我也不同意在楼体外增设电梯
我们单元楼,业主协商申请在楼体外增设电梯,我在签名单意见栏中填写:不同意。公示结果为4:7,未达到双3/4以上,申请被否决。现将协商与亲身体会,同大家分享。
去年,国家颂发新的《住宅设计规范》,多层新住宅4层(高>9m)以上可以设置电梯。而既有多层住宅,也在此国标范围内。
从中央到地方各省市的指导意见和规定条例来看,中央对旧小区改造是:
“基本原则:坚持因地制宜,做到精准施策,不“一刀切”,不层层下指标;杜绝政绩工程,形象工程。”“坚持居民自愿,改善居住条件,提高环境品质。”“明确改造任务,合理确定改造内容。”
如《长沙市既有多层住宅增设电梯管理规定》:有“业主自愿”、“谁受益,谁出资”、“共同出资的业主应为增设电梯的建设主体,承担相应法律法规规定的义务和责任。”
其他各省市的加装电梯规定,都大同小异。但共同都采用多数原则进行表决,都有确保安全,应符合规范和技术标准;尽量减少对环境的影响,减少施工对四邻的干扰的内容。除有条件的楼栋之外,一般加装电梯后都给低层户留下遗憾,不能与原布局妣美。每个加装电梯工程工期都需要几个月,低层户实难忍受其干扰,如何安居乐业。
在几年的加装电梯实施中,有的地方市竟然出现了“必须完成任务数”之目标规定。在调解中,重点说服、动员工作放在少数低层户,而不劝阻高层户为加装电梯进行道德绑架的恶语。有的在电梯厂商经济基础的策动下,在没有统一集资方案、维修运营费用的约定,没有统一设计方案、签字户不全的情况下(超过2/3,但剝夺参与权),就急忙公示,日期都出现错误,急不可奈。而低层户心软耳软的糊涂好人,多在各种逼诱或忽悠下勉强同意,充显得不公允。施工开始后,低层户发现上当受骗阻止施工。因违约定,反被起诉而被判不得阻止施工。更有甚者,高层户群竟将低层坚决反对户告上法庭,手握多数原则,竟以势压人,向私产、自由、生存权侵犯,有恃无恐。
低层户反对加装电梯,不只是不需要乘电梯,主要是加装电梯后,恶化了低层的居住条件和环境品质,房价贬值。而缺少第3方科学评估损失或政府量化规定的合理赔偿,并剥夺了低层户自愿选择的权利。为了高层户的需求,低层户在非自愿,非公平,非诚信,非平等的道德绑架下,无奈无助的挣扎。最高压无奈的一招,就是双3/4以上武断否决少数低层户的生存权、财权权与消除环境恶化的诉求权。
下面分析,多数原则为何不可用在楼体外加装电梯?
一、多数否决少数的原则,不适用加装电梯与维护私有权利。
(一)楼体外加装电梯不是改建工程,不适用民法典物权第278条之(七)项表决:
1,加装电梯不是改建工程(后有专论),故不适用民法典物权第278条之(七)项表决(工程分类见后)。
2,加装电梯不适用民法典物权第278条之(七)项表决之分析:
该内容是“改建、重建建筑物及其附属设施”,值得注意的是:从中央到地方的指导意见与规定条例中,都没有明确定性加装电梯工程是改建工程,显然用法不当。或许不是忽略,因为住建部早就有非常明确的、业内人士无疑的《建设工程质量管理条例释义》第2条规定。而在当前大多数规定条例无100%绝对可靠操作性的情况下,用此解释去调节加装电梯对立争辩的高低层户,能有几分公信度和说服力?定会碰到狡辩的硬壁。因此,现在的情形是:住建部应该重申说“不是改建是新建”的,却沉默不语;而各省市在推行加装电梯中,倒想说“是改建”的,则无权解释。故各省市在加装电梯中,都采取了既不明确规定加装电梯是改建工程,而却在实施中按改建工程操作,当今国家一天天法制民主应明确严格依法改造小区,以减少矛盾冲突,便利工作与安定。
另外,从“改建、重建及其附属设施”来细阅其内容,会明显发现:附属设施与主体是同时存在的,或改建或重建,完全不是指单独后加建的一个从未有的新附属设施,主体、附属设施都是旧有存在的建筑物,并同时改建或重建。
而加装电梯的楼侧不同,却是楼不改建不重建,又无附属设施。只单独新建加装电梯工程,从无到有,为典型新建工程,故适法不当。
多数否决少数的原则,不可滥用。尤其不适用在楼体外加装电梯及维护私有权利。
(二)建设工类分类:新建、改建、扩建,一目了然。在楼体外加装电梯是新建工程。
1,新建工程
(1)《建设工程质量管理条例释义》第2条:所谓新建,是指从基础开始,按国家规定也包括原有基础很小,经扩大建设规模后,其新增固定资产价值超过原有固定资产价值三倍以上,并需要重新进行总体设计的建设项目,迁址建设工程(不含原留在原址部分)
