预言帝董藩：25年后北京天价房80万/平
8月24日下午，受世茂集团邀请,以“中国房地产名嘴”著称的房地产专家董藩教授今日现身青岛，继续延续其对中国楼市猜测的大胆风格，对中国未来房价的走势做出了预测，他预言，25年后，中国的平均房价将达到9万/平，而北京房子均价将达到80万/平。
董藩教授解读房产投资与理财
董藩：25年后房价9万/平 北京天价80万/平！
董藩在演讲的开始就丢出一枚重磅炸弹！他说“1987年，全国住房均价只有408块钱，而那个时候的北京也只有500块钱。如果87年的时候有人对你说25年后的2012年全国均价会到6000，北京会到2万以上，有人相信吗？没有人相信，但是全国人民都不相信的事它发生了。如果以2012年为起点，再来25年，按照过去的增长速度，全国均价会到9万，北京均价会到80万，这情况会发生吗？各位，我告诉你，如果中国还能保证社会稳定，我们金融体系不崩溃，这个结论很可能变成一个现实。”
为什么这么说？
董藩认为：第一，按照这个增长速度，25年后就会成为现实。而事实上因为官方公布的数据是严重偏低的，全国的均价不是现在官方公布的数据。从学术角度认为，全国均价按7500左右计算比较合适，2012年。而北京应该不低于3.6万。
第二，推动未来房价上涨的力量仍然存在，而且有很多新的因素会出现。
第三，在中国目前的社会条件下，只要经济增长速度一放慢，中国就会出事。我们过去已经达到了共识，一定要保证8%以上的增长，但是要保证增长，就必须要企业努力的干。
“让企业努力的干有两个思路，第一减税，使他们挣更多的钱。第二，如果不能减税，那么必须扩大信贷规模，支持他进一步放大投资规模。减税这个思路是不可能的，我个人认为全世界有两个国家的税收永远不可能降低，一个是美国，一个是中国。所以靠减税调动企业继续扩大规模的可能性是不存在的，剩下的只有一条路，那就是敞开银行，推动经济增长。事实上我们现在也在走这样的路，比如说今年第一季度，我们GDP增长只有7.7%，但是我们货币发放M2增加15.6%，我们用两倍的货币投放没有换来一倍的增长，而此后的经济增长速度继续下滑。未来还是要发票推动经济增长，毫无疑问，钱会越来越薄，你手里有房产最能对抗通货膨胀，结果就是房产大量增值，表现为价格不断上涨。”
第四，只有房价可以脱离国际市场而独立存在，因为只有房地产这种生产要素，土地是不可以运输、流转的。物品价格如果某一个地方高，另外一个地方低，很快由低的地方运到高的地方来。但是只有房子，比如说威海的房子明显的比我们青岛便宜，我们没有办法把威海的房子搬到青岛来。所以，只有房地产市场它是区域性质的，各自独立的价值。
董藩：城市竞争力和人口流向决定未来房价 闯关东不如闯山东
聆听演讲现场座无虚席
谈完了将来的天价房，董藩进一步分析了未来房价的决定因素。“这么多年来，之所以我对房地产的判断比其他人判断明显的准确一些，是因为我们搞了二十几年，其中有一些规律摸得比别人更多了一些。这一点就是一个非常重要的规律，记住我说的话，房价的国际比较，甚至全国性的比较永远没有意义。房价是什么？房价是城市功能的反映，是城市综合竞争力的体现，也是城市产业结构的体现。像青岛这么好的城市，整个华东地区最好的城市，它的功能上比别的地方要强大，它的需求注定是无限聚集的。”
董藩说：“青岛这个城市毫无疑问，是山东省的第一城市，它的房价水平，它的城市管理水平，它的经济上的活力，它的知名度甚至比我们的省会城市济南要高。 而且我还要告诉大家，当年我们闯关东的第二代、第三代，现在随着东北的衰落很多人要返回山东来，一般是到沿海，能在青岛他就不在烟台，不在威海。所以当我们知道人口往哪个流向去的时候，你就知道你应该做什么样的投资。”
董藩：“房子就是儿子”帮你打工挣的还都给你
演讲引业内关注
董藩提出“买房子是一个获取增值，获取投资回报，获取财富的一个最重要的手段，在未来的二十年当中，社会普通老百姓财富阶层的划分并不取决于你的工资差别，而取决于你拥有的房产量，你是否买了房子，你买了几套房子，你在哪里买的房子，你什么时间买的房子，以及你买了哪个公司的房子。这五个将决定未来你的财富处在哪个层次上。 ”
“在北京，随便有一套房子都是四五百万，六七百万，每年增值10%，你就会获得多少？五六十万，六七十万的回报，你就相当于有一个稳赚不赔的小公司。在青岛，虽然房价水平没有北京那么高，但是你随便有一套小房子，你有一个小公寓，毫无疑问，你每年加上租金就可能进来六七万、十几万的回报，你就相当于有两个天天给你干活帮你赚钱的儿子，知道吗？挣的钱都给你。你如果有几套，你就是十个八个儿子给你赚钱。 ”
