引爆市场的点，你get到没？
接天气，接地气，大家都爱看的地产自媒体！
在房地产调控的战略和方针指导下，很多城市楼市“降温”明显，与此同时，经济增速也在放缓。区域性特征明显的房地产行业，在郑州的表现之一便是：产品同质化严重，去化困难；市场分化严重，马太效应凸显。有的企业做一个项目可能只关系到自己盈不盈利，但有的企业做一个项目关系到的可能就是自己还能不能活。
面临转型升级和环保双重挑战，断臂求生也好、刮骨疗毒也罢，作为一个与民生息息相关的行业，房地产在经历了市场和政策的洗礼之后，必将稳步健康发展。万科的现象让我们看到，当前形势下，房企快速行动，抓住市场风向，打造品质创新产品，走差异化道路，可以赢得市场的认可。
而隐藏在这一现象之下，更深层的、人性的东西是：中国进入全面小康社会后，民众基本的需求得到满足，开始追求更高层次的精神和健康需求。与人建立连接，与自然建立连接，找到自己的准确定位，将会使人们更加具有存在感和归属感。传统的“鸟笼式”电梯房，生硬的钢筋水泥、封闭的物理空间束缚了人们的视野和心灵，追求身心健康的广大民众对居住的需求逐渐由局限于室内封闭空间向回归自然和人文的室外空间发展，更人性化的产品必然更受到市场的追捧。
民众对住宅产品要求的提高和需求的不断升级激励着房企不断创新产品；传统的室内空间不管是在材料选择还是在设计创新方面都已经达到一个极致，很难再有大的突破。万科的突破，就在于更加关照室外空间的打造，他们对阳台创新升级，融入立体生态理念，植入花草和树木，与传统的全硬化阳台相比，让人眼前一亮。
▲传统阳台密封后实景
▲万科项目创新阳台实景
▲未来立体生态创新建筑空中庭院实景
为什么稍微创新一点的阳台，就能引起市场如此的反响？
从中华民族传统文化上寻根，自古以来，中国人都有一个“庭院情节”，回顾住宅发展历程，茅草房和砖瓦房几乎都有庭院，这与中国传统文化中天人合一（人与自然和谐）、邻里和谐有着密切的关系，是中国历史文脉中不可或缺的一部分。
因此，万科也想做庭院产品，据了解，万科曾与清华建筑设计研究院未来立体生态建筑（国际）创新中心有过深入交流，还参加过中心组织的未来立体生态创新建筑落地项目参观考察，但老鸦陈项目最终没能做成空中庭院让人感到十分可惜。不是万科不想做空中庭院，而是因为其项目控规4.19的容积率、90米以上的建筑高度以及项目的市场定位等硬性条件使得地块不得不放弃建设空中庭院的想法。但我们仍能从样板的呈现中看到，万科对品质的追求，市场对户外空间的青睐。可想而知，要是做成空中庭院，其创新程度和受市场欢迎的程度都会更上一层楼。
▲万科开盘两个地块的控规要求（点开看大图）
那么，空中庭院和空中阳台，二者之间有何区别？
我们调查市场上存在的住宅产品，有一个简单宽泛地概括，目前市场上有阳台（或露台）和庭院两种大的住宅室外建筑形态存在。从数量上看，阳台产品居多，庭院产品偏少，这种情况是综合因素影响的结果。
首先，从空间设计上看：空中阳台面积普遍在40㎡以下，一般没有覆土和植被，受面积和户型设计局限，一般为长条形，面宽较窄，空间在视觉上和使用中都略显局促；空中庭院面积普遍在40㎡以上，一般绿化面积不少于庭院的60%，覆土在50cm以上，可以充分发挥空间优势，在优秀的设计加持下，可呈现方方正正的院落风格，空间宽阔、使用舒适。
其次，从满足的需求来看：空中阳台满足的是刚需；空中庭院则可以打造足以承载家庭休闲娱乐、会客聚会、运动健身等多种生活场景的空间，不同于满足储物、洗衣、晾衣、安装空调外机等需要的生活阳台。