(2)《城市建设统计指标解释》:新建一般指从无到有、“平地起家”开始建设的企、事业和行政单位或独立工程。有的单位原有的基础很小,经过建设后其新增固定资产价值超过企、事业单位原有固定资产价值(原值)三倍以上的也做新建统计。
(3)发改委网上意见:新建:就是开始一个完全新的项目。(4)城市规划局网博客:新建:从基础开始,完全是新的开始建设,为新建。
(5)建设工程教育网:新建:即从来没有的项目。
不论从哪家解释来看,单独新增加的加装电梯工程与“改建、重建建筑物及其附属”工程都不搭边。加装电梯工程就是新建工程。
2,改建工程。
(1)《建设工程质量管理条例释义》第二条:所谓改建, 是不增加建筑物或建设项目体量,在原有基础上,为提高生产率,改进产品质量,或改变产品方向,或改善建筑物使用功能、改变使用目的,对原有工程进行改造的建设项目。装修工程也是改建。企业为了平衡生产能力增加一些附属、或辅助车间或生产性工程,也属于改建项目。
在改建的同时,扩大主要产品的生产能力或增加新效益的项目,一般称为改扩建项目。
(2)《城市建设统计指标解释》:改建指企业、事业单位,对原有设施进行技术改造和更新(包括相应配套的辅助生产性生产、生活福利设施,没有增建主要生产车间、总厂之下的分厂等),则该企、事业单位应做改建统计。
现有企、事业单位为适应市场变化的需要,而改变企业的主要产品种类,(如军工企业转产民用品等),或原有产品生产作业线由于各工序(车间)之间能力不平衡,为填平补齐充分发挥原有生产能力而增建不增加本企业主要产品设计能力的车间,也应作改建统计。
(3)发改委网上意见:改建:就是项目的技术改造、设备增加。
(4)城市规划局网博客:改建:有一个建筑,现在对建筑的部分进行修改外观或内部结构。
(5)建设工程教育网:改建:是指原有企业为了提高生产效率,改进产品质量或改变产品方向,对原有固定资产进行技术改造的项目;有的企业为了平衡原有生产能力增加建的一些辅助车间,或非生产性固定资产也属于改建性质。
不论从哪家解释来看,单独新增加的加装电梯工程都不是改建工程,而是新建工程。
3,扩建工程
(1)《建设工程质量管理条例释义》第2条:扩建:所谓扩建,是指在原有基础上加以扩充的建设项目;包括扩大原有产品的生产能力、增加新的产品生产能力,以及为取得新的效益和使用功能,而新建的主要生产场所和工程的建设活动;对于建筑工程,扩建主要是指在原有基础上加高加层(需要先建造基础的工程属于新建工程项目)
(2)《城市建设统计指标解释》:扩建:指在厂内或其他地点,为扩大原有产品的生产能力(或效益)或增加新的产品能力,而增建主要生产车间(或主要工程)、独立的生产线、分厂的企、事业单位。行政、事业单位在原单位增建业务用房(如学校增建教学用房、医院增建门诊部、病房)也做为扩建。
现有企、事业单位为扩大一个或几个主要生产车间(或主要工程)、总厂之下的分厂,如同时进行一些更新改造工程的建设,则该企、事业单位也应作为扩建。
(3)发改委网上意见:扩建:就是增加项目的一个或多个建筑物。
(4)城市规划局网博客:扩建:就是原来有一建筑,现在面积上增加了。
(5)建设工程教育网:扩建:是指原有企业或事业单位,为扩大原有产品的生产能力和效益,或增加新的产品生产能力而新建的主要生产车间或其他固定资产。
无论从哪家解释来看,单独新增加的加装电梯工程,也不是扩建工程,确是新建工程。
(三)从工程报批审管理上看,楼体外加装电梯不是改建,是新建。不适用民法典物权第278条
1,土地使用许可报批。
楼体外加装电梯,均占用本单元门前公共用地施工,应先经业主一致同意后,单独报审批,不在楼体区内,此为一可定义为新建。
2,从《工程规划许可证》申请与管理来看
规划许可证分新建、改建与扩建,其证上已标注明白。分别是“新建”与“原证的变更”。而加装电梯是按单独工程办理《加装电梯工程规划许可证的》的,不是办的《住宅改建工程规划许可证》。
再看加装电梯《工程规划许可证》填写内容,与住宅无关。不是住宅规划许可证的变更与增加电梯面积;而填写的仅限于加装电梯工程面积,也与住宅无关。此为二可定义为新建。
3,施工证申请与管理。
