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导语
4月30日，中央强调防止以学区房等名义炒作房价，并且出台新政策抑制学区房，你知道学区房有哪些风险吗？
本文作者丨王玉臣
4月30日，中央强调防止以学区房等名义炒作房价。这些年有不少的开发商和中介大肆炒作学区房，引发了很多的纠纷。学区房有哪些风险呢？
学区房完全仰赖于学区政策，政策变化是深刻在学区房骨子里的根源性风险。学区的划分通常是根据适龄学生人数，学校分布、规模、交通状况等因素来确定。因为以上因素总是会随时间而发生变化，因此学区的划分也会随之进行调整。2020年4月底，作为教育重镇的北京西城区教委发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，引爆了舆论，不少人惊呼“学区房已死”，认为此举是对学区房价值的严重打击。其中最主要的论据是，《意见》中规定，自2020年7月31日后，将不再进行单校划片，而改为多校划片的方式。“多校划片”实际上并非西城区首创，北京东城区、海淀区之前就已推行，且正成为一种趋势。所谓的“单校划片”，是指学区内一定区域内的生源只对应一所学校，而“多校划片”，则是指学区内生源不对应一所学校，而是对应多所学校，最后通过某种随机方式进行分配。学位限制，是指学区内的某一处住所在几年内只能提供一个或有限几个对口入学机会。以北京为例，各区县已经全面推行“六年一学位”的限制。学位的限制将大大增加学区房的流通风险，如果没有调查清楚所买房屋几年内的学位使用情况，就会导致无法入学的风险。在部分入学矛盾突出的地区，对产权或落户年限多有规制，例如会要求迁入户籍满一定年限才可以享受学区内对口入学，该限制年限从数月到5年不等。重点学区房相较于一般住宅，附带额外的宝贵教育资源加成，对购房者的吸引力毋庸讳言。开发商及中介自然不会放过这一重大卖点，在销售楼盘时会做出相应的宣传。然而，相关广告往往涉嫌虚假宣传或违规，很多实际上是不能兑现的。实际上不论真假，相关法律中规定了房地产广告中不能承诺升学事宜。学区政策普遍要求办理房屋产权证，要顺利办理房屋产权证尤其要关注开发手续是否合法合规。现实生活中，因为项目开发手续有问题或者开发商违规违建等无法办理产权证的学区房谈不上很多，但是也不少。所以买房一定要关注手续是否齐全。二手房买卖，一定要注意房屋是否具有完整产权以及产权是否明晰。在签订买卖合同后尽量早点完成过户是最为稳妥的办法。就学区房而言，必须注意户口问题。户口老赖越来越多，购买二手房一定要注意调查学区房上的户口登记情况，例如到房屋所在地辖区的派出所核查，以防患于未然。此外，要注意在买卖合同中约定户口迁出及相应的违约责任条款，以应对可能的纠纷和明确追偿标准。
