很明显,最后两个月,重庆「抄底」的机会来了!

(图片来源于网络)

前三季度各项数据最近都出炉了,看着M2,看着消费数据,更加明白了管清友的那句话:当前我们很多人面临的主要问题:钱在兜里怕贬值,投出去又怕亏损之间的矛盾...
尤其是假如手里就是小几十万,不能承担大风险,又没更好去处的朋友...
该怎么办?
年底“捡漏季”,会有机会吗?

1

前段时间,一个网友约我吃私房菜,他选在了魔幻的红鼎国际...
这次,还真让我收获不少。
观音桥红鼎国际作为重庆网红地标之一,大多数朋友应该很熟悉了。
追溯起来,红顶国际A座至今已经有大约15年的历史。
15年房龄,对于大多数重庆普通高层住宅建筑,几乎都会湮没在楼群里,逐渐成为少人问津的老破旧,更有可能像过了35岁的基层程序猿,价值开始走下坡,危机感满满...
但在排队10多分钟等电梯的时候,我发现,15年的红鼎国际,还像一个小年轻一样,青春洋溢!
(图源网络)
高峰期排队10-20分钟等电梯、魔幻的天井式采光、永不落幕的24小时立体业态...
太神奇了!
住户、公司、民宿、小酒店、桌游、cosplay、密室逃脱、猫咖、私人电影院、私房菜、美发、健身、按摩...甚至还有一个羊驼吧。
(实景拍摄)
我利用抖音学来的搭讪技巧,成功让排前面的美女老板,透露了她的商业秘密:
“面积80㎡左右,房租4500元/月,这个租金比起商圈商铺,简直不要太便宜!”
“业态丰富,人流量大,生意还不错”
“成本可控,对于创业,太适合了”
...
我突然想到,10来年前,这里也就是套内4500-5000元/㎡左右,当时这套80㎡,恐怕总价也就是30来万!
(来源于搜狐焦点)
4500元/月算房租,一年租金就是50000多;
若按当初一手房东原始投入算租金回报,就是15%左右了!
持续、稳定、可观!
作为普通大众,其实想要的,无非就是这种啊!

2

红鼎国际,为什么会有如此比较理想的状况?
能复制吗?
实际上,像红鼎国际这样的资产,有专有的名词,叫「空中商铺」。
(红鼎国际A座天井 图源网络)
顾名思义,作为商业经营的场所,他和传统集中式购物中心、社区商铺、或其他商业街区不同,他通常在高层建筑里,形成上下立体的商业构造。
因为占地小,因此售价和租金成本普遍比商铺低廉很多
同时,由于立体空间相对封闭,只要业态组合合理,人气会实现倍数放大的效果!
说白点,就是横向发展的商铺变成了向上发展,让整个空间,略显拥挤,但更热闹、更有聚集性
空中商铺在国外人多地少的发达城市,其实很流行,如东京的涉谷之光、中城大厦;香港尖沙咀的The ONE等等。
(The ONE 图源网络)
红鼎国际爆火了之后,其实重庆很多项目有跟进。
解放碑的时代豪苑、大坪的龙湖时代汇、杨家坪的西街星座等等,但这些,都没有红鼎国际火爆。
为什么?
仔细分析红鼎国际,你会发现,要达到这样火爆局面,必须同时满足几个要求:
  • 地段好;

  • 交通十分便捷;

  • 人流量大;

  • 消费群体旺盛,且聚焦;

  • 商业业态组合,形成IP化吸引力。

很多商圈里的建筑,认为自己能成为或超越红鼎国际,都是基于前三点。
地段、交通、人流量。
(日本涉谷之光 图源网络)
OK,这三点对于商圈而言,理论上都不缺。
但第四和第五点,才是精髓啊!
如何理解呢?
我再举个例子。
几天前,我在中央公园逛着逛着,也看到一处空中商铺,在百万方大盘鲁能城,目前正在开发的商业综合体之上,他的条件,非常贴合的体现了上述五点质素
下面我简单的分解一下。

