下半年的房地产很残酷，但也会很美好。毕竟，逆风的方向，更适合飞翔。
✍️ 撰文 | 王纵横 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
一面是热盘狂欢，一面是整体数据欠佳，加紧打折促销、搞特价房。郑州楼市，又陷入了捉摸不定的情绪。
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楼市激烈分化
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上周日，绿城柳岸晓风首开劲销2.6亿，打了场漂亮的仗；永威西棠380套成交的海报也刷屏了。
实际上，郑州楼市最近几次热销都比较给力。东三环康桥香麓湾开盘被抢光；西区康桥玖玺园，开盘500套房源售罄，劲销11亿，数据亮眼；华润置地凯旋门去化76%，也历历在目。
©郑州市场近期开盘数据
再往前，北龙湖金茂如意府210套房源，60分钟售罄，相当于平均3人抢一套4.2万/m²的豪宅；二七区华侨城卖的也很好，不仅日均去化达到4套，而且价格从去年开盘高层单价约12600元/m²，涨至13300元/m²。
从6月底开始，不少开发商冲业绩密集推货，但从成交数据来看，冷热不均，差异比较明显。
主城红盘意料之中的火热，前脚有恒大林溪郡7月平销期3.5亿的佳绩，后脚美盛教育港湾8月前9天劲销3亿，提前完成整月业绩。相比之下，一些环郑项目，去化就“惨不忍睹”了。
©一周时间达成月度指标
进入8月后，楼市分化更加明显。
面对市场低迷，不仅二手房价格在缓慢下跌，郑州不少新盘也被迫进入“价格战”，房企花式营销层出不穷，利用降低购房门槛的方式争夺客源。
高佣金、高折扣、特价、团购......屡禁不止的首付分期，颇受市场青睐的组合贷重出江湖，成为销售的大杀器。喊了两年“活下去”的万科，又率先感知到市场的不友好，几个项目同时推出远低于正常市场价的特价房。
这股大规模促销浪潮，当然也没少了恒大。
恒大河南8月推出78折特大优惠，另享受4重福利，折上折、分期付款、免收3年物业费等。
©恒大河南区域活动政策
瀚宇天悦城也悄悄推出16000—16500元/m²的特价房，名门橙邦、华瑞紫金佳苑、亚星南三环等项目，堪称割肉价销售。星河郡价格11000元/m²起，环翠居12000元/m²起，南三环楼盘直接卖了四环外的价格。南四环也横盘快3年，不少购房者的“焦虑”情绪蔓延。
这其中，远郊盘最先扛不住，价格降得实实在在；且距离主城越远，降价幅度越大，成交越不理想，这让远郊楼盘本就不宽裕的日子更难过了。
上半年，除了碧桂园、万科、正商、康桥、建业等房企在郑州房地产销售市场表现较为突出外，其他开发商谁也不敢说自己过的容易，很多房企还面临着无米下炊的资金链断裂风险。
©本土房企上半年业绩榜
接下来，房企活下去需要勇气，也需要资金。所以，时下开发商心态也有变化：不再追求开盘即售罄，有的楼盘能卖掉五六成，就值得开庆功宴了。
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精细化调控
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自“内循环”这个词火起来后，很多买了房的人开始慌了，担心经济转向内循环后，国家会打压房价。经济内循环，意味着国家以后不再依赖外贸，而是靠内需来拉动经济增长。但如果大家都把积蓄拿去买房，就很难实现这一目标。
©中央会议定调经济发展
事实上，房住不炒已经实锤且坚定贯彻下去。政府已多次表明立场：坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。稳地价、稳房价、稳预期，仍是房地产调控的“九字真言”。所以，楼市一旦出现过热苗头，政府就一定会收紧调控。这正是近来全国多个城市密集出台调控政策的根本原因，名单包括东莞、南京，宁波，长春，深圳等，都是上半年较热的城市。现阶段而言，国家的主旋律是求稳发展，房价大概率是走向慢牛趋势。
©楼市调控全面“长沙化”为时不远
