西永天生骨骼清奇，送你一本购房秘籍！

（图片来源于网络）

财富的分化，往往在于两个周期的操作：
1）顺周期时，你比别人跑得更快，脱颖而出
2）逆周期时，你反向操作，时势造了英雄
最近很多人在担心，调控的思路出现了全新的局面，即：一边向实体“降准放水减息”，一边对楼市“严防死守加息”，在这样的情形下，楼市的“金九银十”会不会变成“破九烂十”！？
从数据看，热情了两年的重庆楼市的确进入了平淡期，供应和成交双降。
区域和楼盘出现了较大的分化！
 
新房领域，依然还有楼盘热销，但也同时出现了新房促销。
有的区域，出现了批量的“蜜蜂抢客”，有的区域，仍然“不缺客户”。
可谓冰火两重天。

01.

认清本质
其实首先我们应该知道，决定楼市价值的关键要素是什么？
三个关键词：政策、人口、土地
先说人口，按照目前态势，因为工作机会、收入水平、医疗教育等资源，人口向大城市涌入的步伐不会停下，这就是我们常听的「一二线中心城市房产的价值根基」。
而城市的土地，或者叫“可用于住宅开发”的土地，在“生态资源保护”的背景下，只会日渐减少。
上述两点，是住房本身遵循的两个价值逻辑，在某一范围内的，相对性的：

  • 需求

  • 供应

当然，还有一点，也是更明显的，是政策。
楼市的政策调控是基于什么出台？
答案是遏制房价，遏制炒作，维护市场稳定健康！
过热要调，过冷要托，加上客户经济的需求。
楼市，在这样的背景下，形成了周期性的政策。
就长期目标看，楼市的本质，必然是回归到局部的供需关系和经济水平的基础之上。
万变不离其宗。
只不过，在这个过程中，大家关心的是：该怎么操作，才会赚钱？

02.

问题的关键：很多人不知道在淡季，该买什么房！
因为大家怕亏！
其实很简单：买潜力地段上的优质房产。
这种房产有这样几个特质：
1）抗跌，更不会杀价
2）喜涨，当下一轮行情来的时候，他会领涨
3）保值能力强，具备比较强的自住价值
4）变现能力强，兼顾了很好的资产属性
我反复强调，潜力地段的优质房产。
打个比方。
在皮包的世界，高档货和地摊货有着截然不同的命运。

  • 高档品质货，在淡季，商家会通过调节供应和产品升级换新，保持价格稳步上扬，不降价，从而形成品质保障。

    并因此在商品使用价值之外，还给他叠加了稀缺性、享受的愉悦感、身份感、收藏属性等价值特征。

  • 而地摊货，假如遇到市场不好，做法只有一个，那就是降价，降价的孪生妹妹，叫降质。降价降质又会形成恶性循环，买家失望，价值下跌！

房子的道理，其实也一样。
如果用五年周期眼光，在重庆有的房子涨了200%，有的房子涨了100%，还有的只能持平！
二手市场，最为明显。
通常，会有几个通用的选房维度。
维度1，区域价值
记住一句话：新手买熟地，高手买潜力。
（来源于网络，与本文无关）
成熟区域，相对稳定，但空间小。
新兴区域，成长性空间大，一步步成熟，都是区域价值提升的过程。但挑选眼光考究。
这是两个方向。
 
维度2，品质上乘
这一点，我经常说。
为什么？
除了皮包理论外。
对于美好生活的向往，随着收入水平提高，追求更优质住房的人只会越来越多，好房子也就形成了供不应求的关系。
维度3，不缺钱开发商的楼盘
淡市下，谨慎买那种中小开发商楼盘，不光品质不好兑现，我主要担心他们的资金链，万一烂尾就麻烦了。
维度4，“变现”能力强
真正的硬通货，具备“变现”的能力。
试想，我们按上面逻辑，在潜力区域买了套大家都喜欢自住的优质住房，在二手市场中，供不应求，自然物以稀为贵！
想卖时，容易变现。

03.