加装电梯的施工证,也是单独的施工证,不是住宅改建的施工证,此为三可定义为新建。
由以上三点,可见从报批审程序与管理上看,加装电梯是按新建管理的。既然不是改建,就不适用民法典物权第278条之(七)项之表决。
(四)要依法办事,多数否决少数的原则不可滥用。
1,多数原则不可滥用。
多数原则不能与宪法相抵触,不能滥用。如对公民的生存权、财产权选择权利不能违宪剥夺,应秉持平等、公平、诚信、自愿的原则。不得以所谓长远、提倡、惠民、集体、号召等名义,为谋取利益手段,侵占个人私有权利,应防止借多数之名,近乎暴政
在民事活动中,多数原则不适用解决所有事项,只适合于公共、公众、公益、平等、互惠等可自主自愿参加等事项。
对多数原则的受限界定是:不能剥夺公民的生存权和私有财产权利,这是底线。
2,宪法保护公民一律平等,其生存权与财产权不容侵犯。
(1)宪法第5条:“一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触”。“任何组织或者个人都不得有超越宪法和法律的特权”
(2)宪法第13条:“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”
(3)宪法第33条:“中华人民共和国公民在法律面前一律平等。
国家尊重和保障人权。”
(4)宪法第39条:“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。”
(5)宪法第51条:“中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候,不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利。”
以上宪法第5、13、33、39、51等条,保障公民一律平等,自由、人权、财产权和住宅不受侵犯。任何组织和个人的行为都不可与宪法相抵触。所谓多数原则不能否决公民的财产权和生存权。
(6)宪法第26条:“国家保护和改善生活环境和生态环境,防治污染和其他公害。
国家组织和鼓励植树造林,保护林木。”
合理合法的老社区布局及住宅环境 ,受宪法保护,岂可容许多数人乱改乱建,恶化环境。故加装电梯是有条件的,不能一刀切,不能层层加指标,更不能搞成政绩工程和形象工程。
(7)宪法第53条:“中华人民共和国公民必须遵守宪法和法律,保护国家秘密,爱护公共财物,遵守劳动纪律,遵守公共秩序,尊重社会公德。”
多层楼高层户的出行问题应自己想法解决,不能将矛盾转嫁到低层户。更不必道德绑架,应遵守公共秩序,尊重社会公德与诚信。低层户没有义务为成全高层户而牺牲自家的居家环境,除非志愿。那不是道德高尚,实为好人心软耳软被逼诱无奈的违心选择。高层户说客应自律,涉及私有住宅的大事,不必强人所难,为己谋利。人可有私心,但不可过分,要讲诚信与承诺。而事实上,高层大多数户早已想办法解决上下楼不便。现申请加装电梯的多为50岁上下的中年人,另有算计。
3,民法典总则与物权等多条,在楼体外加装电梯中,不容许以简单多数否决少数的选择权利。
(1)民法典总则第3条:“[民事权利及其他合法权益受法律保护]民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护,任何组织或者个人不得侵犯”
(2)民法典总则第4条:“[平等原则]民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。”
(3)民法典总则113条:“[财产权受法律平等保护]民事主体的财产权利受法律平等保护”
(4)民法典物权第207条:“[平等保护原则]国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护,任何组织或者个人不得侵犯。”
(5)民法典总则第130条:“[权力行使的自愿原则]民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利,不受干涉。”
(6)民法典总则第5条:“[自愿原则]民事主体从事民事活动,应当遵循自愿原则,按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”
