“利润王”中海地产逐梦4000亿港元，稳中求进后劲十足
多年以来，中海地产都被称作是地产界的“利润之王”，净利润率遥遥领先同行10%-15%左右的水平
出品|每日财报
作者|李德胜
在2020年疫情“黑天鹅”冲击下，中国海外发展有限公司（以下简称“中海，00688.HK”）仍以逆势突围的姿态，向投资者交出了一份满意的期中“答卷”。
8月24日，中海举行2020年中期业绩发布会。财报显示，2020年上半年，中海实现营收886亿元，同比增长11%，归母净利润205亿元，小幅下降3.7个点，净利润率为23.2%。
中海地产隶属于中国建筑集团，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市，2007年入选恒生指数成份股。拥有40余年房地产开发与不动产运营管理经验，业务遍布港澳内陆及美国、英国、澳大利亚等多个国家和地区。
值得注意的是，中海地产盈利能力遥遥领先于行业，多个核心财务指标稳健良好。而这背后与公司董事会主席颜建国对利润、规模、愈趋扁平化的组织架构等因素密不可分。在8月24日举办的中期业绩发布会上，颜建国再次强调，公司不会为规模做大而去做大规模，而是要求有利润的销售，有质量的增长。
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在房地产规模红利时代逐渐消失之际，企业的盈利能力是房企内生造血的基础，是房企穿越周期的前提，也是大部分房企面临的重大考验之一。多年以来，中海地产都被称作是地产界的“利润之王”，净利润率遥遥领先同行10%-15%左右的水平。
根据《每日财报》的统计，上半年中海净利润率以23.2%保持境内房地产行业领先水平，超2019年同期行业13.5%平均净利润率9.7个百分点，常年保持“利润王”。
事实上，中海2020年提出业绩目标是4000元港元。“从 2019 年度开始，公司的财务报表展示货币由港币调整为人民币，4000 亿港元的销售目标，换算成人民币大约是 3600 亿元。”中国海外发展行政总裁张智超表示。
2020年上半年中海实现合同销售金额1720亿元，同比增长4.2%。按照全年销售目标3600亿元计算，上半年完成48%，业绩恢复超预期。
业绩超预期主要由于中海主力市场回归一、二线及核心城市群，其中北京、上海、成都、广州四大重点城市业绩贡献均超百亿元。另6月单月销售575.6亿元，创中海单月销售记录。
销售单价方面，受疫情影响，今年上半年中海平均销售单价约18000元/㎡，相较于上年同期微降5.1%。据贝壳数据统计，中海下半年目标达成压力系数为1.1，目标达成基本可期。
据克而瑞数据显示，2020年上半年，除了中国恒大、滨江集团、中国金茂、越秀地产、中海地产、雅居乐、阳光城等房企业绩完成率达到45%以上之外，在其统计的36家房企中，近半数房企目标完成率不及40%。
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中海业绩能保持稳定的增长水平，与其长期以来践行的稳健的财务策略不无关系。
上半年，中海资产负债率为59.77%，处于行业最低区间，净借贷比率32.95%，资产负债率处于行业最低区间。半年加权平均融资成本4.01%，融资成本同样处于行业最低水平，融资成本低，偿债压力小。
截至上半年，中海持有现金超过千亿，达1113.8亿元，其短债比为1.67，超过上年同期24.6%，短期偿债能力进一步提升，财务结构持续优化。中海上半年加权平均借贷成本为4.01%，处于行业一流水平，整体融资优势明显。
截至2020年6月，中海地产获得评级如下：惠誉的A-，标准普尔为BBB+，穆迪为Baa1，联合为AAA。良好的资信提供了融资空间。
在业绩会上，颜建国就市场上关于房企融资政策收紧，对有息债务规模设置“三条红线”的消息做出了回应。其表示，中海地产一直坚持稳健审慎的财务策略，保持合理的负债率和充裕的现金。
“中海地产曾经历了1997年的金融风暴，当时因为加杠杆高速扩张，曾经面临资金链断裂、甚至破产的风险，教训极为深刻。自此之后，公司经营‘稳’字当头。在内部设立了关于负债率、现金占比等几条红线。”
而在总结公司的发展策略时，颜建国作出了“马拉松”的论述。其表示，“企业的发展是一场马拉松，要稳中求好、稳中求快、不急不躁，在严控风险的前提下努力实现又好又快的发展。”
“近几年来，公司在保持60%左右负债率的情况下，销售实现快速增长。中海地产要求有利润的销售和有质量的增长，更加注重价值创造，相信合理控制负债，不盲目加杠杆，公司的规模和利润也能实现较快的成长。”颜建国如是说。
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土地储备是房地产企业后续发展的核心动力，如果没有丰厚的土地储备，企业则没有未来。2020年上半年，部分房地产企业迫于内外部压力，大力促销的同时减缓拿地速度，而中海地产充沛的现金流此时就显示重要的作用。
今年初中海地产继续做好逆势拿地的准备，全年计划新增土地权益投资预算为1400亿元，同比拟增长23%。上半年，中海地产新增21幅土地，总新增楼面面积为582万平方米，权益购地金额为523亿元，同比增加6.5%。
截至2020年6月，公司储备土地达到9006万平方米，对应货值为1.3万亿元。值得注意的是，87%的土地储备位于港澳及一二线城市，位置极佳。
值得一提的是，中海地产勇于承担社会责任，在武汉汉阳建桥投资230亿元，拿下138万平方米土地面积，为武汉疫情后复苏做出重要贡献。
经济数据也佐证了中海地产逆势拿地的明智。2020年1-7月，一线土地成交均价为24117元/平方米，同比增长45.1%。二线土地成交均价为5598元/平方米，同比增长1.8%。
从中海地产今年拿地的方式看，大项目战略成为重点。2020年至今获取的四个超大型项目，其中3个货值200亿元以上，上海建国东路项目货值高达590亿元。这些大项目战略的落地，将进一步提高中海在核心城市的占有率。
事实上，操盘大宗项目已经成为了具备规模优势的头部房企的一种趋势，据“21世纪经济报道”统计，排名前30的开发商、千亿级别的房企无一例外开始转型运营。
目前，开发商的转型都是通过产业撬动大型项目，进行综合开发运营。未来的房地产市场，将是超大型项目的天下。
而中海操盘大项目的经验十分丰富。自1979年成立，在港澳承建、参与过许多重要工程，如修建香港新机场客运大楼、铜锣湾隧道、港珠澳大桥连线段等。41年的发展中，中海地产目前已在全球80余个城市开发超过600多个项目。
地产存量时代，不进则退。在中海稳中求进的经营策略下，稳健的财务结构，优质的土地储备，丰富的操盘经验将形成一股强大的力量，将中海的巨轮驶向更好的未来。
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