房屋买卖未过户，买受人能否排除债权人强制执行，一文读懂
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正 文
文：吴取彬 隆安律师事务所合伙人、律师
司法实践中，有很多房屋买卖，在过户前被债权人申请法院查封，按照《民法典》的物权公示公信原则，所有权以登记为准，因此，房屋买卖合同签订后，在未过户至买受人名下之前，房屋仍然归卖方所有，买方所享有的是房屋物权的期待权。一旦卖方因金钱债务被诉讼，房屋则可能会被法院查封及司法拍卖的法律风险。
那么，在房屋买卖未过户的情况下，作为房屋买受人能否排除人民法院的强制执行？
搞清这个问题，我们先看看相关司法解释的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“《执行异议与复议规定》”）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
依据上述条款，买受人排除债权人的强制执行申请，其实质就是权利的排序，优先保护哪种权利？在司法实践中只要能够满足《执行异议与复议规定》第28或29条，就足以排除债权人的强制执行。
但是，在司法实践中，买受人若想排除债权人的强制执行申请，即便从表象上满足第28、29条的规定，但仍然需要注意以下三个法律问题，从而能够整体把握案件的走向：
一、消费者的生存权的优先保护的法律问题
消费者的生存权优先保护的法律问题，主要是体现在《执行异议与复议规定》第29条，买受人相对于房地产开发商来说是消费者，而我国实行商品房预售制度，消费者在签订商品房预售合同至最终取得小产证，往往有很长的一段时间，在此期间内，有很多不确定的因素，有些开发商在此期间因经营不善而破产，有些开发商虽未破产，但因债务缠身，消费者购买的房屋往往在办理小产证前就被法院依法查封，甚至拍卖，若不加以司法保护，作为消费者的权益将很难得到保障。
正因为如此，为保护消费的合法权益，最高院2002年就出台《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称“批复”，特别说明：该批复中的条款已被其他司法解释吸收或改变，已于2021年1月1日废止），于2015年出台以及《执行异议与复议规定》，其中《批复》第二条明确规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述规定体现了商品房消费者的权益优先保护原则。而《执行异议与复议规定》第29条则是将《批复》第二条对消费者权益优先保护的进一步细化，即消费者的生存权优先保护。当满足以下三个条件时，作为买受人（消费者）可以排除法院的强制执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
上述三个条件作为买受人在要求排除法院的强制执行来说，举证较为简单。目前在一些司法案例中，即便买受人已支付价款未超过总价款的50%，而买受人在执行异议中将剩余购房款交至法院，也可排除强制性，例如（2021）最高法民终600号案件，最高院就认为“本案买受人已经支付的购房款虽然未达到总价款的百分之五十，但其在诉讼中明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，在此情况下，法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定认定其在交付剩余房款后对于案涉房屋享有物权期待权、可以排除强制执行并无不妥。”但需要注意的是，该案例已经突破了《执行异议与复议规定》第29条规定的条件，并且该案例也非指导性案例，在司法实践中可能有很多不同的处理意见。
需要注意的是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条明确解读为：“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
二、担保物权优先保护的法律问题
《执行异议和复议规定》第27条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。” 该条款重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。而该《执行异议和复议规定》第28、第29条的规定就是27条所指的“法律及司法解释另有规定的除外”的进一步规定。尤其是第29条之所以作为第27条的但书内容，是为了优先保护符合相关情形的消费者的生存权，通过司法解释特别规定的形式，对抗所有的权利，包括但不限于建设工程价款优先受偿权、抵押权等。
因此，本文仅针对买卖中存在抵押等担保物权时，是否可以依据《执行异议和复议规定》第28条排除抵押权人申请的强制执行进行分析、讨论。第28条所规定的4个条件，相信对于前三项客观条件，作为买受人举证相对简单，但是，对于该条款第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”，往往是司法实践中的难点，可以说可左可右。针对这个问题，需要辩证的去分析处理：
1、抵押在先，而买卖在后的情形
针对这种情形，对于抵押权人来说该房屋是实现其债权的保障，而且依法办理抵押登记的情况下，具有公示效力，若买受人在房屋存在抵押的情况下，仍然购买房屋并按约定支付购房款，在房屋未过户的情况下，办理房屋交付并入住，虽然未办理过户系因房产存在抵押而不能办理过户，但由于买受人亦未尽到合理审慎的注意义务，但其仍然放任法律风险推进交易，一般难以认定“非因买受人自身原因未办理过户登记”，否则这将突破抵押权，也就意味着抵押权人的利益将毫无保障。因此，若抵押在先，买卖在后的情况下，作为买受人难以依据《执行异议和复议规定》第28条排除抵押权人为实现抵押权而申请的强制执行。
虽然司法实践中，买受人往往以不知情作为抗辩，但是，在房屋买卖过程中，买受人应尽到高度的注意义务，应去房地产登记部门申请查阅不动产登记簿，了解房屋有无查封、抵押等其他权利限制；签订房屋买卖合同时，约定合理的过户时间，积极向出卖人提出办理过户登记请求；出卖人迟延履行合同义务时，及时保存主张权利的相关证据，避免因举证不能或怠于行使权利承担不利的法律后果，尤其是二手房买卖更应如此。例如（2019）最高法民申1684号案件，最高院这样陈述：“李红光作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务，从而因案涉房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记，此系李光红自身原因所致，故其主张亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的要件，其据此主张排除强制执行，无事实和法律依据”。
因此，对于抵押在先，而买卖在后，在未办理过户的情况下，一般难以依据《执行异议和复议规定》第28条的规定排除抵押权人申请的强制执行。
2、买卖在先，抵押在后的情形
针对这种情形，房屋出售人在签订房屋买卖合同后，又将房屋抵押给第三人导致未能办理交易过户的情形，若符合《执行异议和复议规定》第28条的其他三个条件，而且，买受人积极主张权利的情况下，则应可以认定为“非因买受人自身原因未办理过户登记”，因为这种情形，买受人已经尽到合理的注意义务，系由于出卖人的原因，在房屋买卖合同签订后仍然办理抵押登记，而导致房屋无法办理过户，因此应认定为“非因买受人自身原因未办理过户登记”，从而排除人民法院强制执行。
三、28条、29条相竞合的法律问题
在金钱债权执行中，《执行异议和复议规定》第28条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议的情形，而该不动产包括所有不动产的类型，商业用房、住宅等等所有类型；而第29条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房（限住宅）提出执行异议的情形。一旦被执行人为房地产开发企业，在《执行异议和复议规定》第28条与第29条适用上很容易产生竞合，在此情况下，作为房屋买受人就案涉商品房所提执行异议，只要符合其中一条的规定，即可以排除人民法院的强制执行。例如最高院发布的第156号指导案例，就对此作出明确阐述。
最后，需要注意的是，由于我国非判例法国家，司法实践中，即便是最高院对于一些法律问题，可能存在很多不同的判决，因此，一旦不能排除法院的强制执行，作为买受人应穷尽一切法律程序，以维护自身合法权益。
推荐一本由原最高院人民法院江必新副院长编写的《执行异议与复议理解与适用》一书。