别心急买房！选错了板块，未来换房得哭
刚刚结束的五一，你去看房了吗？
4月21日广州楼市新政出台，改变了许多买家的置业步伐，当周（4月19日~4月25日），全市100个标杆盘，来访客下降了2744组。（来源：世联行）
不过，从五一真实反映看，市场上的自住需求依旧强大。
中原地产调研显示，今年假期新货更足，18个板块推出约3301套单位，创了近5年来新高。
整体销量却不减反增，去化率达到60%，比去年同期高出20个百分点，一些热门板块首日去化率更超过80%。
| 板块 |
首日去化率 |
| 黄埔科学城 | 90% |
| 黄埔长岭居 | 88% |
| 南沙万顷沙 | 84% |
| 南沙黄阁 | 68% |
| 增城中新 | 64% |
| 来源：中原地产
现在该不该行动，答案很清晰。然而，急着冲进销售中心的你，选对板块了吗？
从过往经验看，每一次政策调整后置业选择都会分化。
房产君就曾目睹2017年新政后，有人买入科学城，有人则选择科教城，如今有人欢喜有人愁。
可见，越是政策调整后的“敏感期”，越不能冲动行事。
| 买哪里好呢？（广州房产@一勺绘）
新政后，你需要读懂四条选房逻辑
那么，作为自住买家，又希望未来置换时没有后顾之忧，应该如何选房？
其实，不管有无新政，以下四个逻辑都没有变：
一是，选择有强大经济实力背书的区域。
如此一来，城市更新、规划落实、产业落地与配套兑现将更有保障。
二是，不能只追热点概念与规划，还要看是否有真实的价值支撑，比如企业进驻了多少，人口增长了多少。
| 四个买房逻辑指明方向
其三，买入稀缺性强的地段，未来需求多，一二手竞争少，价值自然水涨船高。
最后，少点投资冲动，多把目光放在当下。房子急需用来住时，你没有太多“熬鹰”等板块成熟的时间。
基于这四条逻辑，理想的板块选择自然是广州核心区，像天河金融城、智慧城，海珠琶洲等，有稳定人口、有产业导入、有成熟配套的区域，不会有错。
只可惜这些板块价格动辄6万+，甚至10万/㎡以上，且有钱都未必抢得到。
| 市中心已寸金寸土（广州房产@细鹏摄）
白云、番禺与老黄埔，概念强、产业牛，同样是机遇点。
美中不足的是，白云新城、长隆万博与鱼珠-文冲等优质板块价格高昂，而其他潜力新区如白云湖、莲花湾，又需要和时间做朋友。
南沙明珠湾、黄埔知识城，不缺激动人心的规划，但对需要通勤市区的买家而言，始终太远。
增城新塘与中新，性价比高，奈何供应量大。
别急，中心六区还有“全优板块”
热门又全优，普通买家还能踮起脚尖够得着的板块真的很少，但也不是没有，黄埔科学城就是难得的一个。
不信？房产君就从产业、人口、配套、供求等多个维度，切开给你看。
看实力：经济发展、建设力度数一数二
黄埔经济实力的强大，有目共睹，更重要的是其一般公共预算支出远高于其余10区，是全市唯一一个突破300亿的区域。（来源：2021年各区预算报告）
这意味着黄埔有更坚强的财力，保障教育、科学技术、一般公共服务等方面的发展，规划、配套兑现均能加速兑现。
| 区域 | 2020年GDP | 2021年一般公共预算支出 |
| 天河 | 5312.8亿 | 149.57亿 |
| 黄埔 | 3662.7亿 | 393.5亿 |
| 越秀 | 3370.1亿 | 106.63亿 |
| 番禺 | 2278.3亿 | 195.32亿 |
| 白云 | 2245.1亿 | 215亿 |
| 海珠 | 2086.9亿 | 129.99亿 |
| 南沙 | 1847.1亿 | 260.96亿 |
| 花都 | 1682.2亿 | 174.01亿 |
| 荔湾 | 1086.1亿 | 104.17亿 |
