成都大动作！大发地产能否“大发”？

　　文丨西部菌

　　房企中，有不少企业的名字挺别致，大发可能算得上一个。

　　日前，大发地产在官网高调宣布“喜获四川省成都市高新区中和街道龙灯山社区9组地块”，并喊出了“深耕成都”的口号。

　　总部在上海、深耕长三角、于2018年在香港上市，有着24年历史的大发地产，规模并不大，直到去年合约销售额才首次突破200亿大关，是一个在全国市场存在感仍待加强的房企。

　　不过，如此次在成都高新区热点板块拿地的架势所示，长期深耕长三角的大发，近些年对成渝的重仓趋势却越来越明显。

　　成渝会成为大发的“大发”之地吗？

　　01

　　2018年8月8日，同一日在重庆巴南、成都邛崃拍下两宗土地，大发才首次落子成渝地区。但其后来之势不可小觑。

　　今年3月19日，大发地产在与龙湖、保利等一众大房企的竞争中，以6亿成交价在新都区成功拿下一宗63.57亩纯住宅用地。

　　引人注目的是，它的溢价率达到了惊人的124.76%，而折合楼面价11800元/㎡，更是创下新都区住宅用地新高纪录。

　　时隔半年，大发又在新川板块落子，“深耕成都”的意向的确越来越明显。

　　熟悉成都地产市场的朋友应该都明白，新川板块目前可谓炙手可热，堪称是成都地产里“c”位，近几年引来众多大型房企抢滩。体量不大的大发也能够成功占位，足见对深耕成都市场的决心。

　　此次大发拿下的地块也堪称是热点板块的优质项目。其紧邻地铁6号线（2020年开通）与25号线（规划）交汇处蒲草塘站。

　　当然，这次拿地是通过合作的方式。公开报道显示，该地块由华宇集团于9月22日以9.13亿元竞得，楼面价17000元/平方米，溢价率17.24%。

　　暂不清楚，大发与华宇的具体合作方式，但合伙开发，无疑是以“爱交盟友”出名的大发的熟悉模式。

　　仅在成都市场，华宇就不是大发的第一个“盟友”。今年3月，大发就与领地签订了战略合作协议。

　　来源：大发地产官网

　　颇为巧合的，华宇和领地都算是成渝本土房企，初来乍到的大发与“地头蛇”合作，也算是明智之举。

　　一来可以缓解资金压力和风险，二来也可以加快在本地的融入速度。

　　当然，找本土盟友，接连拿地，还是足以说明大发对成渝地区的看重。

　　02

　　不过，加仓成渝的背后，大发急于做大做强的焦虑呼之欲出。

　　众所周知，在房地产存量时代，对于仅有200亿体量的大发来说，要想加速做大，必须得付出更多努力——不仅要敢于走出舒适区，还必须选对标的。

　　成渝作为人口与国家战略双加持的区域，自然是大发不错的“标的”选择。

　　官网显示，大发房地产开发业务深耕长三角区域，践行“1+5+X”全国化战略布局，辐射成渝、中部、西部、环渤海、大湾区5大城市群。

　　不过，长期以来，大发地产都未能撕掉自己身上的区域性房企标签。根据上半年业绩公告，大发地产销售额主要来自一直深耕的长三角市场。其中长三角合同销售额占比高达86%，合同销售面积占比77%。

　　由此不难看出，走出竞争激烈且开发成本更高的长三角地区，是寻求做大的大发必须要迈出的一步。

　　只是，在新的“三道红线”要求下，大发这样的小房企，不得不同时面临一手降负债，一手寻扩张的双重压力。

　　根据11月3日公布的“2020年10月止未经审核营运数据”， 2020年前十个月，大发地产实现累计合同销售额约为231.05亿元，这一数据已经超过去年全年的210.17亿元。

　　在今年的情况下，能够有此表现，应该说是不容易的。

　　但是，销售额增加的同时，其它指标的增长却并不同步。

　　中报显示，今年上半年大发地产营收34.72亿元，而2019年同期则为39.74亿元，降幅为12.64%。

　　今年上半年毛利为6.98亿元，2019年同期则达到了9.61亿元，降幅接近30%。

　　今年上半年归母净利润为1.41亿元，而2019年同期则有3.15亿元，降幅更是达到55.29%。

　　一句话，增收不增利的迹象很明显。

　　03

　　当然，对于扩张中的大发地产而言，更大的压力还是债务。

　　截至2020年6月末，大发地产的资产负债率为78.51%，比2019年末的79.58%略有降低，但仍在红线之外。

　　更值得警惕的其短期债务压力。其一年期应偿还银行贷款超过6亿，一年内或按要求应偿还其它贷款超过27亿，一年内优先票据超过14亿，合计超过47亿元，而其总有息负债为109.65亿。

　　也就是说，一年内的短债占比接近50%，这样的债务结构显然堪忧。且其公司账面现金仅有28.26亿元，离覆盖短债有相当差距。

　　或也正是因为债务压力，2019年以来，大发地产可谓频繁发布优先票据，票面利率最高达到13.5%，最低为11.5%。

　　最近的一次是10月21日，大发地产发布公告，称公司额外发行的1.3亿美元优先票据于联交所上市，票面利率为12.375%。

　　短期债务压顶的同时，处于扩张状态的大发，在拿地上却依然显得激进。

　　今年上半年，在销售额仅有112亿元的情况下，大发地产拿地金额却达到了260亿。

　　根据克而瑞发布的《2020年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100》，大发地产位列上半年新增土地价值TOP48，新增土地货值TOP51，新增土地建面TOP53。而其全口径销售额仅为列百强房企的第87位。

　　成立24年，应该说大发地产算得上是一家资深房企了。但错过了地产黄金年代，于当前“三条红线”加地产下行的时代，大发的扩张之路，堪称走钢丝——既要平衡债务，又要稳健拿地，还要敢于走出舒适区，在新天地开辟地盘。

　　就目前而言，大发仍是主要深耕长三角地区。但要真正做大，升级为全国房企，注定要在长三角以外的地方找到机会。

　　一定程度上说，在成渝的表现到底如何，将很可能成为大发在全国扩张的试金石。

　　祝大发能在成渝“大发”。