经济进入内循环后，楼市整体可能会在较长一段时间内处于冷静期，现阶段疫情刚进入下半场，经济也才刚开始恢复。无论投资还是刚需，一切还是求稳为主。时间上越来越频繁，以前普遍几年一次新政策，随后一年一次新政策，再到短短几个月便出台楼市新政，调控政策出台的时间间隔越来越短。方式上越来越全面，对比前几年的调控会发现，政策也越来越具体，调控政策已经进入认房、认贷、认离、限购、限签、限价时代。窥斑见豹，房地产调控政策正朝着精准化、精细化的趋势发展。
©楼市热门城市加码调控
对于已限购城市，短期内会跟随大趋势延续细分调控，而且会有越来越多的城市跟进。但说到底，调控的目的不是降房价，是为了夯实房价，更精准的调控也是为了更精准的夯实房价。随着精细化调控时代来临，对于拥有购房资质的客户而言，这是一个难得的机遇。等房价彻底被夯实后，再买房需要投入的成本只会更高。每次调控，都是在逼走投资客，给真正的需求一个喘息之机，因此无论是贷款政策还是限购政策都给刚需留了口子。
©郑州各银行最新房贷利率（来源于网络）
对于真正的需求者而言，精细化调控时代，更要握好手里的房票，找准时机低点上车。今年最后5个月，郑州楼市只剩下一个字：稳。时下，就是一个从容选房看房的好时机，保不准还能在议价上有一定空间和优势。
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逆风飞翔
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2020年已经过去了大半，因为疫情，上半年总体表现不佳。但和前两年对比，房价是明显上涨了，并且购房门槛正在提高。管南均价从14000元/m²涨到16000元/m²，涨幅近2000元；常西湖从14000元/m²到15000元/m²，涨幅1000元左右；金水北的涨幅也很明显，保利海德公园、美盛教育港湾、瀚海思念城比着开盘时，上涨500—1000元/m²......高新老城从均价14500元/m²，如今超过15000元/m²，涨幅近1000元......正弘青云筑更是由原来14500元/m²，涨到现在15500元/m²。
©郑州近两年各片区房价对比
即使是在郑州近两年的冷静期里，买房门槛也在升高，买房机会不断减少。更扎心的是，今年新入市的楼盘，大部分以改善为主。一批接一批的改善楼盘入市，知名房企都带着优质产品而来，多项目未开先红，如金水未来天奕，万科山河道、嘉里中心等。还有一些沉寂已久的板块，也要注入新鲜的血液了，比如惠济区的绿都青云叙。这是一个新旧楼盘更替的时代，郑州正在形成全新的房价格局。刚需选择越来越少，购房门槛越来越高，已是事实。
©郑州进入主城改善时代
今年的经济形势，可能会使一些人延后买房计划，但对改善甚至豪宅市场，反而是个利好。接下来新入市的改善项目数量创新高，买卖双方正在进行猛烈交锋。激烈的竞争下，下半年市场绝对理性，并且这一时间是很多开发商还债期，资金紧张、聪明的开发商更希望以适当价格，在市场上以价换量。可以预见，下半年房价更有优势。郑州楼市短周期内仍挣扎在泥沼。但是，从开头的分析来看，市场只是正处于一个快速分化阶段。在这个阶段，不同楼盘在房价的涨跌上表现差距加大，同时存在品质楼盘价格上涨，垃圾楼盘价格下降的现象。
©二手房是体现楼盘品质的最好形式
时下，不仅价格是决定去化的重要因素；开发商实力、品牌、口碑等也同样受购房者考量，那些有交房维权、延期交房、项目烂尾等黑“历史”的开发商，是最先被购房者抛弃的。要关注那些珍视品牌羽毛、注重产品力的大开发商；地段、核心配套、楼盘品质三个主要因素，也会拉开楼盘之间的差距，并且会使得楼盘之间的价差越来越大。最后五个月，紧盯价值楼盘，就可以抛开焦虑了。那些真正有价值的楼盘，其实都能坚守价格，逆势缓涨。眼下的市场供应，只满足了部分改善置业群体，另一部分改善需求，或许还在等待后面更合适的入场契机。
©房价普涨对刚需不友善
一方面，新房的重要窗口期正在到来。另一方面，二手房捡漏的关键时刻也已经出现。目前二手房处于挂牌量激增的阶段，一些急于出手的二手房会有更大的议价空间。尤其是新入市的改善盘，部分超过周边二手的高房价，会拉高客户的心理预期，有利于二手房。这场开发商与购房者间的博弈，或者拉锯战的分水岭，或许就是传统意义上的“金九银十”。下半年的房地产很残酷，但也会很美好。毕竟，逆风的方向，更适合飞翔。
