今天的《买房实用手册》，我们继续来讲讲与贷款相关的知识。通过之前的介绍，莎粉们已经了解《在英国买房，买家可向银行借到多少钱？》。看完后，莎粉就问了，如果我们想买第二套房产，并且用它做出租生意的，借到的钱还和普通的房产一样吗？如果您属于租赁投资房，需要申请到另外一种专属贷款产品——Buy-to-Let贷款（BTL贷款），它和普通的借贷产品有什么不同呢？本篇，我们就为大家细讲关于Buy-to-Let贷款的相关知识：
Buy-to-Let贷款如何运作？
什么人可以申请？
BTL借款人可借到多少钱？
申请BTL贷款需要准备哪些文件？
还有哪些注意的？
BTL抵押贷款和普通住宅贷款有很大不同。由于BTL房产是出租给租户的，无论是从租金收入还是房产的价值增长来说，它主要的目的就是为了盈利。因此，金融机构和金融行为监管局（FCA）把这一目的的贷款视为商业借贷。所以，金融行为监管局对这类产品的监管很少，因为您被认为是在做生意，而金融行为监管局则着眼于保护普通消费者。当然，如果您希望将房产出租给近亲属（例如，配偶、民事伴侣、子女、祖父母、父母或兄弟姐妹），这些通常被称为消费者BTL抵押贷款，并根据与住宅抵押贷款相同的规则进行评估。
顾名思义，BTL抵押贷款主要为那些想要进军BTL租赁市场的房东准备的。可是，并不是每一位有这样想法的人都有资格。
在这里，我们想补充说一下，并不是首次购房者完全没有资格申请BTL贷款。打个比方，如果您在生活的城市很难购买一套房产，如伦敦，您可能会考虑在其他地方购买一套物业来作为出租。那么，您还是有机会获得BTL抵押贷款的，只不过，而是它存在一些申请挑战以及弊端：首先，首次购房者需要比其他投资者准备更多的存款，才能得到一个好的交易。此外，首次购房者还得放弃一些首次购房者可以享受的优惠，特别是在涉及到印花税的时候。这是因为，如果您把的第一处房产不是自己居住的，您就没有资格享受首次购房者的减免。同时，如果在以后，您最终有钱购买了一套房产来居住了，同时保留您的BTL房产，您将不得不支付全额的买房出租/第二套住房的高额印花税费。还有一个不好的地方是，当您终于可以存到资金在生活得城市买得起房子自住得时候，您可能发出想获得贷款很有挑战，因为贷款人会评估您的BTL抵押贷款里任何为偿还的债务。
有良好的信用记录，并在其他借款方面没有太多压力，例如，信用卡
年收入在25,000英镑以上--如果您的收入低于这个数字，您可能很难让贷款人批准您的BTL贷款
年龄需要满足- 贷款人有年龄上限，通常申请人在结束还款的时候要低于70或75岁。例如，如果您在45岁时办理25年的抵押贷款，它将在您70岁时结束。
借款人能借到多少钱取决于存款、个人情况和租金收入，通常在这个环节，抵押贷款机构会有一个借款负担能力测试。首先，他们会看贷款与价值比率LTV——它是贷款额与房产价值之间的差额。目前，BTL的LTV最高是85%，这意味着借款人至少需要准备房产价值15%的首付款才行。当然，大多数贷款机构都会要求借款人为BTL房产支付更多的首付款，通常为房产价值的25%左右（75%的LTV被认为是最容易通过的阶段）。在经济不稳定的时间，首付款最好能够准备40%。接下来，他们将要做租金压力测试，以来衡量您之后的还款能力。通常来说，抵押贷款机构会要求您的租金收入至少是每月抵押付款或抵押贷款利息的125%，有些贷款机构可能要求更高，超过145%。作为计算的一部分，贷款人还将使用一个管理利率，通常在4.5——5%之间，甚至上升到5.5。当然，租金压力测试的计算方法还会因贷款人的不同、产品、借款人的税率以及投资方式（个人或有限公司）而有所不同。在这里，我们按照Mortgages for business的计算方法来给大家举个例子：丽莎准备买一套房，计划用来做租赁房，丽莎算了一笔账，这套房子每月将产生700英镑的租金收入（每年8,400英镑）。那么，如果以个人身份来投资的话，个人压力测试通常为”145%（租金覆盖率）和4.5%（管理利率）。计算方法如下：8,400英镑除以4.5%，再除以145%= 128,735英镑——这就是丽莎能够借到的最高贷款额度。如果以有限公司来投资，它的压力测试通常为：125%（租金覆盖率）和4.5%（利率）。8,400英镑除以4.5%，再除以125%=149,333英镑，这是丽莎的最高贷款。个人与有限公司的计算方法不同，因为这两种结构的缴税方式不同。有限公司支付19%的公司税，而基本税率的纳税人将支付20%的所得税（高税率的纳税人支付40%）。因此，大多数贷款人认为，个人投资者可能会缴纳更多的税，因此需要更高的145%的租金计算。如果您是有四套或更多房产的专业房东，贷款人通常称之为投资组合房东。以前，投资组合房东在申请借入更多资金或对其投资组合中的房屋进行再抵押时，可提供他们的总体利润/亏损数字来获得资金。但是，现在已经改变了。您需要在申请融资时展示您所拥有的每处房产的抵押贷款细节、现金流预测和商业模式。如果您有大量的抵押贷款组合，您可能会发现，它们使您更难获得额外的资金。此外，投资组合的房东还面临一些其他限制，这些限制因贷款人而异。例如，一些贷款机构会规定您的投资组合中允许拥有的最大房产数量（最常见的是10个），其他的则根据您拥有的房产数量，使用不同的计算方法。其他由个别贷款人实施的规则包括对整个投资组合的最大贷款价值（LTV）比率的限制（例如，您的整体投资组合必须是65%的LTV或更低），或规定您的投资组合中的每个房产的租金覆盖率必须是100%以上。BTL贷款所需的文件比标准抵押贷款略少，但您仍应准备好以下文件，已被贷款人审查：
在英国，大多数银行和一些专业的贷款机构都会提供BTL抵押贷款产品。在办理BTL贷款之前，最好先与抵押贷款经纪人交谈，因为他们会帮助您选择最适合您的交易。此外，您还需要随时为没有租金收入做好准备。当房产无人居住或未支付租金时，会出现"空置"的情况，您需要有一个财务缓冲的时间来满足您的抵押贷款的支付。因此，当您有租金进账时，请用其中的一部分来充实储蓄。好了，本篇《买房实用手册》就到这里。我们下一期再见。
如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。觉得丽莎的文章不错？请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。
如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何更好地使用丽莎APP，可以点击这里↓丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。丽莎“掌上律师”全新便捷服务，让莎粉们只要动一动手指，一部手机就能发挥遥控器的功能，完全可以更轻松、省时且省钱，并且更加安心地委托丽莎。您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。
