今年西安首个2万+摇号项目碧桂园·云顶，为啥近百人弃选？

有钱人的心思，你别猜。

 文 | 万剑一 

2001年，冯小刚执导的《大腕》片尾，李成儒在精神病院说的关于房地产的话在20年后的今天依然堪称经典：你得研究业主的购物心理，愿意掏两千美金买房的业主，根本不在乎再多掏两千！

为什么要说这个呢？因为这样“魔幻”的事情，前几天真的发生在我们身边。

2019年年末，位于城南航天基地的碧桂园·云顶项目首次价格公示，共推出了4栋30层以上的高层，总计246套房源（其中2套样板间暂缓销售）。

从本次公示面积来看，最小面积约163㎡，最大面积约228㎡，均价约21818元/㎡，精装交付。

2020年3月5日开始登记，当天登记人数就超过可售房源数量，最终成为2020年第一个需要摇号的20000+项目！

▲碧桂园·云顶首次登记截图

2020年3月14日，云顶项目如期摇号，3月18日开始公证选房，不过选房结果却让人大跌眼镜，直呼看不懂。

本次推出的62套面积约228㎡的四室两厅三卫户型被一抢而空，而176套面积约190㎡四室两厅三卫户型却有上百人弃选，最终经过递补选房依然剩了94套房源！

▲碧桂园·云顶选房结果公示

难道真的像李成儒在《大腕》中说的那样，愿意掏400多万买房的业主，根本不在乎再多掏100万？

要说清楚这个问题，就得先了解碧桂园·云顶这个项目。

云顶是碧桂园的“云系”产品，在碧桂园的产品序列中，“云系”属于高端产品系，被称为“登峰造极、众星拱月”之作，之前的云系产品都是所在城市的高品质住宅。

所以毫无疑问，西安这座云顶也是碧桂园陕西区域的重点项目。

碧桂园·云顶是城南夏殿村城改项目，这个项目原本是由陕西玉龙房地产开发有限公司进行，此后经过一系列运作，最终落到碧桂园手中。

▲夏殿村城改安置小区

从2018年开始，就已经传出项目要面世，当时的案名是“雁南府”，很多媒体也是如此宣传的，不过因为种种原因一直未能推出。

直到2019年5月下旬，碧桂园以7.4亿元底价拿下这块总面积约198亩的地块，才算是给争议和猜测画上了句号。

拿到土地之后，又出现了项目案名将要改成“云顶”的消息，最终在2019年12月14日晚的碧桂园陕西区域新品发布会上官宣“云顶”这个案名。

▲碧桂园陕西区域新品发布会（图源网络）

当时的发布会地点在南湖畔的W酒店，重量级嘉宾有胡润百富董事长兼首席调研员胡润、上海日清设计董事合伙人任治国以及碧桂园陕西区域总裁郭荣旺。

发布会上云顶营销负责人分享了10年前一位香港客户在深圳买房的故事，和《大腕》中的桥段如出一辙：买了最贵的户型，而不是置业顾问推荐的特价房。

▲碧桂园陕西区域新品发布会（图源网络）

2019年年底，云顶首次公示备案价，30+的层数，21000+的均价一出，很多人都觉得这个项目的销售可能要凉。

当时有个评论获得很多人的赞同：呵，一个长安的项目，凭啥卖两万多？真当西安人“人傻钱多”？

所以当登记结果出来，大家发现云顶居然需要摇号之后，才会感觉不可思议。

▲碧桂园·云顶登记结果公示

在这里想说一下，很多人现在买房最关注的还是地段，这本身并没有什么问题，但是“优质地段”其实是个比较“虚”的设定，因为这些都可以随着城市规划的改变而改变。

时至今日，城市的公共交通越来越发达，尤其是轨道交通的密集让城市的骨架越拉越大，再加上基础配套的快速升级，地段的优劣不是一成不变的。

正如30年前的高新、20年前的曲江、10年前的浐灞、5年前的沣东，在当时的条件下，没有几个人认可他们的区域价值，现在呢？

从某种意义上来讲，房子的品质可以弥补地段上的不足，因为地段可能随着时间的改变而改善，但房子的设计、品质只要定了，除非你换房，否则基本无法改善。

而且即便是想要换房，品质不好的房子也很难找到接盘者，当然，名校学位房除外。

▲碧桂园·云顶示范区

先问一个问题：你觉得云顶21000+的均价高吗？

以云顶附近地铁四号线金滹沱站周边的高层二手房为例，中海凯旋门和万科城市之光均价18000左右；金辉世界城毛坯均价16000左右；大华公园世家16000左右，都没有上20000，而且都属于曲江。

