从商业模式到财务数据 看华夏幸福如何回应质疑

华夏幸福最近被媒体写了一轮,还受到交易所问询了。这家公司到底怎样?小编也来讲讲自己的看法。

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事件:年报引发质疑

3月29日,华夏幸福发布年报,媒体对几个数据提出了质疑。4月13日,上交所问询,一口气提了18个问题。4月20日,华夏幸福回函,长达39页,详细回应了上交所的“关心”。

这一来二去,华夏幸福顿时成了最近的明星企业。

到底行不行,小编作为二级市场资深战斗研究员,也来发表一下自己的看法。

我们知道,研究一个公司,主要是看两个维度,第一个维度是商业模式,第二个维度是财务数据。商业模式决定着一个公司的长远未来,财务数据和现金流决定着公司的现在。

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第一个维度:商业模式

  • “非典型”地产开发商

搞懂一个公司一定要先搞懂商业模式:如何赚钱、利润是真金白银么,优势护城河在哪里、面临的竞争风险、公司目前处于的发展阶段、后续的发展预期天花板远么。

华夏幸福,很多人印象都深刻,十年前,“我爱北京天安门正南50公里”的广告语出现在了北京及周边的高速公路和机场附近,正式拉开了固安工业园区打响知名度的序幕。

自那时起,华夏幸福就选择了一条与传统地产商完全不同的发展道路。将企业定位为“产业新城运营商”,首先通过在河北农业县固安作为试点,开启产业新城开发的方式,通过十余年深耕,最终将一个北方典型的农业县打造成为高科技创新发展示范区,产业新城对县域经济贡献率不容小觑。

此后,产业新城模式在香河、大厂、涿州等北京周边扩展,华夏幸福成为环京最大的产业地产开发商。2015年,华夏幸福加速了异地复制步伐,在全国铺开,先后在长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等区域布局,并兼顾海外园区拓展,向“全球产业新城的引领者”方向迈进。

根据华夏幸福的官方介绍,华夏幸福与地方政府确立的政府和社会资本(PPP)合作模式,以市场化为导向,以“政府主导、企业运作、合作共赢”为原则,把“伙伴关系、长期合作、利益共享、风险分担”等公私合作理念融入产业新城的协作开发和建设运营之中,双方各司其职、通力合作,实现1+1>2的效果。

翻译成大白话就是说,政府出地,负责审批和监督;华夏幸福出力,负责整个产业新城的规划、设计、建设和运营,其中建设产业园并进行招商引资是最重要的一项工作。

为什么这样说?根据华夏幸福2017年年报的收入和盈利模式介绍,就公司提供的产业发展服务,地方政府向公司支付产业发展服务费用,当年产业发展服务费的总额,一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的 45%计算。

翻译成大白话就是,产业园落成后,招商引资成功的投资额的45%,就是政府要给华夏幸福的费用。这就是产业新城业务的大头收入。

也就是说,能不能成功招商引资,是产业新城业务能否盈利的决定因素。

目前,华夏幸福把自己定义为产业新城运营商,而它另外一个挣钱买卖是房地产。毕竟光有产业园不行,企业员工要解决居住问题啊,那就得建设住宅配套嘛,当然还有医院、学校、商业、共建等一大堆,华夏幸福都得做,都做了“产业新城”才能实现幸福宜居呀。

  • 华夏幸福的“招商引资术”

可产业怎么发展呢?华夏幸福有一只大规模的产业发展团队。

华夏幸福内部有一个前瞻的产业研究院,把产业划分为10个大门类,再细分为42个二级子目录,118个三级子目录,要先研究清楚了,弄明白产业新城所在区域的需求和产业基础如何匹配等问题。谋划好了,跟地方政府也沟通好了,定下来某个区域要发展什么产业,接下来就撸起袖子加油干。

据华夏幸福总裁孟惊接受南方周末采访时介绍,公司有200个产服公司,其中有三分之二的人在一线招商,有点像政府的招商一局、二局,招商团队彼此有分工,但也有竞争,团队内有100个成员是全国很多开发区的前招商局局长。

华夏幸福的招商引资到了什么程度呢,华夏幸福创始人、董事长王文学曾经透露过“可以说全国这些企业,每个行业里面有多少家企业,老板是谁,秘书是谁,电话多少,我们有GPS定位系统,长期跟踪,不断服务,挖掘投资机会。”

除了配备有庞大且经验丰富的招商队伍,华夏幸福还有专门的产业基金为目标招商企业提供资金支持,帮助加速孵化,以为产业园招商和产业的发展提供持续助力。

目前来看,华夏幸福的模式,对地方政府也产生了很强的吸引力。而且,招商来了还能给建设厂房,建设载体,让产业落地。产业发展的能力是全方面的。

与华夏幸福相比,“政府招商引资,其实没什么特别多的办法。”华夏幸福固安产业发展中心高级经理赵文龙(化名)曾对南方周末表示,政府虽然有着招商引资的强烈愿望,行动起来无非只有土地优惠、税费减免等常规套路,对自身优劣势缺乏了解,对产业也没有深入研究。