| 增城 | 1062.6亿 | 207.76亿 |
| 从化 | 386.3亿 | 91.68亿 |
| 整理自各区政府网
由此，作为黄埔总部经济核心，科学城便有了整个经济强区为它的前景背书。
数据显示，板块发展20多年，已云集超170家世界500强企业，占广州40%。
今年3月广州发布企业创新50强名单，黄埔22家上榜企业中，约有15家落子于科学城核心区！如此辉煌的战绩，少不了政府的策动。
看人口：户籍人口增长全市第一
产业与人口是一个区域发展的两大王牌，黄埔牛企遍地，高管新贵、高收入人才自然踊跃而至。
2016年以来，黄埔户籍人口增速连续三年位列广州第一；2020年，广州净增50万人口，1/3流入黄埔。（来源：广州市统计局）
这些“新广”流入哪个板块？科学城绝对是首选。
一方面，这里明星企业众多，又紧邻天河，跨过大观路就是天河智慧城，天生具备承接产业人口外溢的条件。
另一方面，科学城的生活配套日臻完善。
| 科城锦绣（广州房产@细鹏摄）
商业中心，这里一口气给你10座，高德汇、萝岗万达、奥园广场等总商业体量达到449.8万㎡，相当于13个天河城，这还不包括在建3个商业体。
教育配套不用愁，已有二中、华师附、北师大、广大附中、铁英中小学等多所优质学府。
如今漫步于此，企业林立、山水公园环绕，中华灯璀璨闪耀，好一片“科城锦绣”。
| 科学城璀璨夜景（广州房产@细鹏摄）
看供求：去货周期降至2.7个月
实力强、颜值高、配套足，如此科学城不正好符合我们选优质板块的要求么？
4月份刚结束的广州集中供地上，开发商已率先投出了“信任票”：科学城黄陂地块，成为大热门，竞拍30秒到达封顶价，更吸引320组竞买人！
对自住买家而言，想在科学城买到一套心水单位变得艰难。
一是，整个黄埔处于供不应求的状态，去货周期已降至2.7个月，比天河、越秀还要短。（来源：中原地产）
二是，板块价格水涨船高，不少新盘悄然瞄准5字头，上车难度变高了。
好在机会还是有的，科学城网红大盘合生中央城5月22日即将开放全新组团“东峪郡”，4字头即可撬动一套三房。
在中心六区，珠江新城30公里自驾范围内，你很难找到另一个4字头一手大盘，甚至一片黄土地的南沙横沥岛尖，也要4字头。
如此合生中央城分外难得。
买房顾虑，这座“一生之城”为你解决
当然，优质板块与性价比项目，还不足以解决你的后顾之忧。
毕竟新政后，房子不是你想换就能换，一步到位才是王道，所以，一个项目决不能在地段、学校、商业、户型等任意一环拉胯。
其次，项目还需要有高成长性，为之后的换房积累原始资金。
这两点要求一点都不简单，否则市场上就不会总有一大批忙着换房的买家了。
不过，合生中央城却是一个特例，建面约270万㎡巨无霸体量让它大象起舞。
| 合生中央城效果图
你要的成长性，它有了
合生中央城位于科学城，各项规划配套自然还有很多想象空间。
比如交通，根据规划，项目周边将有广深高速出口，有轨电车4号线也有望在项目附近设站。（来源：《广州科学城提升规划深化设计》、《广州市新型有轨电车线网规划2017~2035》）
更诱人的一点是，项目自己就有无限可能，皆因它是中心六区难得的巨无霸大盘，足以涵盖教育成长、健康颐养、历史文化、立体交通、自然休闲、多维服务、精工智能8大功能体系。
这一砸下去的几十上百亿配套，不都会沉淀在你的资产价值中么？
你要的确定性，它有了
不仅体量够大，合生中央城还有张全面、可靠的蓝图，未来，学校、公园、会所、商业公交首末站、社区图书馆等配套都将逐步兑现，成为“城中之城”。
当中，全新推出的东峪郡组团，更是众星捧月的存在，上述精华配套，大多数环绕身旁，下楼即享。
| 全新东峪郡组团位置示意
家门口全龄教育，家长接送无忧