第三，从后期运维来看：空中阳台交付以后，一般交由业主全权人工运维，有的甚至将阳台做封闭处理，使得建筑外立面形象打了折扣；空中庭院是一个生态闭环，因两层通高设计和植被设计要求，不能封闭，建筑外立面统一美观，交付以后运维以智能化系统为主，庭院全过程低人工运维。
第四，从社会效益来看：空中阳台由于没有绿化要求或者绿化极少，不能够给城市形象、自然生态和人居生活带来有效改善；空中庭院不仅不占用额外平面土地、有效解决城市绿化用地严重不足问题，还能够对土地进行“再生”，扩大城市可利用建设空间，空中庭院的覆土面积相加，可以超过整个项目的总占土地面积，同普通电梯房相比，其绿化率可达到3倍以上，有效提升土地利用效率、改善城市形象、自然生态和人居生活。比如，清华大学建筑设计研究院研发的未来立体生态创新建筑产品，在项目落地时会有全过程的运维管理体系，可以在降低房企成本的同时，实现让利百姓，政府对这样的创新建筑也会大力支持。
通过空中阳台与空中庭院的对比，可以看到，空中庭院是更加符合人与自然和谐共生、符合中国人对庭院的渴求、有利于实现“双碳”目标的产品。而这样的产品，政府支持、房企愿意打造、民众需求也能得到满足——三方合力，共建共享。
▲未来立体生态创新建筑空中庭院实景
从与诸多房企决策层和政府主管部门的交流来看，他们都很支持也很希望这种回归传统、充满人性的空中庭院产品能够落地。
那么问题来了，空中庭院这么好，为什么很多房企还是选择做阳台不做庭院呢？
那是因为不是每一块土地都能做成庭院房，有两个门槛必须要满足：
第一，需要有合适的地块。合适的地块是指规划条件要适宜，容积率不能太高，这样才能能真正地把空中庭院做大、做足。过高的容积率，不仅难以满足空中庭院致力改善的产品定位，而且还会增加房企成本和民众购房门槛。当然，在满足规划条件的基础上，如果地块区位优势突出、周边经济社会环境优良，那就更有利于空中庭院产品的落地，甚至能做成区域的地标建筑。
第二，需要有决策层坚定的信念和韧性去支撑创新项目落地。创新空中庭院建筑需要比传统电梯房付出更多的坚持，遇到的困难可能也要比传统项目多，需要决策层有韧性，百折不挠、迎难而上。如果因为一时的困难就导致项目停滞不前或不能按照设初衷计建设，建议还是不要选择创新的空中庭院项目。
聚焦房地产的企业，想要活下去，还要活得好，唯有静下心来，深入进去，“博学之，审问之，慎思之，明辨之，笃行之”，才能洞悉市场需求、满足民众向往、点亮一座城市，也照亮企业前行的路。
大浪淘沙始得金。万科项目引发的市场关注便是一个信号，证明了以立体生态为代表的创新产品，是未来房企发展的重要趋势。日前发布的郑州第二批集中供地信息中，部分地块直接将绿色建筑技术的应用作为拿地的前置条件，也从一个侧面印证了这一点。而创新的空中庭院建筑产品正是立足中国国情、顺应经济社会发展大势额的应时之作。它满足了中国人对院子的向往，让中国传统的街坊邻里生活方式在高楼上回归；在立体绿化的同时，更加突出“以人为本”的价值实现，是“健康中国”“生态中国”“双碳”目标大背景下不可多得的“民心”建筑产品。
目前，清华大学建筑设计研究院研发的未来立体生态创新建筑，已经将空中庭院产品落地在了全国二十多个项目中。但创新永无止境，没有最好，只有更好，打造未来立体生态创新建筑的征程才刚刚开始，我们的中原大地河南，也将在大家的期盼中“豫见”更好的空中庭院，让我们拭目以待！
▲未来立体生态创新建筑空中庭院效果图
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