在重庆选一个抵抗通胀的优质资产，并不难！
先选取区域，
再选取楼盘。
就比如大家关注度最高的西永。
区域到底有没有问题？
这里的重点，是看预期。
我们要明白，关于扩大重庆政治影响力的这盘棋上，西永的城市战略地位很高。
西永过去的功能是什么？一个是物流，一个是电子。
而如今重庆在转型升级时，两个最大的机遇是什么？一个是数字+智能产业，一个是西部内陆城市的贸易枢纽。
二者的功能定位，又相互匹配！而站在城市角度看，西永，恰好契合住了重庆新蓝图的齿轮。
他的命运，很有可能会和科学城+高新区+沙坪坝一起手拉着手，晋升为重庆新经济增长极。
比如，把重庆推上西部城市中心的陆海新通道。
（图片来源于网络）
从规划的细节看，他要求打造一批高品质陆港经济区和物流园区。在重庆西面的，正好是重庆高新区和重庆西部现代物流产业园。
对于占据中心枢纽位置的西永，这将是实质性的重磅利好。
意味着他的规模相较于目前，很有可能会迎来翻天覆地的变化。甚至，会创造更多经济产业和贸易机会，迎来“国际化升格”。
会带来两个变化。
第一点，是产业势能。
智博会的确是个大风口，为重庆招揽了大批智能产业。
华为，也顺势被签下了。
这个被美帝针对的民族企业，带着自己最核心的科技产业--鲲鹏，来到了重庆西永，科学城。
（图片来源于网络）
对于“鲲鹏”二字，爱国的人都不陌生：这是华为自主研发设计的高性能芯片。
当堪称顶尖的鲲鹏生态基地来到西永，带来的，恐怕不仅仅是产业。
一个区域内，有头狼效应的先进企业进驻，会带来相关产业链上的一串企业，这些企业，又会成为高素质+高学历+高收入人口的载体！
板块价值，终究得益于产业价值。
正所谓“学做鲲鹏飞万里，不做燕雀恋子巢”。
第二点，是城市区域价值。
具象化出来，是便利交通，是繁华商圈，是城市的样貌。
关于西永，这点还是比较让人放心：

  1. 龙湖天街的建设用地，已经围合起来了，这意味着西永的核心商圈，很快就会动工了

  2. 未来西永的轨道交通站，将会是一个枢纽中转站点，未来穿过西永区域的轨道，将会增加到3条

（图片来源于网络）
这些，都是西永的强烈内生动力。
除此之外，诸如学校、医院、公园、休闲娱乐，在西永都是已经明确的配套！

04.

在西永，普通住房多，但优质住房少。
我想起上一轮周期，有一个特征很明显的楼盘，是拉特芳斯+好城时光。
就比如好城时光，在地铁微电园站附近，龙湖开发的，当年卖新房时，就比周边楼盘贵几百元一平方米。
后来在2018年行情时，最多涨到了让人惊诧的建面16000元/㎡上下，也就意味着去到了套内20000元/㎡左右！
这里是西永。
原因我分析过，就是：

  • 在区域内，形成了品质上的稀缺性

  • 地理位置很好，周边配套齐全

  • 区域不断有利好加持！

因此，当风来的时候，最先飞起来了。
后来，龙湖在附近又修建了龙湖开元。
可以算是拉特芳斯+好城时光的迭代版本。因为从外立面、园林景观、公共区域配置、车库、户型，都进行了全面的升级迭代。
在区域市场里，独树一帜：
1）他是龙湖在重庆第一个现房项目，所见即所得
2）他的住宅外立面，在整个西面，都显得更气派
3）开元距未来龙湖天街和轨道站点，都不远
4）紧邻项目的地块，拥有学校用地和公园！
我得知前几天他们卖了一套洋楼，单价已经去到了套内18000元/㎡！
这是在西永！
连我都很吃惊，后来仔细想想，正是上面所述。
越是有实力的人，越愿意为产品和未来买单。
相对稀缺和珍贵的东西，大家都是喜爱的！
之所以卖的贵但卖的好，凭的是让人更放心的「现房」！
以及呈现出来的品质、位置、配套、服务都更加让人认可。
而这些，又决定了未来在二手市场上，独特的竞争优势！
成为能穿越周期的「硬通货」！

05.

当市场淡下来，进入买方市场，对买房置业一定是好事。鬼才想买个房还要找关系，还要“茶水”，还要凌晨2点去“抢”！
历史上的无数例子都说明：当淡季到来，会挑选好货的人，是他们实现资产水平超越的最好时机。
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