因为是企业,招商效率比政府部门高,服务态度比政府好,小编觉得这个商业模式很好,应该全国推广。

现在华夏幸福正打算把这一商业模式推广到全国,走出深耕十余年的京津冀区域,快速实现异地复制。不过,显然,一座产业新城的成熟并非一朝一夕就能促成的,即便是华夏幸福的样本固安工业园区,也是花了十年的时间才初具规模,并借助了北京新机场和京津冀一体化的区域优势。

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第二个维度:财务数据

看完商业模式,再来跟小编一起仔细研究下华夏幸福的财务数据。

首先看营收,华夏幸福2017年年报显示,其产业新城业务实现了强势增长。在报告期内的主营业务中,2017年产业新城业务实现了收入284.56亿元,同比大幅增长65%,产业新城收入占营收总额的比例从32%上升到48%。并在2017年新增加了21个产业新城和产业小镇,规模加速扩张。

在产业新城营收比重不断上升的同时,房地产业务占华夏幸福营业收入的比重在不断下滑,从最高点的62%下降到了2017年的49%。

现金流方面,截至2017年底,华夏幸福的货币资金为681.05亿元,占总资产的比例为18.12%,较上年增长49.6%。这个数据在大型房企中,是排名靠前的。681亿元的现金流也为异地扩展提供了充足的资金储备。

在财务指标中,华夏幸福的负债指标优势明显。2017年华夏幸福净负债率达48%,现金短债比为2.59,短期内无还款压力,长短债务比2.89,负债情况相对健康。不仅如此,华夏幸福作为非典型房企,其融资能力远非传统房企所能比拟。

华夏幸福作为产业新城运营商,可以通过多种渠道融资授信,正如华夏幸福总裁孟惊日前接受记者采访时说的,在融资方面,华夏幸福是受房企融资限制的影响最小。

最近这封复函就很能说明问题。

关于产业新城的可复制性,老实说,这个答案应该是不言自明的:

截至2017年底,华夏幸福已布局的产业新城79个、产业小镇24个,从收入的区域结构看,非京津冀区域产业新城2017年收入62.2亿元,同比增长134%,占比从2016年的15%提升至22%;围绕产业新城业务的房地产业务在京津冀以外区域的销售占比,从2016年的7%提升至23%。其中嘉善、来安、南浔、溧水、和县、武陟等地都开始贡献销售。以嘉善为标杆的杭州区域和以来安为标杆的南京区域,分别以3年和2年的时间实现销售额超百亿元。

关于资金链和开放合作,华夏幸福在复函表示:“华夏幸福并不缺纯粹的货币,但是我们确实缺带独特技术优势和资源的‘钱’,随着公司产业新城模式的发展,我们希望会同志同道合的朋友,共同推进产业新城事业的发展。”

据海通证券数据,华夏幸福2017年的融资成本由2016 年的6.97%下降到5.98%。此外,公司自身产业新城PPP业务模式在融资方面具备优势,全年共落地三笔PPP 资产证券化项目,规模总计41.06 亿元。相关信息显示,华夏幸福的融资渠道非常通畅,不同于房地产企业,其大部分依托非房地产的PPP园区融资,融资结构合理。

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华夏幸福的未来

总之,商业模式没问题,财务模式没问题,华夏幸福前景是光明的。

最近一波,主要还是在2017年,半年停工+环京限购+雄安规划,直接废掉了大半个武功。

而且,投资人也应该知道的是,产业园区比房地产开发业务周期还要长,因此注定公司要大量垫款,随着异地不断扩张,应收账款也不断增加。只要公司在发展新城,这个就是常态化。干的活比房地产更苦,但是未来当然更美好。

很多人担心的扩张太快会不会有很大风险。

其实只要商业模式未来一片光明,可以通过金融工具实现全周期现金流管理。

华夏幸福浙江大区总经理王振江在接受易简财经(ID:ejfinance)专访时表示,“传统的房地产是拿着地来兑现价值,而华夏幸福一直在做的,则是发现价值,从无到有创造价值,再和政府、百姓、社会分享价值,这是我们做产业新城的意义。”

小编觉得,华夏幸福是中国为数不多的真正看懂,并在实践产业地产本质的企业之一,做好产业地产的要诀只有一个字——熬,慢慢熬到最后都能做起来,都能赚到钱。

所以,一些媒体简单地说,“华夏幸福是靠产业的幌子来圈住宅用地开发盈利”,这肯定有失偏颇的,再说现在各地方政府这么强势,拿着产业幌子做房地产,却还不把它“干掉”?如果不够诚意正心,而是三心二意地大打短期擦边球,政府第一个就会让你卷铺盖走人。

华夏幸福从去年开始一直在强调一句话——“诚意正心干好产业新城”。这句话出自《礼记·大学》,就是说:“正心是说心要端正而不存邪念;诚意是指意必真诚而不自欺。”

中国产业发展还有很远的路要走,但大有前途,华夏幸福作为一个民营企业,正在为中国产业而努力,值得尊重。

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  • 作者:简小编

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