房市漫谈之无锡，​太湖畔一颗明珠

特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第十八篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。

苏锡常三剑客是我非常喜欢的三座城市，大约10年前，从常州回武汉，让我深深的体会了一把“武汉为何会被称作大县城”，当时武汉的市容面貌和长三角相较，差距太大了。

认识无锡还要更早一些，那是因为07年全国十大热点新闻事件——“太湖蓝藻爆发事件”，当年因此事件无锡长期霸榜全国热点新闻头条，想不知道都难。

太湖畔的无锡和常州是中国民族工业和乡镇工业的摇篮，发展速度一直位列全国前列，那几年，可能是因为无锡经济发展速度太快了，以至于太湖生态自净能力跟不上无锡速度，导致蓝藻爆发。

07年，无锡的GDP为3805亿元，全国排名第9名，彼时江苏老大哥南京GDP为3207亿元，全国排名第15位。大县城武汉更惨，GDP才3080亿元，排在南京后面位列全国第16名。

12年过去了，2019年无锡GDP为11852亿元，全国排名第14名，而江苏老大哥南京和大县城武汉已经跑到前头去了。

无锡被一些城市超越，不是因为无锡不努力，而是因为其他城市体量太大了，并且还要政策加持。

也是因为太湖蓝藻事件，无锡陆续关停了太湖周边的化工等企业，并且对太湖的旅游资源进行开发，不仅如此还早早的开始了产业升级。一系列的操作使得无锡经济更健康、环境更宜居。

贝壳数据显示，目前无锡二手房成交均价为14302元/平米，如果时间回溯到19年初，无锡二手房价格大约1.3万，考虑到无锡地处长三角，这样的房价可以说比较亲民了，吸引力堪比现在的长沙。

安居客数据显示，过去三年无锡二手房挂牌均价一路直线上扬，涨幅达到了4千，直到进入2020年，增长势头似乎才止住了。虽然安居客的数据相较于贝壳准确性差点，但是趋势的反应还是值得参考的。

无锡房价过去连涨三年，未来如何呢？

还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）

关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》

目前高层比我想的还要谨小慎微，用的比较多的就是定向降准，何为定向？不就是怕流到房地产，吹大泡沫导致自爆么。

1、人口方面

依据《2019年无锡市国民经济和社会发展统计公报》，截止至2019年末，无锡市常住人口659.15万人，比上年增长0.26%，其中城镇常住人口508.2万人，比上年增长1.34%，常住人口城镇化率77.10%。 户籍人口502.83万人，比上年增长1.13%。

拉长时间线到2010，无锡的常住人口和户籍人口基本上没什么大的变化，近十年的增量还不敌某些城市一年的增量。

但是，这也不是无锡所特有的现象，江苏的几个大城市都是这样的一个局面。由于江苏省各个城市的经济都具备竞争力，所以人口并没有向少数几个城市聚集。

未来无锡的人口估计也不会有明显的涨幅，依旧水波不兴。

2、经济方面

2019年，无锡市地区生产总值为11852.32亿元，增长6.7%。分产业看，第一产业增加值122.50亿元，下降2.4%；第二产业增加值5627.88亿元，增长7.6%；第三产业增加值6101.94亿元，增长6.0%。

但是需要注意的是，无锡代管县级市江阴和宜兴加起来，几乎占据了无锡一半的GDP。江阴的GDP太能打了，百强县级市排名第二，仅次于昆山，放到四川省就排第二名，并且远远领先绵阳；放到山西省，几乎和太原的总量相当（2019年太原GDP为4028亿元）。而且，虽然无锡的实际GDP增速为6.7%，但是名义GDP增速仅3.62%。

我也曾在苏州篇提到过，江苏很多市GDP的实际增速远高于名义增速，比较反常，这其中可能涉及到数据挤水分。

根据无锡最近10年的GDP变化来看，单看实际GDP增速，无锡的经济增速逐步趋缓是无疑的；名义GDP增速出现起伏，2011~2015，中国经济进入下行周期，无锡GDP名义增速一路下滑，到2015年达到谷底。

考虑到无锡的经济结构以民营经济和外资为主，结合当前中美冲突的深化和国家对国营经济的偏爱大于民营经济。无锡未来几年的经济发展不甚明朗，压力会持续存在，可能几年内都会保持低速发展。（这其实和苏州类似）

总结：

正如前文所述，18年末19年初无锡的房价还是比较平易近人的，均价1.3万左右，基本上和长沙均价1万左右的房价具备同等吸引力。

为什么比长沙贵3千的无锡房价会和长沙具备一样的吸引力呢，这其实考虑到了两座城市的区位，长三角给无锡的加成。

但是，目前，贝壳数据显示无锡二手房价格在过去一年多时间几乎涨了1400元，涨幅大约10个百分点。相较于长沙肯定偏贵，但是环顾四周，无锡算是低谷了。

暂且不论苏州，其房价几乎为无锡的一倍，房价收入比也比无锡高了几乎50%；另一边的常州房价也明显高于无锡。

对于刚需的朋友（此处刚需的定义可以适当放宽），尤其想定居长三角的朋友，无锡是一个比较好的选择，且无锡的房地产泡沫比较小，跌幅有限。

但是，对于投资客，我还是不建议投资无锡房地产，一是无锡的租金回报率仅1.8%，二是人口和经济基本盘在这里，尤其是当下的经济环境，对民营经济和外资极其不友好，而他们又是无锡经济的绝对主力。

最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。

买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。