买了房子就意味着什么？董藩解释道“意味着你可以获得资本增值回报。我们大部分人是靠劳动力，靠工资收入的，这个获得回报是非常有限的，一个月几千块钱，这个没有办法告诉大家这种数字，但是房子却不一样。因为资本创造财富的能力远远大于劳动力，这种生产要素创造财富的能力比劳动力要强很多。 ”
如果靠劳动力能致富，所有的农民都会富起来，而事实不是这样，我们的农民一直在级。老百姓想到资本市场上，最简单的房子就是买房子。
董藩：政府不会一直打压房地产发展
董藩认为政府不会一直打压房地产发展，在演讲中提到“打压房地产，第一是住宅，商业项目不受影响，只要贷款就可以借助信贷帮我们创造财富。第二，不可能永远这么严厉的打压，为什么？第一，打压会导致很多需求没办法实现，比如说改善性需求、养老需求，这种合理需求在现在的政策下没有办法实现。”
“这样的严厉打压，很多中小公司，当打压房地产的时候，他们不敢买地，或者已经买了地，开发建设速度就要放缓。但是需求没有消失，于是房价就会上涨。我在去年4、5月份时写微博告诉大家，赶快买房子，一二线要大涨，这个是完全容易推导出来的。从那个时候，北京无数的人听了我的话买了房子，小户型已经涨了35%到40%了。我也是在这个期间买的房子，那套房子在很短的时间里给我带来了400万的增值回报。 ”
打压还会导致GDP下滑，它会导致财政收入下滑。董藩说“所有的地方每赚100块钱，其中有50块钱是卖地的，还有15到20块钱是房地产开发交织的税费。所以当卖不了地的时候，地方政府撑不住。所以，房地产市场只要一垮下来，国民经济要受影响。打压还会带来就业的下滑，打压还会导致价格下滑，进而影响到社会稳定。在杭州，房价下跌，买了房子的人爬到楼顶要往下跳，老百姓跟开发商冲突的时候，整个社会要动荡。当房子卖不掉，开发商还不了款的时候，银行体系要崩溃。所以这种打压长期下去会崩溃。 ”
打压还会导致保障房的建设大大迟缓，所以房地产的运转是地方实现稳定财政收入的前提条件，进而是实现保障事业健康发展的前提条件。所以打压会导致我们低收入人群保障方受到严重的冲击，但是很多人没有感觉到。
董藩：中产阶级要有3个书房、6个卫生间？
“所以，不可能永远严厉打压，你们可能问，未来是不是还有推动力？各位，需求一定是上涨的，我们仅仅以住宅为例跟大家讲。我曾经说过这样的话，人口的增加需要更多的住宅。在座的各位有很多人很有钱，但是很可能有些房子你买不起，所以我告诉你，欲望是无穷的，这才是规律。”
接下来董藩讲了个“夸张”的例子。“你们家是中产阶级的，要保姆很正常，替你买菜做饭，接送小孩。要把父母接过来也是很正常的，我还没说两边父母一块来，你们算一算我们应该有多少房子？所以这是一个发展的需要，中产阶级了，来了客人还躺在沙发上，你像中产阶级吗？不像。各位，中产阶级三口之家应该有几个书房？至少一人一个，三个。有人说两个，不行，一个要工作，一个要看电视剧，还有一个要学习，你说有一个人在客厅不行吗？客厅和小孩的书房就隔一道门，你听中国好声音声音一低憋死你。中产阶级三口之家应该有几个卫生间？三个能够吗？六个。为什么要六个？你至少要有五个卧室，每个卧室还要配一个卫生间。经常约人来打麻将，你有一个公共卫生间最好，这就六个了。”
董藩：家庭体系的变化是未来的市场重要动力
未来的市场仍然有大的推动力量。第一，大拆大建，即使我们青岛这么漂亮的城市，人们有大量的以前的房子。按照今天的标准来看，它就要扒掉了，盖成新的房子。第二个，人口还在增加，还有两到三亿的增长空间。第三个，城市化还在推进，但是从房地产角度来讲它没有任何意义，他在城市里没有房子，什么叫城市化？从房地产角度来讲，他要有自己的房子，或者是虽然没有自己的房子，但人家是自己租这个房子常年住，这个才算城市化。
再一个，家庭的裂变。比如说在青岛我们经常可以找到四口之家，他到了结婚年龄，没有生孩子，总的人口没有增加，但一个家庭会裂变成三个家庭，这个带来的需求远远大于人口增长和城市化。这个过程还很快，还在继续发展。
还有一个就是生活是的演化会创造更多需求。例如，大量的人离婚，各位，除了离婚之外是大龄没结婚的人，没结婚但是工作十年了，买套公寓，买套住宅太正常了。过去没有，过去你要住宿舍，或者跟父母住在一起。结婚方式发生了变化，过去结婚跟父母住几年然后再分家，现在一结婚就要离开父母，当大家不住在一起的时候，毫无疑问这个需求就产生了，与过去相比大大增加。
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