疯了吗？花山土地价格超过光谷东房价！

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好，关注你有段时间了。一直在想要不要咨询你。因为我是在四川省宜宾市叙州区这样的小地方，不知道你是否了解这边的房价。现在宜宾的房价涨的有点离谱。都是说的是四川省想要把宜宾发展成四川的第二个副经济中心，所以房价被炒的比较高，市区已经过万，我是想要在叙州区买个二手房，但是觉得房价太高，一直没有下手。想请问，买二手房是买老小区还是买比较新的小区比较好呢？之前我忘记是在哪里看到过，说的是国家已经开始要整改老破旧小区了，是真的吗？

回答：你好，宜宾，靠酒厂存在。目前酒厂生意不错。但是，资源单一，经济规模是有上限的，如果不做经济转型，未来发展潜力不看好。

近2年来，宜宾土拍市场热度较高，政府对于土地的控制，加上华侨城等大型品牌开发商进驻，导致土地价格大幅攀升，商品房价格猛涨。如果考虑自住，可以买，尽量买市区次新盘，贷款贷足。考虑投资，建议买成都。

旧改政策反映到微观层面，各地执行方法口径力度各不相同，需要具体问题具体分析，完全没办法给到统一结论。有的小区会翻新外立面和楼道，有的直接动迁；有的板块改造力度大，有的维持原样N年不动。不同的做法，微观市场的价格和配置策略都不会相同。

提问：智慧的房姐，你好！请问下首付不够怎么凑首付？老公是做道路工程的，现在每月基本工资有15000只能够每月的基本开销。他们这行房姐应该知道工程款不好收，听说重庆的房价会大涨，我怕等钱收回来时房价又涨了。我们是农村户口，是首套房！耐心等待房姐的指点！

回答：重庆其实可以淘笋盘，配合gpgd做0首付，甚至负首付。通过合理的运作，可以做到0月供。之前经历过几套，详见知识星球内部分享《0首付+0月供操作技巧》。

提问：新手提问，请多关照！请问房姐，手头150，可以出手购买宁波哪里的房做投资么？已有100万房贷，所以能承受的房贷不能太多了

回答：宁波市五大计划单列市之一，依托进出口、县域经济，也名列二十强，但近年全国都在打造省会首位度，宁波影响力不断下降；

省内第一把交椅给了杭州，宁波排老二，投资回报率处于临界值边缘。子弹150，买上海，南京，杭州等几个强省会城市未来潜力更大。

提问：亲爱的房姐～急问，重庆华宇观澜华府二楼商铺建面44卖61w，一共有29个商铺（一楼只剩下大的）。小区一共五千多户，年底接房，商铺在小区正门两旁，只有一个门，对面是小学，也没有商铺，最近的商业街走路在十一二分钟的样子，可以投资吗？有带八年租约，首年50一平方，每年平均增长五块，如果可以投资是选择带还是不带好。资金打算以抵押的方式套出来，那这样整体划算吗？太麻烦亲爱漂亮的房姐了，急急

回答：不建议买商铺能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。

影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；

微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。

再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。

租售比在5%以上可以考虑，但是这些的商铺非常难淘到了。

提问：姐，一个同事，热衷于三线城市买房，装修，销售；特别是装修花钱不多但是软装很吸引人，连中介都佩服倒腾房子专业，这种也是楼市一种活法？

回答：凤变冰+ABC。详见知识星球文章《中介常用的吃差价手段—ABC单》

提问：我在吴家山上班，想在汉口买房，先自己住（女），以后父母住，目前面临几个选择，1，福星城北区二手房99平方，185－190万，满2年。2，顶琇国际城二手房91平方，180万，不满2年。3，天梨豪园二手房128平方，205万，满2年。4，美好香域花境新房。5，长港路老房子二手房。请问您觉得哪个好。另外，已经抵押的二手房可以买吗？卖家说拿首付还抵押可行吗？谢谢！

回答：优先顶琇，次选福星，福星单价控制在1.7以内。

1.房产有抵押，谁来解押？正常情况默认房东自己解押。房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。最末等是买家自己出资解押。建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。

2.房产有抵押，需要确认什么风险？房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。

3.如果买家出资，如何解压？网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

提问：智慧美丽房姐，帮妹妹提问，现上海浦东新区 周浦 浦发东悦城楼盘，现正在交认筹，认筹金50万，均价4.1万，单价3.5万起，小三房97平，请问纯投资如何？是否会站岗？急盼回复，感谢！！！

回答：性价比很好，周康板块最便宜的新房之一，除了容积率略高，且旁边有个监狱不利风水外，其他都挺不错。但因为有监狱这个硬伤，不建议自住的朋友买。投资可入

提问：房姐你好，为什么花山地价比中心城拍的还要贵，这体现了政府规划还是什么吗？地价都1.5了，以后卖房得多少？

回答：圈内人都看的很明白，这是zf和大房企的阳谋，拉升光谷东整体经济发展，还要靠地产持续助推。你看，连花山的面粉价格都超过面包了，光谷东也没理由不涨...花山未来的改善住宅会越来越多

