，被割韭菜的例子不胜枚举。比如远郊的大平层、别墅、洋房等，都是典型的坑。
-- saadiya