(7)民法典总则第6条:“[公平原则]民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。”
(8)民法典总则第7条:“[诚实信用原则]民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。”
以上民法典第3、4、113、207、130、5、6、7等条规定:业主的人身权和财产权受法律保护,应秉持平等原则,自愿原则,公平原则和诚实信用原则,恪守承诺。不能用多数原则否决和侵犯。共有物权的处分必须经过共有人一致同意,而多数人的建筑施工,也不得任意对相邻造成安全妨碍与不可忍受的数月侵扰;更不许侵占或私自改变合法合理的优先权存在的合法布局,恶化低层和公共环境品质。
高层户申请加装电梯,无条件也要装,低层户反对也要装,表面明说是上下楼不便,而内心却暗打着住宅升值的算盘。待得之利益吸引着他们会极力乘惠民东风以多数否决少数。既使对低层有遮光、挡风、蔽日照、发噪音、洩隐私等影响与违规,却视而不见,或轻描淡写,更不会赔偿。在“必须完成任务数”的目标下,多方逼诱、动员、劝说,或以惠民、提倡与道德绑架逼诱低层户,却不顾民事主体的财产权利受法律保护的规定。何为道德高尚,何为唯利者?不言而喻。
不按照业主自愿、平等协商原则,在条件尚不成熟之时,以电梯厂商为经济基础,跳隔过自愿、平等、协商原则,一无统一的设计方案,二无统一的集资与运营维修方案及合约,仅凭一张同意签名单(2/3以上),就违规提前公示,实为不当。
(9)民法典总则第8条:“[守法和公序良俗原则]民事主体从事民事活动,不得违反法律,不得违背公序良俗。”
(10)民法典总则第153条:“[违反强制性规定,违背公序良俗]违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
违背公序良俗的民事法律行为无效。”
(11)民法典总则第10条:“[民法法源及顺序]处理民事纠纷,应当依照法律,法律没有规定的,可以适用习惯,但是不得违背公序良俗。”
按民法典总则第8、10、153条规定,违反法律和行政法规规定的强制性规定的民事法律行为无效。合理合法的老社区,业主自入住环境优美、布局与住宅设计优化合理的居民社区,安居乐业,这一切都标志着文明与宝贵财富。谁会想到多年后发生被多数否决自主合法权利,被逼诱无奈同意在楼体外窗前加装电梯?这是公然挑战公序良俗的违反民法典的行为。保护和维持原住宅及其环境品质的优先权合理合法,公序良俗不容违背与破坏,依照民法顺序,合理合法的旧楼在先二、三十年,而申请在楼梯外加装电梯虽为多数人的“申请诉求”,却空穴来风,岂能后来者居上主张!违背民法法源顺序?若如此,岂不违背公序良俗?必然社区矛盾不断,社会无宁日,有损维护社会稳定大局。
(12)民法典第9条:“[绿色原则]民事主体从事民事活动,应当有利于节约资源,保护生态环境。”
(13)民法典物权第286条:“[业主守法义务]业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源,保护生态环境的要求。”
民法典第9、286条规定,在楼梯外加装电梯,破坏了生态环境,布局上不合理,对电梯塔及连廊两侧绿地造成破坏,造成不必要的资源损失,並需改造地下管线,对通风、采光、日照、噪音、隐私、消防保护等都有不同影响,应遵守保护生态环境。
4,民法典物权及其他多条,支持一票否决,维护低层户选择权利。
(1)民法典物权第274条:“[建筑区划内的道路、绿地等场所和设施属于业主共有财产]建筑区划内的道路,属于业主共有,建筑区划内的绿地,属于业主共有。”
旧楼单元门前的道路与绿地都是本社区业主共有,岂能允许本单元想加装电梯的多数户(在社区是少数),想占用就占用,想毁改就毁改!当初,选买房子的附加值都与环境布局密切相关的,不同层位住宅价格是不同的,这也是开发商抬高房价的头板斧。不经小区业主共同通过是不能改变共有物权使用的。规划局批审土地使用之前,也应先经共有人一致同意后再审批。公有土地的使用权归全社区业主。
(2)民法典物权第278条:“[由业主共同决定的事项以及表决规则].....之(七)项,改建、重建建筑物及其附属设施。.....