提问：房姐好！沈阳铁西经济开发区中央大街地铁站附近地块，以工业用地为主，住宅用地较少，距离市中心也比较远，是否因局部区域的住房供不应求形成溢价？房姐怎么看待这一块的发展？附近有五千多的二手房，离地铁站约四五百米，是否值得买入？

回答：工业区很难有溢价十年以上铁西经开区房产尽量不要碰，经开区次新地铁房，单价也在8500了

提问：看了您之前的一些回答，有一些点不是很明白，希望大神能解释得更多一些更清楚一些：1. 为什么首房首贷首选朝阳呢？2. 为什么学区的核心价值投资地在朝阳的核心地段呢？哪些地段属于朝阳核心地段？3. 为什么望京府适合三套/四套的人，而且整个小区的定位不适合出租呢？我看您认为来广营未来的发展潜力比较大，望京府所在的马泉营呢？是值得投资的标的么？

回答：1.按揭贷款是根据评估值来进行贷款，北京东西海因为学区普遍溢价评估不足；只剩朝阳丰台昌平等区域，其中朝阳最平衡。2.这句话我应该没说过，最好的学区投资，是投资没有学区的房产，并有较大概率增加学区的房产，这类房产集中在朝阳核心地段，有大量财富人群的需求但目前没有学区。3.需要长持，小区定位就是自住，不适合白领租房，而且周围大量小产权，本身竞争力不够。

提问：重庆明年三月继续涨价有可能吗？现在还适合入手吗？

回答：重庆的楼市，还处在一个早期向中期过渡的阶段。这个阶段的特点是，除非两三年连续翻倍，价格到一个相对高位，否则会保持一个稳定的持续上涨。而像北京这种出处于中期靠近后期，承担无数政策打压，交易和贷款都被被压制的市场，更容易出现三年不涨，一涨就翻倍的倾向。重庆除了16年底翻倍跳出万年坑，迄今一直保持稳健上涨的态势，2018年涨30跌15，那么未来涨10%-20%毫无压力。

提问：今年房租涨这么多，是不是会逼着更多小白领去买房？

回答：房租与房价有一定替代效应，互相催化。在通货膨胀的阶段下，按理说始终是房价大涨，房租缓缓上升。回答：但是由于调控政策，导致房产交易规模受限，倒逼了物价和房租的上涨。因此我们会保持房租—房价轮番上涨的态势。等到哪天只剩下房租永远涨，房价才是真的涨不动了。

提问：房姐你好！潜水很久，今年40了最近一直想回武汉，虽然跟买房关系不大，但觉得房姐阅历丰富，不知道怎么看我这种情况：2个小孩，目前生活在上海，看中回武汉比上海好的方面，1是回武汉买个学区房，给孩子读好点学校，上海这边读不了什么好点的学校，都是普通学校，房子也大一些，还可以买2套2是我父母亲年纪大了，看他们跟我在上海生活，心理内疚，回武汉他们可以经常回老家，心理不至于空虚。3是回我老婆家也快，假如不回，目前担心这个年纪哪天被公司裁了，找工作没有竞争力，生存成问题，目前有个老破小房子在供，想早点回打好基础，但毕竟在上海待了十多年，想到时候和公司领导说说调回武汉分公司，上海待了十四年了。

回答：往后的日子，越来越难 越来越难。

其实，你父母给与你的，都要在你身上还回来。每个人一出生都背负了债务，而这点，大多数人在年轻的时候都不知道这个债是要还的。我们上有老下有小，养家的就我们一人。这个时期，我们管它叫做中年危机。

中年危机，无非是债务的集中爆发。有中年危机，说明你的速度还不够，不足以偿还债务。大部分中产之所以焦虑，是因为都过于依赖靠人力劳动来获取回报，且没有掌握并驾驭生产资料的能力。靠人力劳动换回报，这种模式存在着明显的收入上限，一旦停止劳动就没有收入来源，而且即使有过硬的技能，也很难直接传承给后代。

对于职场人来说，劳务收入的上限，就是100万，因为供给太大，市场定价自然就低，而你要达到劳务收入的上限，也要付出100%的精力。精力决定模式，模式决定收入上限。当你精疲力竭才能挣到50万，当你知道面临无数竞争者随时会被取代，当你知道一些人不用那么费劲也能挣到500万的时候，你会发现人生如此被动，人自然就焦虑了。

回武汉没问题，但是现在最大的问题是该换赛道了。

提问：房姐，出个笋盘有哪些特征的教程吧？怎么才能淘到低价盘？谢谢啦！

回答：详见知识星球内部资料《如何买到 低于市场价50万的笋盘？》

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