当别的家长还在为孩子幼升小、小升初焦头烂额时，项目给你4所幼儿园、5所托儿所，以及144班九年一贯制学校。当然，具体招生政策，需以教育局口径为准。
其中，小学初中与2所幼儿园、3所托儿所都紧邻东峪郡，每一个年龄段，孩子都能在家门口找到对应的学校，与喜欢的小伙伴一起玩到大。
不仅如此，组团沿路还将经过两个教育共享广场，这里将引入非机动车停车位，解决接送与拥堵问题。
组团东侧还贴心建起一座少年文化宫，欢乐共成长。
| 项目少年宫效果图
值得注意的是，去年11月，合生创展与湖南师范大学完成战略合作签约，其湖南师范大学附属中小学，是全国能排上名的顶级牛校。
可见，开发商正不断努力，引进优质师资。
下楼有网红古村落商业，600年历史传承
当你的同事正烦恼没时间做饭，楼下又找不到好吃的店时，恐怕你无法感同身受。
整座合生中央城有三大多元复合商业，东峪郡门更紧邻古村落商业街“花厅坊”。
| 合生中央城花厅坊古村落商业街效果图
这座商业街大有来头，沉浸着600多年文化历史，这里一砖一瓦都是《广州历史文化名城保护规划》的保护对象。
是的，东峪郡家门口不仅繁华尽享，还能在这座网红打卡圣地感受新潮与古典的碰撞。
下楼就能享的优质配套还有很多，比如公交首末站、居民健身场所……有些楼盘只能成为驿站，而合生中央城则希望陪伴你一辈子。
| 项目东峪郡组团效果图
你要的一步到位，它有了
在设计与功能上，东峪郡组团还有很多美妙之处，堪称“中央城PLUS”。
从门口到每一栋楼，撑起一道彼此连通的风雨连廊，从进入小区起，便能收起雨伞。
| 东峪郡效果图
归家的每一步都不会走“下坡地”，皆因组团内部比外部道路地面抬高约5米。人在高处，视野更阔、采光通风更好、地面的噪音尾气离你更远。
别忘了，东峪郡北面是一片原始荔枝林，站得更高，看得更远。
一堂、两院、四线一体化景观空间，与风雨连廊、架空层，串联起独特的归家体验，从里到外，每一步都是美景，都有惊喜。
| 东峪郡园林效果图
值得一提的是，整个小区采用点状式布局，镶嵌了两个大中庭，东西向最大尺度约204米，南北向最大尺度约71米，从而户户不直望，户户皆有景。
| 东峪郡建筑鸟瞰效果图
这些细节上的创新与用心反映在家的打造上，便是加倍考究。
合生中央城深知买家都渴望一步到位，所以今年专门打造了更丰富、更全面的产品——建面约88~169㎡2+1房至四房。
从二人世界、三口之家，到三代同堂，人生任意阶段的需求都能满足，不愧“一生之所”！
其中，建面约88㎡2+1房，此前在项目从未有过，空间功能性却异常强大。
餐客厅奢阔，可容纳一家多口就餐；主卧带独立卫生间，呵护隐私。
| 东峪郡样板间效果图
次卧不“次要”，反而提升了空间尺度，定制上下床，大小宝相伴成长。
还有一处灵动空间，既能充当BB房、书房，又能改造成卧室，长辈来照顾孩子不愁没地方下榻。
在尺度与舒适度上，每一户都是正南北向N+1户型，多一个灵动空间，多一份生活自由，多一个南向的窗子，多一份阳光的心情。
| 东峪郡样板间效果图
当房子的面积配不上需求时，你还能在同小区置换建面约126~169㎡四房。
你与妻子不用适应新的通勤方式，你的孩子不用离开在读的学校，长辈们也无需重新融入新的邻里圈子，这何尝不是一种省心？
篇幅有限，很多细节无法一一展开，感兴趣的朋友不妨留意5月22日，新组团东峪郡亮相，到现场一一品味。
对自住而言，市场上能够得着的好板块、好房子总是不多的，遇到心动的，不妨早点出手。比踏空更惨的是，错过了，你连进场的机会都没有。
项目地址：广州·黄埔·科学城·开源大道22号
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