业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定前款第6项至第8项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。”
前面已论述在楼梯外加装电梯工程不属于改建工程,故用法不当,不能凭此条规定以多数否决少数低层户物权与人格权,强行在楼梯外加装电梯。
(3)民法典物权第288条:“[处理相邻关系的基本原则]不动产的相邻权利人应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。”
(4)民法典物权第295条:“[禁止进行危及相邻不动产安全的活动]不动产权利人挖掘土地,建造建筑物,铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。”
(5)民法典第296条:“[相邻权的限度]不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。”
以上民法典第288条,要求加装电梯户,只顾人多势众强行以多数否决少数的选择权利,却一字不提公平合理赔偿。1~2层的摊资层差却比上面4层间摊资层差大,极不合理。想装电梯还不想多掏足钱,有失公平合理原则,低层户反对或不同意,理所当然。只讲“团结互助”,不讲“公平合理”,断章取义,片面为难低层户。要求别人高尚以牺牲住宅家业环境而成全高层户的相邻,实为少见。
而民法典第295、296条,都是限制在相邻近处建筑施工对低层户的干扰与损害。而加装电梯工期长达数月,不象小区停水停电一天好应付。除非志愿外,是绝不可忍让的。
(6)民法典物权第293条:“[相邻建筑物通风、采光、日照]建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
要求加装电梯的多数户,不顾加装电梯对低层户的通风、采光、日照、噪音、隐私等影响,只想自己乘电梯方便,住宅升值,却不考虑国家有关工程建筑标准法规,不考虑改变布局对低层的环境品质恶化,岂能以简单多数否决少数,近乎暴政。
(7)民法典物权第300条:“[共有人对共有财产的管理权利与义务]共有人按照约定,管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。”
而对共有的旧楼梯的管理,从未有过约定,应为共同管理。故改拆坚固的旧楼梯,必须经各共有人一致同意,不容许多数简单否决少数。
5,民法典规定权利禁止滥用、民事义务励行和责任承担的条文
(1)民法典总则第132条:“[禁止权力滥用]民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”
加装电梯协议中,以多数否决少数,既为用法不当,也存在滥用。如不够条件就急忙公示,协议中说服的重点都是低层户,不分青红皂白,为何不尽力劝阻高层放弃加装电梯,制止道德绑架的恶语,有失偏颇。,
多年合理合法的布局环境及社区的公序良序不能违背,视同违犯法律行政法规的强制性规定,违背公序良俗的民事行为无效。
(2)民法典总则第176条:“[民事义务的履行和民事责任的承担]民事主体依照法律规定或者按照当事人约定,履行民事义务,承担民事责任”
大家在社区合理合法共同居住多年,既无违法又不违规,也无约定,凭哪条法规要改变合法合理的公序良俗与合法现状的优先权,去满足高层户所谓的多数加装电梯申请,纯为用法不当。所有业主都应尽义务维护社区优美环境与文明及财富。不能让一些无知又利己的人破坏社区环境。
6,民法典预防排除毁坏、危害请求、救济方式及民事责任竞合的条文
(1)民法典物权第236条:“[权利人的排除妨害、消除危险请求权]妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”
(2)民法典物权第237条:“[物权损害的救济方式]造成不动产或者动产毁损的,权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。”
(3)民法典总则第238条:“[侵害物权的民事责任竞合]侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以依法请求损害赔偿,也可以依法请求承担其他民事责任。”
