港资巨头群战内陆，可躺赢却不易
“港资”二字，曾是太古、九龙仓、新鸿基、恒隆们行走在商业地产圈的金字招牌。背后是雄厚的资本实力，是过硬的运营之术。
它们在香港地界立起的一座座明星商场，吸引了无数内陆商业地产玩家们朝圣而去，只为一睹吸金大法之魅力何在。
可斗转星移间，香港从喧嚣高处跌落了。人潮猝不及防的退场，让这些熠熠闪光的mall们冷清下去了。其中，最让人唏嘘不已的莫过于亚洲店王——海港城。
面对着并不意外的结果，九龙仓置业主席吴天海的回应有种风暴过后的平静：“下半年也没有什么奇迹出现，本地客增多，九龙仓置业也不能扭转乾坤。”
于香港黯然处，香江对岸，快速复苏的内陆则让港资们寻至“活下去”的勇气。无论是太古、恒隆，还是九龙仓、新鸿基，2020年度其内陆明星商场销售额多有不成程度的上扬。
往后，继续加仓内陆，成了港资巨头们不约而同之举。毕竟香港要恢复往日之繁华，尚需时日。正如吴天海所言：“未来一年香港零售业天阴有雨，最大难关已经闯过去，但持续低迷是常态。”
只不过，今时已不同往日，曾经港资可横行的内陆市场，已经出现了大大小小可与它们抢食的玩家。这场内陆淘金赛中，港资要想躺赢不易。
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分拆之后，九龙仓旗下商业物业以内陆、香港为界，分属于九龙仓集团、九龙仓置业。而在疫情、社会动荡等多重因素作用下，2020年它们呈现出截然相反的业绩表现。
虽减免了超1.3亿元租金，且因疫情一季度租金出现过暴跌，但九龙仓集团2020年内陆投资物业收入仍同比增7%至42亿港元，同期营业利润增11%至26亿港元。
内陆旗舰商场，成都国际金融中心2020年全年商场零售销售额同比大增18%；长沙国金中心全年商场零售销售额同比暴增42%，出租率达到100%。
九龙仓集团内陆吸金力暴增，但全押香港的九龙仓置业的业绩却出现大跌。
囿于获客引流成本大增、及20亿港元免租援助，2020年九龙仓置业投资物业收入同比降17%至118.3亿港元，营业溢利同比降22%至97.3港元。其中，香港零售物业收入同比降26%至76亿港元。
业绩惨淡之下，九龙仓置业旗下三家商场——海港城、时代广场、荷里活，均难逃收入下滑之厄运，去年总收入同比下降24%，营业现金流净额下跌36%。
租金收入占总投资物业收入比重达到45%的海港城，收入已接连两年负增长。2020年商场部分收入同比降28%至53.7亿港元，营业盈利同比降34%，月均租金收入同比降24%至362港元/平方英尺，收租能力大幅下降。
曾风光无两的海港城，或没料到今日之黯然。而以海港城为最大摇钱树的九龙仓置业，亦在连续两年击打中开始重新审视自身战略。
优质资产向来稀缺，但不进则退是宿命
地处香港九龙尖沙咀，背靠维多利亚港湾，坐享往来境内外旅客，海港城的成功有其特定稀缺之要素。可这种自带的稀缺性，并非全无漏洞。
香港海港城 图片来源：企业官网
*物业硬件限制多，改造难度比较高
因开发时间早，且购物中心部分依托于几栋大厦的裙楼，海港城内部空间相对复杂，层高较低、动线混乱，行走其中易迷路。但囿于建筑结构、大调大改连带的损失，目前海港城的改造多以局部更新为主。
海港城平面图 图片来源：项目官网
另值一提的是，海港城未与地铁直接连通，步行至最近地铁口需5分钟。相较面对香港众多TOD模式开发下的购物中心，交通条件不占优。
*零售业态占比高，疫下风险敞口大
业态规划上，海港城零售占比超七成，网罗了LV、HERMES、GUCCI、PRADA、CHANEL、FENDI、Dior、Burberry等众多国际奢品，以承接全球游客的消费力。
但与北京SKP等内陆高端商场相比，海港城品牌组合的层次感稍弱，缺乏对不同价格带的品牌布局。疫情重击下，零售业态风险敞口完全显现，海港城被动不已。
*以旅游客群为主，可玩营销方式受限
活动推广上，海港城是香港首批将艺术元素融入商场活动的商场之一。全年在商场举办多项艺术活动外，其还在海洋中心二层专辟1000平方英尺零售空间建“海港画廊”。
《西班牙超现实大师的狂想-达利》
图片来源：项目官微
运营服务上，海港城针对游客提供各类便利措施，不仅开通了海港城-高铁香港西九龙站的免费穿梭巴士，还将海运大厦扩建，打造停车场和顶层景观台（海运观点），停车的同时可观赏香港岛及九龙半岛两岸风景。
海港城海运大厦新扩建大楼
图片来源：Foster + Partners官网
以上，不难看出海港城的花样营销同样针对的是旅游客群。而当疫情和社会事件截断外来旅客入港后，海港城很难通过上述营销方式维持商场正常业绩。
因此，即便曾是亚洲最强吸金王，安于现状从来不是反脆弱的有效方式。因时而变，才有安然穿越周期之底气。
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上海国金中心IFC：借力区位价值，横、纵向双线导流
广州天环广场：建筑风格创新独特，辨识度极高
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建筑设计
*建筑风格因地制宜，深度挖掘商业价值
商场运营
*首店收割机
以成都远洋太古里为例，截至2019年底已累计引入超过230家全国或西南区域首店，是当之无愧的中国西南区域“首店收割机”。首店的引入是企业品牌资源能力的体现，是在行业内建立口碑的重中之重。
*因地制宜孵化新兴品牌
纵观太古的项目，往往会深度结合当地市场，挑选少数在本地极具有潜力的新兴品牌，孵化培养，这种因地制宜之能力是建立在对消费趋势及零售市场的深刻理解之上的。
*紧抓消费趋势，引领潮流风向
紧抓消费趋势、快速调整品牌向来是太古的强项，2020年广州太古汇同时开出爱马仕旗舰店、超级文和友，成为疫情之下行业内的热点话题，引爆潮流。
*深挖奢侈品品牌价值
太古的商场可称之为城市潮流场，成都远洋太古里曾举办过如LV春夏男女装系列活动、CHANEL红色工厂快闪店等奢侈品新概念活动，与品牌的深度融合是奢侈品商场实现创新的关键，是企业打造自身消费体系的核心手段。
叱咤风云数十载，突如而至的疫情，为港资地产商们打开了一扇重新审视、定义自己的窗。透过窗口，站在既有的资产、资本、运营构筑的护城河上，它们需要在新零售潮流中推陈出新，亦需要在内陆掘金战中PK群雄。