港股纯商业运营服务第一股纯星盛商业今日在港上市：开盘股价上涨超14%
含有商业运营业务的华润万象生活和宝龙商业，上市后飙升，令PE更低的星盛商业更具想象空间。
据IPO早知道消息，星河控股旗下商用物业运营板块星盛商业管理股份有限公司（下称“星盛商业”，06668.HK）于今日（1月26日）在港交所正式挂牌，这也是港股首家真正意义上以纯商业运营的上市物业公司，建银国际和中信建投国际为其联席保荐人。
今早星盛商业以4.40港元高开，随后股价继续上冲，最高上摸4.60港元，之后有所回落。截至9:40，每股报于4.41港元，较发行价上涨14.25%，市值为44.1亿港元。
本次IPO星盛商业共计发售股份2.5亿股，发行价3.86港元，逼近招股区间3.20港元至3.88港元的高端；经扣除就全球发售应付的包销费用、佣金及估计开支后，星盛商业募资所得净额估计为8.81亿港元。
在此前的认购中，星盛商业表现极为出彩。其中，香港公开发售认购倍数为756.85倍，国际配售获得约9倍超额认购，因此约1亿股发售股份由国际配售重新分配至香港公开发售，使得香港公开发售股份比例达到50%；PilgrimEver(由新世界发展间接全资拥有)、SCGC资本(深创投的间接全资附属公司)、深圳市旗昌投资控股有限公司(由招商局集团及GLPCapital各分别间接持有约50%股权)、及VirtuesOriginSPC四名基石投资者合计认购8115.5万股，相当于全球发售完成后公司已发行股本的8.12%，及全球发售项下发售股份总数约32.46%。
星盛商业基石投资者认购情况（来源：发行结果公告）
针对融资所得款用途，星盛商业表示约55%将用作寻求其他中小型商用物业运营服务供应商的战略收购及投资，以壮大业务及扩大项目组合；约20%将用作整租服务分部项下零售商用物业装修或翻新；约10%将用作对拥有优质商用物业的项目公司进行战略性少数股权投资；约5%将用作提升资讯科技系统，以提高管理服务质素、降低劳工成本及改善内部监控；约10%将用作营运资金及一般业务用途。
星盛商业的前身为星河苏活公园实业，自2004年起一直向星河控股所开发或拥有的购物中心及商业综合体提供商用物业运营服务，并于2014年收购星河商置后将相关业务注入后者，同年切入第三方发展商所开发或拥有的购物中心及商业综合体。
具体而言，星盛商业透过委托管理服务、品牌及管理输出服务以及整租服务三种模式向客户提供全面的商用物业运营服务，包括定位和建筑咨询及租户招揽服务、运营管理服务、物业租赁服务及增值服务。其中委托管理服务是星盛商业最为成熟的运营模式，年均贡献其收入的七成以上，但品牌及管理输出服务增量可观，贡献率已由2018年的17.9%提升6个百分点至2020年1-9月的23.9%。
星盛商业收入结构（来源：公司招股书）
截至2020年9月30日，星盛商业已将地域覆盖范围扩展至中国18个城市，管理合计45个购物中心及商业综合体，其中27个位于大湾区（16个位于深圳）、7个位于长三角地区、4个位于华中地区及7个位于其他地区。截至最后可行日期，其服务的商用物业项目已达53个，总合约面积约3,284,000平方米，其中61.6%由独立第三方开发或拥有。
根据中指院数据，截至2020年9月30日，星盛商业位列深圳市按运营中购物中心数量计算的榜首，并排在按运营面积计算的第二名；与此同时，星盛商业的整体实力在「2020年中国商业地产百强企业」中排名第14，并获选为「2020年中国商业地产运营十强企业」。
过去星盛商业成功缔造了城市型购物中心「COCO Park」（以城市消费者为目标）、区域型购物中心「COCO City」及「iCO」（以购物中心五公里范围内的消费者为目标）、社区型购物中心「COCO Garden」（以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标）以及高档家居布置购物中心「第三空间」。
星盛商业产品定位
其中，最广为人知的当属深圳福田星河COCO Park（北区），这是中国首个「公园情景式购物中心」，亦是深圳最受欢迎的购物地点之一。据悉，该项目2019年1-12月的月均客流量约为250万人次，显著高于周边三公里范围内商用物业的月均客流量。
财务数据方面，2017-2019年星盛商业的收入由2.78亿元增至3.87亿元，复合年增长率为18.0%；同期来自持续经营业务的年利润从5042万元增至9560万元，复合年增长率为37.7%。疫情冲击之下，星盛商业尚能维持业绩稳定增长，2020年前九个月实现收入3.06亿元、实现持续经营利润9014万元，分别较去年同期增长6.7%及14.3%。
利润增速大幅跑赢收入增速，客观表明星盛商业的盈利能力逐步增强。事实上，报告期内其资产回报率从2017年的16.2%增至2019年的25.4%，并在2020年9月达到34.8%；与此同时，其权益回报率从45.8%增至75.2%，并进一步增至2020年9月末148.9%。
星盛商业主要财务比率（来源：招股书）
值得一提的是，已上市的华润万象生活和宝龙商业因为含有商业运营业务具有不错的溢价，股价表现亦是优于行业平均。截至1月25日收盘，华润万象生活和宝龙商业的静态市盈率分别为227倍及79倍，远高于港股物业板块平均59倍的PE；而自上市以来，两者分别累计涨幅91%及157%。