以上民法典第236、237、238等条,都是亡羊补牢之法规及处理,羊跑了可以找回,而旧砖混结构的楼体,不可轻言破墙、砸梁、毁柱,后补修做的措施都是无奈之举。经修补后仍存在安全隐患,不可与原楼体相比,如何一赔了事!明知在楼体外加装电梯弊端明暗错杂,为何偏做可能后悔的事情?看一看全国商品房社区,没有一处楼体外加装电梯的;再看一看单位自建房社区,在旧楼体外加装电梯的仍是少数,有的是极少数或没有。难道现实情况不值得申请加装电梯的高层户深思细想吗?风险与利益并存,在楼体外加装电梯就极少有合理方案。给12户业主可能会带来重大安全损失,高楼是上百户养一个电梯,我们12户养一个电梯,太不值得。合身款适的衣装为何要剪改?同理,几十年的老住宅不可伤筋动骨。
7,民法典总则及人格权否决多数原则的条文
(1)民法典总则109条:“[一般人格权]自然的人生自由、人格尊严受法律保护。”
(2)民法典总则第110条:“[具体人格权]自然人享有生命权、身体权、健康权、姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权、隐私权、婚姻自主权等权利。
法人、非法人组织享有名称权、名誉权和荣誉权。”
(3)民法典人格权第990条“[一般人格权]人格权是民事主体享有的生命权、身体权、健康权、姓名权、名称权、肖像权、名誉权、荣誉权、隐私权等权利。
除前款规定的人格权外,自然人享有基于人身自由、人格尊严产生的其他人格权益。”
(4)民法典人格权第992条:“[人格权不得放弃、转让、继承]人格权不得放弃、转让或者继承。”
(5)民法典人格权第1002条:“[生命权]自然人享有生命权。自然人的生命安全和生命尊严受法律保护。任何组织或者个人不得侵害他人的生命权。”
(6)民法典人格权第1003条:“[身体权]自然人享有身体权。自然人的身体完整和行动自由受法律保护。任何组织或个人不得侵害他人的身体权。”
(7)民法典人格权第1004条:“[健康权]自然人享有健康权。自然人的身心健康受法律保护。任何组织或者个人不得侵害他人的健康权。”
(8)民法典人格权第1005条:“[物质性人格权受侵害时的法定救助义务]自然人的生命权、身体权、健康权受到侵害或者处于其他危难情形的,负有法定救助义务的组织或者个人应当及时施救。”
以上民法典第109、110、990、992、1002、1003、1004、1005等条规定,有关保护人格权的法规,均为保护、限制或避免加装电梯对低层户的人格权不得熟视无睹。如安全、行动、健康、隐私等均不得因施工长达数月干扰。不得因加装电梯造成对低层户有通风、采光、日照、噪音、洩隐私的违规影响,除非低层户自愿。不是必须或无条件的加装电梯,不可违背公序良俗,将安居乐业的优先权干扰的底朝天。
第992条,还规定人格权不得放弃,再加上第273条,规定业主对共有部分享有权利,承担义务,不得以放弃权利为由不履行义务。彻底揭露所谓“不参与”的忽悠本质。实为分化瓦解低层户的糊涂老好人的骗人术。
8,民法典侵权责任第1252条:“[不动产设施倒塌、塌陷致害的侵权责任]建筑物、构造物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的,由建设单位与施工单位承担连带责任,但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位,施工单位赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。
因所有人、管理人、使用人或者第3人的原因,建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的,由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。”
一个单元12户,仅为顶层4户上下楼方便,.养一电梯,已属很大消费;现全国新加装电梯发生事故不是个案。财产损失不说,如发生人身安全事故,对一般家庭都是难于承受的。
二、楼体外加装电梯缺少合理方案
(一)改拆建筑结构,有损安全保障
1,建筑区划内的共有部分有:基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道.楼梯、大堂等公共通道部分,消防、公共照明等附属设施、设备......等结构部分。
建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权和管理权。
以上共有建筑部分,要使用或改造,都应先经业主共同通过,不应由规划局先批准许,剝夺了业主的共有权与管理权。
2,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定,实施如下行为的为“损害他人合法权益的行为”。
①损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施,在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;
