房屋租赁专题之27：房屋租赁合同备案对合同效力的影响
《城市房地产管理法》及《城市房屋租赁管理办法》均要求交易方办理房屋租赁合同登记备案，因此有人担忧未办理备案会影响合同的效力。本文通过分析认为，在合同无特别约定时，备案并不影响合同效力，但备案有其价值而应被重视。
一
无特殊约定时，未办理备案不影响合同效力
虽然相关管理规定要求当事人及时办理备案手续，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条及《合同法司法解释（一）》第九条，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
由此可知，除非当事人约定将备案手续作为合同生效要件，否则一般而言，未办理租赁备案不会导致合同无效。
二
备案可保障交易安全，宜办理备案手续
虽然相关部门是基于行政管理等原因而要求租赁当事人办理备案，未备案并不会直接导致合同无效，但在实践当中，存在不办理备案将面临罚款或其他类型处罚的风险。虽然备案会增加当事人的义务，但备案手续有利于保障交易安全。例如，“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变更不影响租赁合同的效力，租赁合同在买受人和承租人之间继续有效。
（一）未备案的，可适用“买卖不破租赁”对抗房屋买受人
较多的法院认为，未办理备案手续并不会影响“买卖不破租赁”的适用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在安徽省宣城市中级人民法院(2019)皖18民终1425号案件中，法院认为，陈琳作为房屋购买人，根据买卖不破租赁的原则，无论其是否知晓五年期出租协议均不能对抗杨慧的租赁权。
（二）未备案的，无法适用“买卖不破租赁”对抗房屋买受人
但部分法院认为“买卖不破租赁”是物权优于债权的例外情形，但是该原则的适用并非无任何条件限制，其适用的前提是买受人知道或者应当知道买受的房屋存在租赁合同关系。
例如湖南省怀化市中级人民法院(2016)湘12民终188号案件中，谌兵兵与向继军签订的租赁合同并未到房屋管理部门进行备案登记，因而买受人石兴旺和粟建以及中介机构无法通过房屋所公示的内容获取该信息；谌兵兵承租该房屋后，石兴旺和粟建购房时，没有证据表明谌兵兵对房屋行使了占有权。因此，无论是从法律状态还是事实状态，买受人石兴旺和粟建均无法知道房屋存在租赁合同关系。现石兴旺和粟建已通过中介公司与向继军签订了房屋买卖合同，支付了合理的对价，对房屋进行了装修，并实际占有了该房屋，且办理了房屋所有权证，系善意第三人，石兴旺和粟建已是房屋合法的所有权人，对房屋有绝对的权利。而谌兵兵可以根据租赁合同的约定要求向继军承担违约责任。
由此可知，承租人除了保留实际占有房屋的相关证据外，还应及时办理租赁合同的备案，以便确认在租赁合同之后直至房屋买卖之时，该房屋处于租住状态。虽然部分法院对此类情形的态度存在差异，但应通过事前预防的手段避免此类风险。
三
办理备案有利于确认合同有效性
除了能够保障交易安全外，房屋租赁合同备案还有利于确认合同的有效性。买受人可能会以出租方及承租方存在利害关系等事由主张租赁合同是虚假的，承租人为证明合同是真实意思表示且实际签订时间早于房屋买卖之日，可考虑调取备案记录。
例如广州市中级人民法院(2020)粤01民终8479号案件中，虽漆赵红、刘兵解释是因《房屋租赁合同》遗失，为了办理抵押借款需要而重新签署2012年9月1日的《房屋租赁合同》，但在无证据证实漆赵红办理抵押贷款需要提供租赁合同的情况下，该解释缺乏证据支持及合理性。考虑到刘兵和漆赵红的特殊关系，以及刘兵及漆赵红在关于案涉房屋的多次诉讼中，对双方之间租赁合同的签订时间以及约定的租赁期限存在多次不同的陈述，在租赁合同未办理租赁备案的情况下，该院对该两份租赁合同的真实性存疑。
四
律师小结
房屋租赁合同备案制度有利于保障交易安全，与此同时，备案记录有利于证明合同签订的时间，也可公示之后保障承租人的权益，防止房屋被二次出租或在买卖不破租赁抗辩中处于劣势，也可有力回击“合同倒签或虚假合同”的异议。
在实际生活中，当事人如需以租赁合同登记备案作为生效要件的，应明确约定并匹配相应的违约责任，以此督促义务人及时办理备案手续。