3

鲁能城,其实大家也应该不陌生。
他算是第一批中央公园的簇拥,很多年前,在中央公园还只是公园的时候,鲁能去挑了一大处非常好的地段
(区域示意图)
从江北国际机场来中央公园(距离约5KM),或去悦来参加国际展览,首先就会经过这里,因此这里也是中央公园区域的门户;
并且,他同时兼顾了公园头排+区域主轴线(同茂大道)的头排
配套上,则是占了双轨交汇的位置(10号线+在建9号线);
还挨着全新的渝北区人民医院,目前渝北最好的医疗资源之一;
靠近传说中的八中渝北本部、空港新城人和街小学...
(图源网络)
因为配套成熟,周边居民的入住情况,已经非常不错。
地铁、医院、学校、公园头排...几乎是要什么有什么。
这个地段够好吧?
当然好。
JW万豪酒店,已经率先确定落址鲁能城商业综合体。和获LEED金级认证5A甲级写字楼同在一栋建筑。
(建筑效果图)
一个大品牌酒店,看重的,无非也是地段、交通、人流量,以及消费潜力
医院+学校这两个特殊的存在,是风雨无阻的人流量保障之一;
TOD式的双轨上盖+约6000㎡公交枢纽+酒店+甲级写字楼,是人流量保障之二。
鲁能城的空中商铺,就在万豪酒店旁边,商业综合体之上。
(意境图)
左侧,是万豪及甲级写字楼;右侧,则为空中商铺。
头排地段、交通枢纽、源源不断的人流量,硬条件,齐活
那么,问题来了。
1)这里的消费群体会聚焦吗?
2)业态会不会形成IP化的吸引力?
我们分析过红鼎国际,这两点,是制胜法宝。
而这两点,恰好也是鲁能城空中商铺的核心价值所在。

4

优质的医院,会带来什么效应?
至少有二:
其一,人流量。因为看病是“刚需”;
其二,一系列的配套。
餐饮休闲、短租陪护、康复康养、辅助治疗、大健康产业...
医院附近的房子,向来好租,就是这个道理。
(区域示意图)
优质的学校,会带来什么效应?
也有二:
其一,家长+孩子的消费需求;
其二,早教、兴趣班、培训班、补习班...现代家庭的刚需。
优质学校附近的房子,也特别好租。
消费群体相对是锁定的!且十分聚焦!
而经营业态,更是可以明确的预期!
这里,我还仅仅只列举了部分目标消费人群
作为TOD式商业综合体,这里吸附的将是整个渝北整个临空产业人群、常住人群集散地,以及因为万豪酒店+甲级写字楼带来的地标吸引力。
(鲁能城商业综合体TOD示意)
鲁能城的“空中商铺”,似乎是“看得见客人的生意”。

5

产品方面,第一批次产品的面积,都不大。
建筑面积大约40-61㎡,面宽却达到了约4.2-5.45米,20多层高。
空间设计可以很灵活,布局完全可以根据自身喜好去设置。
(建面约46㎡ 装修示意图)
如果要住,建面约46㎡的空间,可以设计成迷你两居室;
如果是工作室、办公室,就可以是一个大套房;
一家私房菜馆、一间咖啡吧、一家桌游吧;
培训教室、英语小课堂、琴房...
年轻人小成本创业空间
或者就是温馨的小民宿
因为,部分楼层,部分朝向,居然还是无遮挡公园景观!
(俯瞰中央公园 图文无关)
按照我打听的销售价格,首期估计总价会在50来万左右起步。
相对于中央公园动辄150万起步,单价20000多的住宅,这个价,显得轻松多了...
让我想起了多年前的红鼎国际。

6

“空中商铺”,作为高层建筑的形式,将商铺立体化呈现。
通过更低的买入成本,和相对封闭的环境,给予商业经营一定的优势。
拥有商铺功能的同时,还能兼顾过渡性短期居住的灵活性。
这种形态,作为商业性质高层的破冰产物,很多开发商,很多项目,都在学。
但是否能复制红鼎国际,却一直是个大问号。
因为“空中商铺”对地段、交通、人流量、消费人群聚焦、经营业态可预见性可持续性等等,太过于苛刻。
并且缺一不可。
做生意的人,通常都很精明,当然要考虑算的过来成本和利润;
明确谁会来消费?谁会来经营?区域竞争关系如何?自然也成了最关键的购买理由。

(项目效果图)

类似于鲁能城空中商铺,其实是很好的诠释了这几点。
如果计划投入不多,追求相对更稳妥、更长期的资产管理。
在年底这个节骨眼上,这是一个机会!
(0)

相关推荐