②违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;
③违反规定进行房屋装饰装修;
④违章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
在楼体外加装电梯,多有破墙、砸梁、毁柱、拆楼梯等操作,都是违反相关建筑法规、规范等规定的。
各省市加装电梯规定条例都改掉“禁止破坏建筑结构”的规定,新加改为“满足建筑结构规定、技术标准”。或许当地专家有办法弥补拆改建筑结构之功能的科学工艺技术。正常的结构可以随便改拆,典型瞎折腾!
3,梁柱拆改,因条件所限,不可能完全按施工规程操作,工程质量也不可能完全符合规范要求。对于老楼等于发生创伤。
4,按照规定加装电梯的业主是建设主体,应承担义务和责任。如发生重大安全事故,本单元12户人难以承担之责任。
(二)加装电梯方案
1,平层入户A:由楼梯间平走入户。首先破墙、砸梁入楼梯间;各层都拆半层楼梯,新加建半层楼梯及平台,每层新加楼梯间进深长之平通道;新加立柱一根,从底到顶层户高。
用连廊将塔与楼梯间相连。
优点:
(1)入户方便。
缺点:
(1)新加立柱、楼梯及平通道,施工复杂,钢筋绑扎(旧筋不能用)及端埋、搭接等均难达正规操作,安全可靠性差。
(2)新加楼梯伸出楼体外,.平台只加梁,无圈梁,缺少结构立柱。稳定性差。违反抗震规范。
(3)破坏结构,虽不违加装电梯条例规定,但建筑业的其他规范、规定、条例均不符合。所谓修补改加结构是不安全的,如遇地震拆改的楼梯,拆改后加的梁柱,易垮塌,安全通道不安全。
(4)工程量大,投资大,工期太长。
(5)扰民严重,时间太长,苦不可忍受。
(6)新楼梯避难路线增长一倍,上下楼梯时问也增加一倍,增加避难逃生危机风险。
(7)连廊将塔与楼梯间相连,并将每层楼梯间窗拆改封堵,与连廊为一体。除影响自然采光外,同时也减少自然通风;楼梯间与塔筒之间经连廊易形成对流,尤其在火风压下,烟随人流动危险。
(8)连廊与楼梯间墙处功能合一,无法安装防火门。安全出口不安全,违反消防规定。
(9)电梯塔及连廊伸出楼体外5m多,几乎都违反楼间距的规定。
(10)需要破道路、毁占绿地、伐树木、破坏环境。
(11)需要改造地下管线,照明、通讯及消防设施,太复杂、又浪费。
(12)遮挡低层户采风、通风、日照。
加装电梯后,.塔及连廊两侧与楼体形成两个挡风死角,是建筑设计之大忌。造成两侧厨房及歺厅空气中度或重度汚染;从此,低层户再也见不到蓬勃辉宏的朝阳,或看不到美轮美奐的夕阳美景。
(13)发噪音、洩隐私,影响低层户。
(14)塔及连廊与楼体的基础设计差别很大,地基处理深浅不同,处理方法相差极大。如刚性相连,难保稳定安全。
(15)如塔采用玻璃幕墙,有脱落伤人危险。且有颜色视觉污染。
(16)连廊窗与两侧各层厨房窗0.5m相邻,给盗贼搭梯,伸手可破网入室行盗,不安全。
2,平层入户B:在厨房外加装阳台做通道,由歺厅阳台开口装门入户。
优点:
(1)入户方便。
(2)不破墙、不砸梁、不拆楼梯。
缺点:
(1)后加型钢阳台通道为主要出口,难维百年大计;而混钢结构又施工太复杂,与楼体难牢固拉结。
(2)有乘机扩大面积、空间之嫌。
(3)北阳台半墙围护,开口需增加拉结措施,并安装防盗门,以策安全。
(4)存在平层入户A之(8)~(16)条的缺点。
3,半层入户:破楼梯间墙及梁,入楼梯间,上或下半层楼梯入户。
优点:
(1)工程量较小,工期较短,投资较少。
缺点:
(1)入户需上或下半层楼梯。
(2)破墙拆梁,不安全。
(3)存在平层入户A之(7)~(16)条之缺点。
(三)外加装电梯缺少合理方案,理由如下:
1,凡在楼梯外加装电梯的都违背公序良序,侵权破坏旧社区合法合理布局及降低环境品质,低层反对户有权依法要求撤销加装电梯申请或撤销已加装电梯,恢复原状。
2,对低层户通风、采光、日照、噪音、隐私等影响,一要有科学评估,合理赔偿;二要允许低层户不选择赔偿,而选择维护居住美好环境的权利。
3,多数否决少数的共有财产诉求是用法不当,法律行为应为无效。
4,用修补方式改变楼梯形式,是不可靠不安全的。其钢筋绑扎及梁柱搭接埋深难符合施工规定的,是违规操作的,也存在侵权。
5,电梯塔及连廊与原楼体的基础差别大,地基处理深度及方法相差更大,与楼体拉结不牢,难保稳定与安全,全国已发生不少安全事例。应当注意。
6,如电梯塔采用玻璃幕墙,会有脱落伤人危险与颜色视觉污染。
7,连廊窗与两侧各层厨房窗0.5m相邻,给盗贼搭梯,可伸手破网入室行盗,不安全。
8,载重1000Kg以下的电梯几何尺寸小,不能运大件,最大件仍需要人工搬运登顶层。
9,电梯塔在楼体之外,在高温严寒风沙雨雪侵袭之下,电控元器件难保其灵敏工作,增多运行与安全事故,甚至会三天打鱼两天晒网。
