拆迁评估中3个不常被注意的地方，将直接影响你的拆迁补偿权益？

■本文作者：李凯 北京在明律师事务所

随着被拆迁人群体法律意识的增强，在拆迁过程中，很多人已经知道了基本的拆迁程序，对于拆迁中的评估程序也有了大致的了解。事实上，评估程序是一个比较复杂的过程，其中涉及被征收人、房屋征收部门、房地产价格评估机构三方，相互之间均有法律关系。我们这次主要讲的是几个不常被大家注意到的地方……

一、评估机构的选择，被征收人有权先协商

依据规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

也就是说，评估机构的选择权在被征收人手中，被征收人可以投票协商选择评估公司，因此大家要留意征收部门下发的选择评估公司的通知，并且积极参与。

如果还没有选择评估公司就有人上门来测量评估房屋，那么就要留意其中可能存在侵害大家选择评估公司权利的情形。只有在协商不成的情况下，才可以通过多数决、随机选定的方式确定评估公司。权利掌握在每个人手中，我们需要做的就是积极行使自己的权利。

二、都知道“市场比较法”，但关键在于怎样比较

很多被征收人都已经知道，对于有市场交易实例的房屋应当选用市场比较法进行评估，但对于怎样具体操作还不太了解。

根据《房地产估价规范》的规定，估价所需资料应针对估价项目进行搜集，并应包括：

1.反映估价对象区位、实物和权益状况的资料；

2.估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料；

3.对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料；

4.对房地产价值和价格有普遍影响的资料。

搜集的交易实例信息应满足比较法运用的需要，包括：1.交易对象基本状况；2.交易双方基本情况；3.交易方式；4.成交日期；5.成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担情况；6.交易目的等。

同时，应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。

也就是说，在评估过程中需要选取与被征收房屋所处位置、交通环境、是否有停车场、是否有生活基础设施等相类似的房屋作为参照，按照参照房屋的市场交易价格，来评估被征收房屋的补偿价格。

并且在评估报告中，需要将参照建筑的具体情况都予以写明，同时附上相关的位置图和外观照片，这样才是一次合格的评估。如果大家收到的评估报告只是一两页纸，那就说明这份评估报告的内容不符合上述估价规范的要求，被征收人有依法救济的必要。

三、评估报告想要依法送达，没那么容易

作出评估报告后，房屋征收部门需要将评估报告送达给被征收人，依据《行政诉讼法》的规定，送达程序参照《民事诉讼法》关于送达的相关规定，即送达文书必须有送达回证，由受送达人在送达回证上记明收到日期，签名或者盖章。

送达文书应当直接送交受送达人。受送达人是公民的，本人不在交他的同住成年家属签收；受送达人是法人或者其他组织的，应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人签收；

受送达人有诉讼代理人的，可以送交其代理人签收；受送达人已向人民法院指定代收人的，送交代收人签收。

受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收的，送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把材料留在受送达人的住所；

也可以把材料留在受送达人的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程，即视为送达。

据此可以判断，在评估报告送达时，被征收人需要留意相关送达程序是否符合法律规定，保存好送达回证，以便于后期提起复核申请。

同时，还需要在送达回证上签字并填写日期，如果遇到去征收部门办公室领取评估报告的，可以拍照记录下送达的情况，向征收部门索要送达证明，这些对我们后期提起相关的程序都是至关重要的。

综上所述，在征收评估过程中，需要注意的地方是很多的，一个小细节便可能认定对方程序违法。在实际的征收过程中，部分征收部门为了加快征收的进度，经常简化程序，自行选取评估公司、评估报告只有一页纸、评估公司资质已经到期、未附评估师资质证明和签字等，这些都在一定程度上损害了被征收人的合法权益。而被征收人此时就需要擦亮眼睛、留意其中的各种问题，积极保护自己的合法权益，必要情况下可以咨询专业律师寻求帮助。