云顶作为航天城的项目，这个均价毫无疑问是高的。

▲碧桂园·云顶周边实拍

但是，前面这几个项目主要都是针对刚需的户型，而云顶是一个纯改善社区，所有户型都是大平层，定位是不一样的，这样的房子如果放在曲江，也许就不是这个价格了。

其实站在市场的角度来讲，房价贵不贵旁观者说了不算，只有买的人才有发言权，只要他们觉得没花冤枉钱，那就不算贵。

其实每次发完这种改善项目的稿件之后，后台都会收到很多留言：西安房子根本不值那个价！买的人都是上了开发商和置业顾问的当，成了高位接盘侠！

说真的，哪怕人家均价定到5万、10万，只要有人买单，就说明不贵，有些项目均价不到1万，依然无人问津，说明还是卖贵了。

这就是市场，没人拿枪顶着你脑袋让你买，全凭自己。

▲碧桂园·云顶示范区（图源网络）

云顶总占地约198亩，总建面约68万㎡，分两期开发。

其中一期占地约103亩，绿化率约35%，共规划了14栋住宅，车位配比约为1:2.5，只看这几个数据就知道妥妥的改善。

不过有一个问题，作为纯改善社区，户型都是大平层，总价350万起，最高约580万，但约3.4的容积率显得略微有点高，这点也是很多意向客户的主要抗性。

▲碧桂园·云顶沙盘实拍

一期首次开盘的是3、4、5、6四栋楼，其中6号楼是32层，其余三栋都是31层，最小建面约163㎡，最大约228㎡，均为精装交付。

其中主力户型为建面约190㎡（176套）和建面约228㎡（62套），占到本次推出房源（244套）的约97.5%。

从项目沙盘和置业顾问的介绍中可以看到，虽然是高层，但楼间距其实并不大，沙盘上几个未推出楼栋都是用低矮的水晶体代替，后期如果换成等比例模型，可能会更直观。

▲碧桂园·云顶沙盘实拍

再说说户型。

建面约190㎡的四室两厅一厨三卫作为项目的主力户型设计还是颇具水准的，四开间朝南能够充分满足采光需求，这点对西安这样的北方城市来说尤为可贵，南向三个卧室和客厅一字排开，证明了面积大确实有大的好处。

南向的三个卧室都配备有飘窗，阳台是敞开式的，铺设了地暖，厨房和客厅、餐厅面积都比较可观，窗子也足够大，这都是改善群体比较看重的，唯一让人觉得遗憾的就是主卧的卫生间虽然面积不小，但是却没有配备浴缸。

▲碧桂园·云顶建面约190㎡样板间实拍

当我提出这个疑问的时候，置业顾问说：经过市场调查，有百分之XX的高端改善客户其实并不喜欢浴缸，所以云顶就没有做。

虽然我不是购房者，不过并不是很赞同这样的说法，很多住五星级酒店的客人也不会在客房泡澡，但有几个五星级酒店客房不配浴缸的？

还有，中国法律规定汽车上路的最高时速是120码，但是高级轿车的安全时速一般都会做到200码以上：你可以不用，但我必须有，这就是身份和价值的体现！

▲碧桂园·云顶建面约190㎡样板间实拍

而且一梯一户的梯户比对普通高层来说没啥问题，但是如果放在针对改善的大平层项目上来说，可能会略显吃紧。

建面约228㎡的四室两厅三卫户型因为开盘就秒空，而且一期只有这么一栋楼是这个户型，所以云顶已经把样板间拆了，正在进行升级，为下一批房源做准备。

虽然没有样板间，不过我们也可以通过户型图分析一下为什么这个户型如此受欢迎，以至于很多人不在乎100多万的差价。

首先，这个户型只有一期的6号楼一栋，这栋楼位于一期中心位置，户型最大的亮点就是270度环景视野，这是中大国际九号、玫瑰园、曲江印等少数顶豪才有的配置。

只是餐厅+客厅面积就有约75㎡，几乎抵得上市面上一套两室一厅的房子了，再加上约35㎡的主卧套房，堪称“豪横”，面积大真的可以为所欲为！

不过有得就有舍，这个户型只有三室朝南，有两个卧室都是朝北的，虽然大窗子不影响采光，不过晒太阳只能去客厅了。

▲碧桂园·云顶沙盘实拍，红框位置为6号楼，可以明显看出和其他楼栋结构不同

看户型图的时候，觉得这个设计其实还有点问题，比如一进门就是主卧，虽然是双衣帽间设置，不过另一个衣帽间需要自己去做，预留的空间虽然不小，但有点略长。

客厅的公卫位置有点尴尬，和西式厨房是“隔壁”，门口就是餐厅，正对客厅和阳台，大家可以想象一下。

总体来说，碧桂园·云顶的装标还是不错的，用了德国柏丽、杜拉维特、高仪的厨卫设备、方太的灶具、美国西勒奇的指纹密码锁、日立的中央空调等，都是大牌，品质没问题。

▲碧桂园·云顶精装部分品牌（图源碧桂园陕西官微）

不过虽然样板间里贴了壁纸，但是据置业顾问介绍，交房的时候是“白墙交付”，样板间里面也有很多装修是“非交付标准”。

说实话，白墙交付这点不太理解，四五百万的房子，壁纸交付其实多不了几个钱，华为P40都买了，还差那个手机壳吗？

▲碧桂园·云顶首开优惠（图源碧桂园陕西官微）

小区的规划和设计出自日清和朗道两家大牌之手，社区安全上除了常见的安防体系之外，还有云监控、周界脉冲电子围栏等技术，符合“云系”产品的定位。

虽然项目位于航天城，但周边配套非常齐全，公园、大中型商业、地铁、医院应有尽有，而且区域已经发展的比较成熟，不存在生活问题。

▲碧桂园·云顶区位图（图源碧桂园陕西官微）

只是公办教育资源可能无法和曲江的几个社区共享，毕竟云顶属于航天城。虽然社区有教育用地，不过最终是私立还是公立学校尚未确定，其实距离项目不远就是曲江三小和二中，都是不错的公办学校。

▲曲江二中实拍

最后，据说碧桂园·云顶虽然摇号后有近百人弃选，但是销售金额已经有10个亿，看来西安的有钱人还真是不少。

前几天，碧桂园·云顶二期也已经有4栋楼价格公示了，而且除了1栋31层的高层之外，其余三栋都是洋房。

当然均价也相应上涨了，最抢眼的依然是6号楼，40套房子，建面最小约235.89㎡，最大约245.29㎡，最贵的一套房子797万多，最便宜的也有535.8万多。

▲碧桂园·云顶第二次公示的部分房源

这次还会摇号甚至是开盘秒空吗？我们拭目以待。