10,对低层的通风、采光、日照等严重影响,会造成厨房与餐厅空气中度或重度污染,室内光线黑暗。
11,加装电梯后,物业费定会增加。
12平层入户A方案:避难逃生路线与时间均增加一倍,危机之时,将增加避难逃生风险。
13,平层入户A方案:所改建楼梯及平通道结构坚固性不可靠,安全出口不安全。
14,电梯塔及连廊东西两侧,与楼体形成通风死角,并挡采光、日照,是建筑设计之大忌。造成厨房及餐厅空气质量中度或重度污染,光线黑暗。从此,再也见不到蓬勃辉煌的朝阳或美轮美奂的夕阳美景,贵金难求。
15已建成的楼体外加装电梯工程,因塔及连廊两侧的大树相近,大多影响消防空间,妨碍消防。
16, 平层入户A方案,其后延长的楼梯伸出楼体外,平台只设梁无法设圈梁,还少结构柱,不符合抗震规范,不安全。
17,各方案都基本将楼梯间窗封堵拆,不顾消防对楼梯间小面积窗的要求,不仅影响自然通风和自然采光,而且电梯塔筒及连廊与楼梯间会形成火压对流,人与烟同流,不符合消防规定。
18,电梯塔及连廊与楼梯间混合为同一空间,无法设防火门将连廊与楼梯间隔开,违反消防规定。
19,小区内立几个电梯塔,布局格外混乱无章,定会影响社区的综合价值与优美环境;虽然高层户房会升值,但整个社区定会形象受损与整体贬值。
三、老社区的公序良俗不可违背,财产权、人格权不容侵犯,以防恶意违法滋生。
(一)公序良俗不可违背。
1,在合理合法的老社区,空地、道路、绿地为公共用地,都是业主共有的。不经业主一致同意,任何人不得在原规划区内进行施工非规划外之建筑,均属违法建筑。
民法典物权第278条,不适用楼梯外加装电梯表决。
2,前面本贴文所列举宪法第53条、民法典第7、8、10、153、4、6、113、207、130等条,强调法律的平等、公平、自愿、诚信、承诺等原则之外,还须遵循习惯、发源顺序与公序良俗。否则,就难保安居乐业,难维护稳定的社会秩序。合理合法的公序良俗的优先权,不容侵犯与违背,应视同强制性法规。
3,业主对公有部分,依法享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。
同时也规定自然人的人格权不得放弃。
4,《长沙市既有多层住宅增设电梯管理规定》:有“业主自愿”原则,“谁受益,谁出资”的原则,共同出资的业主应为增设电梯的建设主体,承担相应法律法规规定的义务和责任。共同出资,自行筹集,分摊比例由共同出资业主协调商定。就是没有提对低层户赔偿的指导意见。
而自愿原则应包括同意与不同意及反对,却不包括“不参与”。社区公示表格的不参与一栏,是无法律和条例规定的。
对业主而言,享有共有部分的权利和承担义务,不得以放弃权利为由不履行义务;谁受益,谁出资,没有免费午餐。但也缺少对低层户的赔偿作主张。
因此所谓“不参与”即是大忽悠,又不受法律保护。特提醒低层户业主:事关家业大事,不可犹豫糊涂。
(二)私有财产与人格权。
本文前面已提到民法典保护私有财产的条文33条,民法典人格权7条,便于保护自然人的财产,自然人的人格权。
1,民事行为人的财产权,不容多数人否决,防止恶意违法滥用。
2,自然人的人格权须依法保护,尤其生命权,身体权,健康权。
四、加装电梯有条件才可进行
(一)加装电梯不是解决高层户出行问题的唯一出路。如需要,有如下方式可供选择。
1,或卖掉高层室,重买带电梯楼房,或买低层室。
2,或调換到低层室住。
3,或先租低层室,再将高层室出租。或留给子女住。
(二)、加装电梯应遵循的原则
1,加装电梯要尊守“业主自愿”原则,不可滥用多数原则。原布局与环境标志着文明与宝贵财富,不可轻言违规打乱与破坏。对改变社区布局的事项,应坚持一票否决。
2,应坚持“谁受益,谁出资”的原则;谁迫切谁多出资及高层户多出资的原则;受损要合理赔偿的原则;允许优先选择维护合理合法布局及美好居住环境的原则。
3,要坚持维护合理合法旧建筑物和社区布局的法源顺序的优先权,不能违背公序良俗,以维护社会安定和国泰民安。社区共有土地是业主共有的,原规划区范围内,非规划的建筑是非法的。不经全体业主一致同意规划局是不应批审使用土地证的。
4, 既然投资加装电梯,首先应评估旧楼值不值投资;其次有条件加装电梯,不能一刀切,不能层层下指标,更不可搞政绩工程和形象工程。要讲究投资效果和困难户的经济承受力。
5,破坏结构属违法违规,不可忽略安全出口与消防相关规定,不可放开对拆改结构的限制 ,拆、修、改都是无奈之举,不可轻言以功能使用为由,违规在正常情况下采用拆改结构。
6,不经业主一致同意,占用社区公共用地加建非规划建筑物为非法。规划许可证不应批准。是保证社区安居乐业及优美环境的根本保证,警惕多数原则的民事侵权。
7,不具备条件的违规公示,是无效的;要惊惕电梯厂商参与业主协商。